Was kann die Immobilienbranche in Toronto tun, um das große Problem der kleinen Eigentumswohnungen in der Stadt zu lösen?

In Toronto türmen sich Häuserblock um Häuserblock mit kleinen Eigentumswohnungen. In Kanadas größten Städten brechen die Eigentumswohnungsverkäufe allgemein ein, da das Angebot steigt und die Nachfrage sinkt. Und die kleinsten Einheiten sind oft am schwierigsten zu verkaufen.

Laut dem Toronto Regional Real Estate Board machten Einzimmerwohnungen und Apartments mit einem Schlafzimmer im letzten Quartal 2024 im Raum Toronto 20 Prozent der Eigentumswohnungsverkäufe aus. Größere Einheiten, wie beispielsweise Apartments mit einem Schlafzimmer plus Arbeitszimmer, zwei Schlafzimmern und zwei Schlafzimmern plus Arbeitszimmer, machten zusammen 72 Prozent der Verkäufe aus.

Auch Einzimmerwohnungen erzielen auf dem Mietmarkt weniger Preise: Laut Daten der Website Rentals.ca, die sich mit der Auflistung von Mietwohnungen beschäftigt, ist die Durchschnittsmiete für eine Einzimmerwohnung in Toronto im Vergleich zum Vorjahr um 5,8 Prozent gesunken. In einigen anderen kanadischen Städten ist dieser Rückgang sogar noch stärker.

Der in Toronto ansässige Immobilienmakler John Pasalis sagt, dass Einzimmerwohnungen und Atelierwohnungen auf dem aktuellen Markt am schwierigsten zu verkaufen seien.

„Besonders kleine Einzimmerwohnungen unter 51 Quadratmetern“, sagte er. „Die Nachfrage ist sehr gering.“

Dieser Trend zeichnet sich seit Jahren ab, so Christopher Wein, CEO des Immobilienentwicklungsunternehmens Equiton Developments mit Sitz in Ontario. In den letzten fünf Jahren hätten die Bauträger Einheiten gebaut, die zu klein seien, um komfortabel zu sein, sagt er, und die Realitäten des Marktes holen die Branche ein.

„Klein ist preislich gesehen großartig, aber nicht, wenn es nicht funktional, praktikabel oder bewohnbar ist“, sagte Wein. Die Branche habe erkannt, dass sie mit der Stückzahl kleiner Einheiten zu weit gegangen sei. Jetzt, so Wein, müsse das Pendel zurückschwingen.

Während sich der Eigentumswohnungsmarkt der Stadt von Investoren, die kleine Einheiten gewinnbringend weiterverkaufen oder vermieten wollen, zu Endnutzern wandelt, die tatsächlich in den gekauften Wohnungen wohnen möchten, überdenken einige Bauunternehmer, Makler und andere Branchenkenner, was früher funktioniert hat, und versuchen herauszufinden, wie das aktuelle Angebot an kleineren Grundrissen neu gestaltet werden kann, um die Nachfrage nach größeren Einheiten zu decken. Experten zufolge ist dies machbar, aber kompliziert, teuer und stark abhängig vom Entwicklungsstadium der Gebäude.

Strukturelle Hürden

Wein sagt, dass es manchmal möglich sei, den Grundriss einer Eigentumswohnung zu ändern – er hat in der Vergangenheit mehrere Gebäude in verschiedenen Phasen des Bauprozesses neu gestaltet, sowohl mit Equiton als auch mit anderen Unternehmen.

Doch wenn ein Gebäude erst einmal fertig ist, sagt er, kann ein Tausch wirklich schwierig sein, egal ob es sich um einen Bauunternehmer oder einen einzelnen Wohnungseigentümer handelt, der zwei Einheiten zusammenlegen möchte.

„Jetzt reißt man alles auseinander, man führt eine Renovierung durch“, sagte Wein. „Man muss sich ansehen, wie sich das nicht nur auf die Statik, sondern auch auf die Mechanik und Elektrik auswirkt.“

Erweiterungen erfordern den Abriss von Wänden zwischen den Einheiten, was eine Herausforderung darstellt. Wein sagt, dass mittelhohe Gebäude zwar Wände aus Holz oder Stahl haben können, die meisten Gebäude mit mehr als zwölf Stockwerken jedoch Betonwände als Stütze benötigen.

Er sagt, dass die Zusammenlegung von Einheiten in Hochhäusern oft „so kompliziert, so teuer ist und so viele technische Lösungen erfordert, dass wir uns einfach nicht damit befassen sollten.“

Wenn Wein Wände entfernt hat, besteht nur ein Teil der Wand aus Beton. Anschließend geht es darum, die Lücken zu finden und den Grundriss zwischen den beiden Räumen funktional zu gestalten. Das ist jedoch immer noch aufwendig und führt zu Abfall – zum Beispiel beim Herausreißen einer voll funktionsfähigen Küche, was bedeutet, dass alle Einbauten und Materialien als Schrott landen.

Immobilienmakler Pasalis sagt, dass es gelegentlich zu Zusammenlegungen von Wohneinheiten komme, aber hauptsächlich im Luxus-Eigentumswohnungsmarkt.

Der Durchschnittsbürger, der zwei Wohneinheiten kaufen und zusammenlegen möchte – insbesondere zwei bereits bewohnte Eigentumswohnungen statt Einheiten in einem brandneuen Gebäude –, wird es wahrscheinlich schwer haben, einen Ort zu finden, wo das möglich ist, sagt er.

