Ein Drittel der Briten möchte eine Immobilie zur Weitervermietung besitzen … aber ist das immer noch eine gute Idee?

Einer neuen Umfrage zufolge möchte ein Drittel der Briten eine Mietimmobilie besitzen, und das trotz steigender Steuern, strengerer Vorschriften und Berichten über einen rückläufigen Markt.

Eine Umfrage des Kreditgebers Market Financial Solutions ergab, dass der Wunsch, Vermieter zu werden, bei jüngeren Menschen am größten ist.

Mehr als die Hälfte der Befragten im Alter zwischen 18 und 34 Jahren gaben an, dass sie in Zukunft eine Buy-to-let-Immobilie besitzen möchten, verglichen mit nur 14 Prozent bei den über 55-Jährigen.

Man könnte argumentieren, dass ein 18-Jähriger die Vor- und Nachteile der Immobilienvermietung noch nicht ausreichend abgewogen hat. Ganz zu schweigen davon, dass ein Teil der über 55-Jährigen möglicherweise gar nicht erst Vermieter werden möchte, weil sie bereits einer sind.

Es deutet jedoch darauf hin, dass weiterhin Interesse an Investitionen in Buy-to-let-Immobilien besteht, auch wenn die Auffassung besteht, dass diese in den letzten Jahren finanziell weniger lohnend geworden sind.

Paresh Raja, Geschäftsführer von Market Financial Solutions, sagt: „Im letzten Jahrzehnt ist es populär geworden, Buy-to-let-Investitionen als zunehmend unattraktiv abzutun, aber das ist eindeutig bei weitem nicht der Fall.“

„Der Anstieg der Immobilienpreise und Kreditkosten sowie die strengeren Regeln und Vorschriften auf dem Mietmarkt haben zweifellos sowohl für aktuelle als auch für potenzielle Vermieter zu Herausforderungen geführt.“

„Ich bin sicher, dass dies bei einigen Leuten Anlass zur Frage gegeben hat, ob Buy-to-let-Eigentum der richtige Weg für sie ist, aber diese Umfrageergebnisse unterstreichen die Liebe, die Großbritannien zu Ziegel und Mörtel hat.“

Raja fügte hinzu, dass eine wie erwartete Senkung der Hypothekenzinsen für Mietimmobilien in den kommenden Monaten mehr Investoren ermutigen könnte, in den Markt einzusteigen.

Viele Briten nutzen Buy-to-let als Möglichkeit zum Vermögensaufbau oder als alternative Möglichkeit zur Altersvorsorge.

Doch obwohl viele Vermieter in den letzten Jahrzehnten gute Geschäfte gemacht haben, wird die Investitionswürdigkeit von Buy-to-let-Immobilien mehr denn je in Frage gestellt.

Höhere Steuern und eine verstärkte Regulierung belasten den Sektor seit 2016.

Im Oktober erhob die Regierung zu den bereits von Vermietern zu entrichtenden 3 Prozent Stempelsteuer einen Aufschlag von 2 Prozent, wodurch sich die Kosten für den Kauf von Mietobjekten und Zweitwohnungen um Tausende Pfund erhöhten.

Auch der Mieterrechtsentwurf der Labour- Partei soll noch in diesem Jahr in Kraft treten. Er wird die verschuldensunabhängige Kündigung nach Paragraph 21 beenden, Vermieter auf eine Mieterhöhung pro Jahr beschränken und die Praxis des „Mietgebots“ verbieten, neben einer Reihe weiterer Änderungen.

In den vergangenen neun Jahren kam es laut einer Analyse des Immobilienmaklers Hamptons zu einem Nettoverlust von rund 300.000 Mietwohnungen.

Obwohl mehr Investoren verkaufen als kaufen, gibt es immer noch viele, die Buy-to-let weiterhin als eine solide Investition betrachten.

Sie sind der Ansicht, dass Immobilienpreise auf lange Sicht tendenziell steigen und dass steigende Mieten während der Wartezeit für ein stabiles Einkommen sorgen.

In der Umfrage von Market Financial Solutions stimmte etwas mehr als die Hälfte der Aussage zu, dass „Immobilien eine sichere und stabile Anlage sind“.

Die Untersuchung ergab, dass drei von fünf Erwachsenen glauben, dass Immobilieninvestitionen ein wirksames Mittel zum langfristigen Vermögensaufbau sind. 37 Prozent gaben an, dass sie lieber in Immobilien als in Aktien und Anteile investieren würden.

