Stimmrecht säumiger Vermieter und Mitbestimmung der Mieter im Aufsichtsrat: Was sagt das Gesetz?
Nora Pabón Gómez, eine auf horizontale Eigentumsfragen spezialisierte Anwältin, beantwortet die verschiedenen Bedenken und Fragen von Lesern, Eigentümern, Mietern und Immobilienverwaltern, die Teil des sogenannten horizontalen Eigentumsregimes in Kolumbien sind.
Was passiert, wenn in den horizontalen Eigentumsvorschriften steht, dass säumige Eigentümer mitreden und abstimmen können, im Handbuch zum Zusammenleben jedoch steht, dass Eigentümer nicht im Zahlungsrückstand sein dürfen, um abstimmen zu können? Was sollte Vorrang haben? Können die horizontalen Eigentumsregelungen ein Stimmverbot für säumige Eigentümer beinhalten? Verstößt diese Entscheidung gegen irgendwelche Regeln? Die horizontalen Eigentumsregelungen haben Vorrang vor dem Koexistenzhandbuch. Darüber hinaus müssen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 675 von 2001 die Sanktionen und die Straftaten, die diese nach sich ziehen, in diesem Gesetz vorgesehen werden. In manchen Regelungen wird das Verbot der Teilnahme an der Versammlung mit Rede- und Stimmrecht als Verstoß gewertet und muss in diesem Fall angewendet werden, unbeschadet der Möglichkeit für die Person, die nicht einverstanden ist, die Entscheidung des Vorstands über die Sanktion anzufechten.
Obwohl zunächst behauptet wurde, das Recht auf Mitwirkung an den Entscheidungen der Versammlung werde rechtswidrig missachtet, bestätigte das Verfassungsgericht, dass durch die Verhängung dieser Sanktion keine Grundrechte verletzt würden.
Andererseits wurde während der Vorbereitungsphase des Gesetzes 675 aus dem Jahr 2001 eine Analyse durchgeführt und daraus gefolgert, dass die Bestimmung, dass die Teilnahme des säumigen Zahlers in Fällen verboten sei, in denen das qualifizierte Quorum von 70 Prozent erforderlich sei, nicht gültig sei, da sich diese auf das Eigentumsrecht bezögen, was in Fällen der einfachen Verwaltung nicht vorkomme.
Jede Person, die mit der Verwaltung des horizontalen Eigentums verbunden ist, muss über einen Arbeitsvertrag verfügen. Foto: EL TIEMPO
Der Vorstand setzt sich aus Eigentümern zusammen. Obwohl es für die Geschäftsführer ratsam ist, im Gebäude oder Komplex zu wohnen, besteht keine Verpflichtung, in der Immobilie zu wohnen, es sei denn, die Vorschriften bestimmen etwas anderes.
Wir besitzen Gewerbeflächen in einem alten Gebäude mit horizontaler Ausrichtung und zahlen dafür eine monatliche Verwaltungsgebühr von über 3.000.000 Pesos. Diese Gebühren beinhalten Leistungen, die wir nie nutzen, wie z. B. Aufzug, privater Sicherheitsdienst, Rezeption und Reinigung, da sich die Fläche im Außenbereich befindet. Wie können wir sicherstellen, dass diese Fläche nicht als horizontale Immobilie eingestuft wird, oder wie können wir vermeiden, dass uns diese hohe Gebühr berechnet wird, da wir die genannten Leistungen nicht nutzen? Es liegt auf der Hand, dass das gesamte Problem darin liegen könnte, dass die Vorschriften nicht mit dem Gesetz 675 aus dem Jahr 2001 vereinbar sind. Dieses schreibt die Notwendigkeit einer Regelung der Bestimmungen zu Gebäuden mit gemischter Nutzung vor und schreibt die Bestimmung von Sektoren und Beitragsmodulen für jeden Sektor vor. Bei Bedarf können Sie bei der Verwaltung eine Überprüfung und Änderung der Ordnung beantragen. Andernfalls können Sie ihn verklagen.
Ist es sinnvoll, den Verwalter, den stellvertretenden Verwalter, den Buchhalter, den Abschlussprüfer und den Rechtsanwalt rückwirkend zu bezahlen? Unabhängig davon, ob es sinnvoll ist oder nicht, muss jede Person einen eigenen Vertrag mit dem Rechtsträger der Wohnungseigentümergemeinschaft haben und jeder Miteigentümer muss sich an die Vereinbarungen halten. Darüber hinaus wird jährlich das Budget genehmigt, in dem auch die Vergütung hierfür enthalten ist.
Nora Pabón, Rechtsanwältin, spezialisiert auf horizontales Eigentum
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