„Die Wahrscheinlichkeit, dass zwei Einheiten gleichzeitig auf den Markt kommen, die sich gut für eine Zusammenlegung eignen, liegt praktisch bei Null.“

Finanzielle Probleme und Bürokratie

Zusätzlich zu den schwierigen strukturellen Herausforderungen sagen Experten, dass in den meisten Fällen auch die Rechnung nicht aufgeht.

Laut Pasalis erzielen kleinere Eigentumswohnungen pro Quadratmeter höhere Preise als größere. Der Kauf zweier kleinerer Eigentumswohnungen könnte seiner Schätzung nach etwa 1,2 Millionen Dollar kosten, zuzüglich der Kosten für Renovierung und Zusammenlegung. Für fast denselben Betrag, so Pasalis, könne man ein Doppelhaus in Torontos Innenstadt kaufen, und natürlich sei eine fertige Eigentumswohnung mit mehreren Schlafzimmern deutlich günstiger.

Diese Option könnte nur dann rentabel werden, wenn die Preise für kleine Eigentumswohnungen deutlich sinken und größere Zwei- oder Dreizimmerwohnungen ihren Wert behalten, sagt Pasalis, da Käufer und Renovierungswillige tatsächlich etwas aus ihrer Investition gewinnen würden.

Helen Stopps, Assistenzprofessorin für Architekturwissenschaften an der Toronto Metropolitan University, meint, selbst wenn Käufer den Preis und die umfangreichen Renovierungsarbeiten verkraften könnten, die für die Zusammenlegung kleinerer Eigentumswohnungen zu größeren erforderlich wären, könnten die Bauarbeiten aufgrund bürokratischer Hürden trotzdem gestoppt werden.

Eigentumswohnungen basieren auf einem Modell des geteilten Eigentums. Die einzelnen Einheiten sind Eigentum der Eigentümer, die Investitionen und Entscheidungen über das Gesamtgebäude treffen sie jedoch gemeinsam. Die meisten Bauarbeiten in Eigentumswohnungen müssen von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden, die die Gebäudeverwaltung überwacht. Laut Stopps kann dies die Durchführung solcher Renovierungen „unglaublich schwierig“ machen.

Am sinnvollsten sei es, wenn massenhaft Menschen in dem Gebäude wohnen, sagt sie. Das heißt entweder in der Vorbauphase, wenn der Bauträger noch die Kontrolle hat, oder in leerstehenden Gebäuden, in denen ein einzelnes Unternehmen oder eine Genossenschaft die gesamte Eigentumswohnung gekauft hat.

Was passiert dann mit diesen Einheiten?

Selbst wenn kleine Eigentumswohnungen eine Zeit lang auf dem Markt bleiben, werden sie laut Stopps irgendwann verkauft oder vermietet – allerdings müssen die Preise dafür möglicherweise deutlich fallen, bevor dies geschieht.

Das bedeutet, kleine Räume so zu gestalten, dass sie bewohnbarer werden. Dinge wie bewegliche Wände oder Trennwände, umbaubare Möbel und externe Lagereinheiten könnten kleinere Räume funktionaler machen, schlägt Stopps vor. Mehr Gemeinschaftsräume oder öffentliche Bereiche in Eigentumswohnungen könnten den Menschen ebenfalls helfen, den zusätzlichen Platz zu bekommen, den sie sich wünschen, sagt sie.

Stopps sagt außerdem, dass es Aufgabe der Provinz- und Kommunalregierungen sei, Bauträger zu motivieren, mehr lebenswerten Wohnraum zu schaffen.

Dass man den Bauträgern erlaubt habe, „zu tun, was sie wollen, um ihre Gewinne zu maximieren“, sei einer der Gründe, warum es überhaupt so viele kleine Eigentumswohnungen gegeben habe, sagt Stopp und weist darauf hin, dass sich kleinere Einheiten für mehr Geld pro Quadratmeter verkaufen ließen und die Bauträger sich deshalb für den Bau solcher Einheiten entschieden hätten.

Ein „Dichtebonus“ der Regierung oder eine Senkung der Baukosten für Eigentumswohnungen mit größeren Wohneinheiten könnten dazu beitragen, dass sich Bauträger von Mikroeinheiten abwenden, sagt sie.

Entwickler reagieren auf die Nachfrage der Käufer

Was die Entwicklung betrifft, sagt Wein, haben er und einige andere Entwickler damit begonnen, zukünftige Projekte bei Bedarf zu ändern, um die Einheiten als Reaktion auf die Nachfrage der Käufer zu vergrößern.

Er weist darauf hin, dass Equitons Projekt am Queensway 875 in Toronto ein gutes Beispiel sei. Entwürfe, Zoneneinteilung und Genehmigung waren bereits abgeschlossen, als Wein, so Wein, noch einmal von vorne anfing, nachdem ihm klar wurde, dass die Wohneinheiten zu eng waren und nicht den Wünschen der Käufer entsprachen.

Das Projekt, das voraussichtlich im Jahr 2027 bezugsfertig sein wird, wird nun 152 statt 179 Wohneinheiten umfassen, wobei jede Einheit um etwa 10 Prozent größer sein wird.

Wein meint, das sei ein kluger Schachzug, da die Nachfrage nach größeren Flächen offenbar nicht nachlässt.

„Sie sind viel besser dran, wenn Sie [jetzt Anpassungen vornehmen], als wenn Sie einfach weitermachen und hoffen, dass sich die Marktbedingungen ändern.“