Für viele Anleger ist Buy-to-let eine Art Altersvorsorge: Sie erweitern ihr Portfolio, während sie noch arbeiten, und genießen dann im Ruhestand die Einkünfte.

Es galt einst als glaubwürdige Alternative zu Investitionen in Aktien und andere Vermögenswerte, doch aufgrund höherer Steuern auf Käufe und Verkäufe sind die Margen geringer geworden.

Einer aktuellen Analyse von Hamptons zufolge erzielte der durchschnittliche Vermieter in England und Wales im Jahr 2024 beim Verkauf einer Immobilie einen durchschnittlichen Gewinn von 103.640 Pfund.

Das entspricht einem Gewinn von 70 Prozent, wobei der typische Investor nach 11 bis 12 Jahren mit einer Immobilie Geld verdienen kann.

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Natürlich hängt der Ertrag, den ein Vermieter aus seiner Investition erzielt, vom Wert des von ihm gekauften Hauses und von der Lage ab, in der es gekauft wurde.

Wer beispielsweise 2009 in London eine durchschnittliche Immobilie kaufte, konnte den Daten des Grundbuchamts zufolge seitdem eine mehr als doppelt so hohe Wertsteigerung seiner Investition feststellen.

Umgekehrt verzeichnete der typische Vermieter in Middlesbrough seit 2009 einen durchschnittlichen Zuwachs seiner Investitionen von lediglich 23 Prozent – ​​und der Großteil davon in den letzten drei oder vier Jahren.

Wie sich die Immobilienpreise künftig entwickeln und wo im Land die Werte am stärksten steigen werden, ist schwer vorherzusagen. Derzeit scheinen die Immobilienpreise in den Midlands und im Norden zu boomen.

Savills prognostiziert, dass der Preis für ein durchschnittliches Eigenheim in Großbritannien bis 2029 um 23,4 Prozent steigen wird. Eine Immobilie im Wert von 300.000 Pfund wäre heute etwa 370.000 Pfund wert.

Das Problem beim „Buy-to-let“-Modell besteht jedoch darin, dass beim Kauf hohe Steuern anfallen und beim Verkauf hohe Steuern anfallen.

Zunächst einmal wird jeder, der eine Mietimmobilie kauft, nun mit einem Stempelsteueraufschlag von 5 Prozent belastet, der über dem liegt, was ein typischer Umziehender zahlen würde.

Ein Vermieter, der eine Immobilie im Wert von 300.000 £ kauft, würde als Vorabkosten 20.000 £ Stempelsteuer zahlen.

Darüber hinaus müssen Vermieter mit Notarkosten in Höhe von rund 2.500 £, einer Begutachtung, die je nach Immobilie zwischen 300 und 1.500 £ kostet, und auch mit einem Hypothekenmakler rechnen, wenn sie einen kostenpflichtigen beauftragen.

Sie zahlen möglicherweise auch für die Möblierung und Dekoration, einen Makler für die Suche nach einem Mieter und einen Gas- und Elektroinstallateur für die Beschaffung der richtigen Sicherheitszertifikate.

Nach alledem könnte der „Preis“ der Immobilie 325.000 £ oder mehr betragen.

Wenn sie die Immobilie anschließend verkaufen, zahlen sie eine Maklergebühr in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie sowie die Kosten für einen Anwalt.

Beim Verkauf fällt eine Kapitalertragssteuer von 24 Prozent auf den Gewinn an. Zwar können alle Kosten für Kauf und Verkauf der Immobilie von der Kapitalertragssteuer abgezogen werden, doch je nach Wertsteigerung der Immobilie kann der Betrag dennoch beträchtlich sein.

Neue Zahlen der Paragon Bank haben kürzlich ergeben, dass Buy-to-let-Immobilien die höchsten durchschnittlichen Mietrenditen seit Februar 2011 erzielen.

Demnach betrug die durchschnittliche Bruttorendite, die Vermieter im April 2025 erzielten, 7,11 Prozent.

Das bedeutet, dass eine in diesem Jahr gekaufte Mietimmobilie im Wert von durchschnittlich 200.000 £ jährlich Mieteinnahmen in Höhe von 14.220 £ einbringt, bevor Steuern und andere Kosten abgezogen werden.

