Was sind Socimis und warum stehen sie im Mittelpunkt der spanischen Wohnungsdebatte?

In den letzten Jahren hat die spanische Regierung versucht, die Wohnungskrise im Land durch die Verabschiedung verschiedener Gesetze und Reformen zu lösen, darunter das Wohnungsgesetz von 2023, das nach Ansicht einiger Experten jedoch noch viele weitere Probleme geschaffen hat.

Im Januar 2025 kündigte Premierminister Pedro Sánchez zwölf Maßnahmen an, die darauf abzielen, die Zahl bezahlbarer Wohnungen zu erhöhen, eine bessere Regulierung zu erreichen und den Bedürftigen mehr Hilfe zukommen zu lassen.

Einige dieser Vorschläge wurden in einen Gesetzesentwurf aufgenommen, den die regierenden Sozialisten dem Kongress vorlegten.

Die auffälligste Maßnahme ist die vorgeschlagene 100-prozentige Steuer für Immobilienkäufer, die nicht in der EU leben . Diese Abgabe wird den Preis, den sie für Häuser in Spanien zahlen, verdoppeln.

Neben dem Bau neuer Sozialwohnungen und der Bekämpfung saisonaler Mieten sowie zahlreichen anderen Maßnahmen richtet die Regierung ihre Aufmerksamkeit nun auch auf die Socimis (bekannt als Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliarias ), um den Zugang zu Wohnraum weiter zu erleichtern.

Wie Sánchez ankündigte, will die Regierung die Steuervergünstigungen für Socimis, bei denen es sich im Wesentlichen um Immobilieninvestitionsvehikel handelt, so ändern, dass sie nur für Unternehmen gelten, die bezahlbare Mieten verwalten.

Beachten Sie, dass diese Maßnahme nur auf Wohnimmobiliengesellschaften angewendet wird. Anleger, die in Büros, Einkaufszentren oder andere Immobilien investieren, sind hiervon nicht betroffen.

Was sind Socimis?

Laut Delanto Chambers , einem anglo-spanischen Rechts- und Steuerexperten: „Eine Socimi ( Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria ) bedeutet börsennotierte Unternehmen für Investitionen in den Immobilienmarkt und ähnelt einem Real Estate Investment Trust im Vereinigten Königreich (abgekürzt REIT).

Socimis sind Aktiengesellschaften, die gegründet wurden, um langfristige Investitionen in den spanischen Immobilienmarkt durch Investitionen in spanische Stadtimmobilien zur Miete wie Häuser, Hotels oder Gewerberäume zu fördern.

Dies bedeutet im Wesentlichen, dass Socimis wie an der Börse notierte Gesellschaften mit beschränkter Haftung sind, die ausschließlich mit Immobilien handeln.

Delanto Chambers hatte Socimis vermutlich schon vor dieser jüngsten Regierungsankündigung als „attraktive Anlageform“ bezeichnet, da es „erhebliche Steuererleichterungen für Transaktionskosten und Gewinne gibt, die es den Aktionären ermöglichen, ihre Investitionen zu maximieren.“

Entscheidend sei, fügten sie hinzu, „sofern die Anforderungen an Investitionen und Dividendenausschüttungen erfüllt werden, sind Socimis Körperschaftsteuerzahler, unterliegen aber einem Steuersatz von 0 Prozent.“

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Der Regierungsplan für Socimis

Sollte der Gesetzesentwurf der Sozialisten die parlamentarische Zustimmung erhalten, könnten sich die Steuervorteile von Socimis ändern.

Bei der Ankündigung des Vorschlags im Januar sagte Sánchez: „Wir müssen endlich der Ungerechtigkeit ein Ende setzen, dass manche Investoren dieses Instrument nutzen, um beim Kauf derselben Immobilie weniger Steuern zu zahlen als normale Bürger.“

Bereits im November hatte die Regierung grünes Licht für die Abschaffung des bestehenden Steuersystems für Société Générale gegeben, das diese, wie oben erwähnt, im Wesentlichen von der Steuer befreite, wenn sie mindestens 80 Prozent der Dividenden an die Aktionäre ausschütteten.

Nun schlägt die Regierung stattdessen vor, sie mit dem allgemeinen Körperschaftsteuersatz von 25 Prozent zu besteuern.

Sie haben jedoch Steuererleichterungen für Socimis vorgeschlagen, die bei der spanischen Wohnungskrise helfen sollen: 50 Prozent, wenn mehr als 60 Prozent des Vermögensportfolios für bezahlbare Mietwohnungen verwendet werden, und 100 Prozent, wenn der Gewinn in den folgenden drei Jahren zusätzlich in diese Art von Wohnraum reinvestiert wird.

Die Regierung von Sánchez betrachtet Immobilien als erschwinglich, wenn ihre Miete den vom Wohnungsbauministerium festgelegten Index nicht übersteigt, wenn die Immobilie als geschützt eingestuft ist, wenn die Miete 30 Prozent des Einkommens des Mieters nicht übersteigt oder wenn die Kosten unter 26.400 Euro pro Jahr liegen.

Alle oben genannten Maßnahmen wurden vorgeschlagen, weil die spanische Regierung der Ansicht ist, dass es Socimis bisher nicht gelungen sei, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Spanien zu verbessern.

Experten gehen offenbar davon aus, dass die fiskalpolitischen Maßnahmen Ausländer und nicht die Spanier überproportional treffen werden.

Marktschätzungen zufolge könnte die Maßnahme theoretisch mehr als die Hälfte aller Immobilieninvestitionen in Spanien betreffen.

Konkret machen ausländische Investitionen seit 2014 durchschnittlich 61 Prozent des Gesamtvolumens im spanischen Immobiliensektor aus, wie aus Daten des Beratungsunternehmens Savills hervorgeht.

Im Jahr 2023 befanden sich 70 Prozent des Kapitals von Socimis in der Hand internationaler Investoren, was angesichts der großzügigen Aktionärsvergütung nicht überraschend ist.

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