Hauskauf in Spanien mit Hausbesetzern: Risiken, Preisnachlässe und Interessentenprofil

Eine einfache Suche auf einem Immobilienportal zeigt oft sehr hohe Marktpreise angesichts der aktuellen Marktsituation, bei begrenztem Angebot und hoher Nachfrage. Es gibt nur eine Ausnahme: Wohnungen, die mit Hausbesetzern verkauft werden .

Diese Immobilien werden zu einem deutlich niedrigeren Preis als üblich verkauft. Auf der Website Idealista sind über 20.000 Häuser verzeichnet, deren Eigentümer ihre Besetzung eingestehen. Aufgrund des hohen Risikos ist diese Investition nicht für jeden geeignet . Anwälte raten sogar regelmäßigen Käufern von dieser Option ab.

Iñaki Unusain , ein Personal Shopper für Immobilien mit umfassender Branchenerfahrung, hat klare Vorstellungen vom Profil dieser Käufer: „Sie sind Experten auf dem Markt , sie kennen ihn sehr gut und sie kaufen für sich selbst, weil es ein Risiko gibt.“

Dieser Experte weist darauf hin, dass Investoren, die diese Art von Immobilien in Betracht ziehen, drei Schritte befolgen: „Kaufen, renovieren und verkaufen“. Er erklärt außerdem, dass es sich dabei um Leute handelt, die „wissen, wie man den richtigen Hausbesetzer auswählt“.

Rechtsanwältin Sandra Aurrecoechea von Marín y Mateo Abogados, die Anfragen zu Fällen dieser Art entgegennimmt, weist in die gleiche Richtung. „Sie haben bereits untersucht, wer involviert ist. Sie verhandeln mit ihnen und prüfen die Qualität bzw. den Zustand der Immobilie“, erklärt sie. Sie betont außerdem, dass diese Investoren nicht so sehr Rechtsberatung einholen, um sich über die Risiken zu informieren, sondern vielmehr, um die Verfahren zu verstehen, die sie vor der Transaktion befolgen sollten .

Inmitten der vielen besetzten Häuser gibt es ein besonders heikles Thema: Hausbesetzer oder „Inquiokupas“, die als gefährdet eingestuft wurden. „In diesem Fall ziehen sie nicht ein. Außerdem sind diese Zwangsräumungen bis Mai 2028 ausgesetzt “, sagt Aurrecoechea. Er weist auch darauf hin, dass jeder Versuch, Zwangsräumungen gegen geschützte Personen durchzusetzen, zu rechtlichen Problemen führen könnte.

Obwohl diese Angebote attraktiv sind, weist Ferran Font von pisos.com darauf hin, dass auf einer Website mit fast 400.000 Angeboten die Anzahl der als bewohnt gekennzeichneten Objekte „relativ gering“ sei. Der Hauptvorteil dieser Transaktionen besteht darin, dass der Preis um 30 bis 50 Prozent gesenkt werden kann. Im Gegenzug für den deutlich niedrigeren Preis besteht das Risiko, dass man die Immobilie oft nicht besichtigen kann und die Konditionen nicht kennt.

Was den rechtlichen Aspekt betrifft, betont Arantxa Goenaga, Immobilienanwältin und Partnerin bei AF Legis, dass das Hauptproblem bei der Verwaltung dieser Art von Immobilien darin besteht, dass „man keinen Besitz erlangt und die Schlüssel nicht übergeben kann“. Sie weist außerdem darauf hin, dass sich besetzte Wohnungen dieser Art beim Auszug der Bewohner oft in einem ziemlich desolaten Zustand befinden, was später eine Neuinvestition erforderlich macht .

Goenaga betont, dass diese Situationen durch das Wohnungsgesetz noch häufiger vorkommen: „Es bietet den Verbrauchern Garantien hinsichtlich des Zustands der Wohnung.“ Anders ausgedrückt: Es ist auch eine Möglichkeit, die Zustimmung aller Parteien vor Verkaufsbeginn nachzuweisen. Was die Räumungsverfahren nach einer Einigung betrifft, nennt der Anwalt zwei Hauptverfahren: die einstweilige Verfügung und das ordentliche Verfahren .

Für Ersteres gilt eine Frist von einem Jahr ab Inbesitznahme, sodass dies in vielen Fällen nicht schriftlich festgehalten wird. Für Letzteres wird eine Korrekturmaßnahme durchgeführt. Sollte bereits ein Gerichtsverfahren eingeleitet worden sein, tritt der neue Eigentümer in den Rechtsstreit ein und ersetzt den vorherigen im Verfahren.

Andererseits müssen Investoren auch andere rechtliche Aspekte berücksichtigen. Es reiche nicht aus, sich gut informiert zu haben, betonen alle Beteiligten in diesem Bericht, sondern „ man übernimmt Schulden wie die Grundsteuer oder die Gemeindesteuer, wobei man zusätzlich die laufende Gemeindesteuer und die Schulden von drei Jahren zahlen muss .“

„Banken bieten normalerweise keine Hypothekendarlehen an. Sie verwenden normalerweise eigene Mittel oder verlangen einen Privatkredit“, fügt Goenaga hinzu.

Immobilienexperten weisen auch auf die Auswirkungen des Wohnungsgesetzes auf diese Transaktionen hin. Font glaubt, dass „das Wohnungsgesetz bei den Hausbesitzern ein gewisses Gefühl der Verletzlichkeit erzeugt hat, das sie dazu drängt, einen Verkauf in Erwägung zu ziehen.“ Diese Käufer müssen zudem über „erhebliche Liquidität und spezifische rechtliche Unterstützung“ verfügen.

Goenaga betont in diesem Zusammenhang, dass „die Vorschriften für leerstehende Wohnungen immer restriktiver werden, weshalb es immer mehr Versuche gibt, diese loszuwerden, während andere auf Zwangsvollstreckungen zurückzuführen sind.“