Das ist viel mehr, als jemand verdienen würde, wenn er sein Geld auf die Sparkonten mit den höchsten Zinsen einzahlt, die derzeit vor Steuern unter 5 Prozent liegen.

Und die jüngsten Turbulenzen bei den Zolltarifen könnten dazu führen, dass Buy-to-let-Immobilien als Alternative zu Investitionen an der Börse attraktiv erscheinen.

Russell Anderson, kaufmännischer Leiter für Hypotheken bei der Paragon Bank, sagt: „Während die jüngste wirtschaftliche Instabilität, die durch die Drohung von Trumps Zöllen verursacht wurde, verständlicherweise das Geschäftsvertrauen in vielen Sektoren beeinträchtigt, liefern diese Zahlen konkrete Beweise dafür, dass Buy-to-let-Immobilien den Anlegern weiterhin hohe Renditen bieten.“

„Dies gilt insbesondere dann, wenn Vermieter eine Strategie verfolgen, die auf Immobilien mit höheren Renditen abzielt (Häuser mit mehreren Wohneinheiten sind das offensichtlichste Beispiel) oder in Gegenden investiert, in denen Immobilien relativ günstiger sind, aber von der starken Mieternachfrage profitieren, die wir überall in Großbritannien beobachten.“

Allerdings müssen Vermieter auch Kosten wie die Maklerprovision, die sich auf rund 10 Prozent für die Verwaltung beläuft, sowie separate Kosten für die Mietersuche, die Überprüfung von Referenzen und die Erstellung von Inventaren berücksichtigen.

Hinzu kommen Wartungskosten, etwa wenn die Heizungsanlage repariert werden muss oder ein Rohr leckt.

Wenn der Vermieter eine Hypothek hat, schmälern die Zinsen ebenfalls seinen Gewinn.

Zwar ist die Nutzung einer Hypothek natürlich mit Risiken verbunden – insbesondere kann es bei Zahlungsunfähigkeit zu einer Zwangsvollstreckung der Immobilie durch den Kreditgeber kommen – doch bietet sie Vermietern auch ein enormes Potenzial für Gewinne.

Denn steigt der Wert der Immobilie, gehört der Gewinn dem Investor und wird nicht anteilig mit der Bank geteilt. Das gilt auch dann, wenn die Bank den Großteil des Geldes bereitgestellt hat.

Das bedeutet, dass Anleger durch Buy-to-let ihre Gewinne auf eine Weise steigern können, die nur wenigen anderen Investitionen möglich ist.

Nehmen wir beispielsweise an, jemand investiert 100.000 £ in den Kauf einer Immobilie im Wert von 300.000 £ und nimmt eine Hypothek auf, um die Differenz auszugleichen.

Steigt der Wert dieser Immobilie innerhalb von zehn Jahren um 50 Prozent, beträgt ihr Wert 450.000 Pfund. Da die ursprüngliche Investition jedoch 100.000 Pfund betrug, beträgt die tatsächliche Rendite 150 Prozent.

Dies könnte sich bei fallenden Preisen natürlich negativ auswirken, doch in einem Markt, in dem die Preise langfristig tendenziell steigen, ist der Nutzen einer Hypothek kaum zu bestreiten.

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Natürlich besteht hier die Einschränkung, dass man auch jeden Monat die Hypothek bezahlen muss.

Typische Buy-to-let-Investoren nutzen tilgungsfreie Hypotheken. Das bedeutet, dass ihre monatlichen Zahlungen niedriger sind und die Mieteinnahmen mehr als ausreichen sollten, um die Kosten zu decken. Später verkaufen sie die Immobilie, um die Bank zurückzuzahlen.

Obwohl es noch zu früh ist, von einer Wiederbelebung des Buy-to-let-Marktes zu sprechen, sieht der Sektor laut Jonathan Hopper, Geschäftsführer von Garrington Property Finders, langsam Licht am Ende des Tunnels, was zum Teil auf sinkende Hypothekenzinsen und steigende Mieten zurückzuführen ist.

„Im vergangenen Jahr haben viele Vermieter ihre Immobilien verkauft. Dadurch kamen einige sehr vermietbare Objekte auf den Markt und diejenigen, die noch im Geschäft sind, konnten sich gute Objekte zu einem attraktiven Preis schnappen“, sagt Hopper.

Auch die Zinssätze sind für Buy-to-let-Investoren günstiger geworden. Sie haben Hypotheken erschwinglicher gemacht und gleichzeitig die Zinsen gesenkt, die ein Vermieter zahlen müsste, wenn er sein Erspartes auf der Bank ließe.

„Immer mehr Menschen denken darüber nach, wie sie ihr Geld besser für sich arbeiten lassen können, und die steigenden Renditen, die Buy-to-let-Immobilien bieten, machen diese für kluge Anleger attraktiver.“

Der Besitz einer Immobilie in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung statt auf Ihren eigenen Namen – ein Vorgang, der auch als „Inkorporation“ bezeichnet wird – kann Vermietern dabei helfen, ihre Buy-to-let-Rendite zu verbessern.

Laut Hamptons wurden im Jahr 2024 rekordverdächtige 61.517 neue Buy-to-let-Gesellschaften mit beschränkter Haftung gegründet, ein Anstieg von 23 Prozent gegenüber dem bisherigen Rekordjahr 2023.

Dies liegt an der unterschiedlichen Besteuerung von Buy-to-Lets in Unternehmen und Buy-to-Lets in Privatpersonen.

Der Besitz einer Immobilie im Rahmen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung bringt verschiedene Steuervorteile mit sich, unter anderem ist die Körperschaftssteuer, die in einer Unternehmensstruktur zu zahlen ist, niedriger als die Einkommenssteuer , die für Vermieter zu zahlen ist, die Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen.

Dadurch können Vermieter innerhalb des Unternehmens Gewinne aufbauen, die sie früher in eine andere Immobilie reinvestieren können, als sie es bei Besitz in ihrem eigenen Namen getan hätten.

Durch den Besitz einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung können Immobilieninvestoren außerdem ihre gesamten Hypothekenzinsen vor der Zahlung von Steuern mit ihren Mieteinnahmen verrechnen.

Anders verhält es sich bei Vermietern, die Immobilien in ihrem eigenen Namen besitzen. Sie erhalten lediglich eine Steuererleichterung auf Basis von 20 Prozent ihrer Hypothekenzinszahlungen.

Für Steuerzahler mit höherem Steuersatz ist dies weniger großzügig, da sie vor einer Regeländerung im Jahr 2016 eine Steuerermäßigung von 40 Prozent auf Hypothekenkosten erhielten.

Ein Vermieter, der einen höheren Steuersatz zahlt und für eine Immobilie, die er für 1.000 £ im Monat vermietet, monatlich 500 £ Hypothekenzinsen zahlt, zahlt nun Steuern auf die vollen 1.000 £, wobei auf die 500 £, die für die Hypothek verwendet werden, ein Steuersatz von 20 % erhoben wird.

Ein Vermieter, der Eigentümer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist und für eine Immobilie, die er für 1.000 £ monatlich vermietet, Hypothekenzinsen in Höhe von 500 £ monatlich zahlt, müsste von diesem Einkommen nur auf 500 £ Steuern zahlen.

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass die Besteuerung von Einzelvermietern effektiv auf den Umsatz erfolgt, während die Besteuerung von Firmenvermietern ausschließlich auf den Gewinn erfolgt.

Aufgrund dieser Steuervorteile schätzt Hamptons, dass 70 bis 75 Prozent der neuen Buy-to-let-Käufe mittlerweile in eine Unternehmensstruktur übergehen, eine Zahl, die stetig steigt.

Ob ein Vorteil besteht, hängt letztlich von den individuellen Umständen des Vermieters ab.

Beispielsweise sind Steuerzahler mit niedrigerem Steuersatz möglicherweise besser dran, wenn sie ihre Mietimmobilie auf ihren persönlichen Namen lauten lassen, insbesondere wenn sie keine große Hypothek auf ihre Mietimmobilie haben.

Schließlich bringt die Unternehmensstruktur noch eine zusätzliche bürokratische Ebene mit sich. Unternehmensabschlüsse müssen formal erstellt und eingereicht, Aufzeichnungen geführt und Geschäftsführer ernannt werden.

Für Vermieter, die sich für die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung entscheiden, bedeutet dies einen Mehraufwand und zusätzliche Kosten, wenn sie einen Buchhalter hinzuziehen.

Auch für Käufer mit Hypothekendarlehen fallen wahrscheinlich zusätzliche Kosten an. Denn Unternehmenshypotheken sind im Durchschnitt mit höheren Zinsen und Gebühren verbunden.