Nur 30 Kilometer von Barcelona entfernt sinken die Immobilienpreise um 50 %

Die zunehmenden Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum haben ihre eigenen Namen. In Großstädten, wo sich das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre konzentriert, verschärfen sich die Probleme des Wohnungsmangels und der hohen Preise noch weiter.

Aufgrund dieser Spannungen auf dem Wohnungsmarkt hat Barcelona als einzige Provinzhauptstadt Kataloniens bereits die Quadratmeterpreise der schlimmsten Phase der Immobilienblase übertroffen. Im ersten Quartal des Jahres lag der Durchschnittspreis bei 4.400 Euro – ein Rekordhoch. Das sind zwei Prozent mehr als 2007, wie aus Daten hervorgeht, die Albert Martínez Lacambra, Generaldirektor des Centre Tecnològic del Notariat, analysiert und vor wenigen Tagen auf einer Konferenz zur Marktlage vorgestellt hat, die vom katalanischen Notariatskollegium organisiert wurde.

In Girona hingegen sind Wohnungen, gemessen am durchschnittlichen Quadratmeterpreis, immer noch 20 Prozent günstiger als auf dem Höhepunkt der Blase. Dasselbe gilt für die Städte Tarragona (minus 37 Prozent) und Lleida (minus 36 Prozent).

Die Stadt ist die einzige Provinzhauptstadt Kataloniens, deren Immobilienpreise die Kosten der Immobilienblase übersteigen.

Doch man muss sich gar nicht so weit von der katalanischen Hauptstadt entfernen, um zu sehen, wie sich der Immobilienmarkt verändert. In der Provinz Barcelona selbst sind die Preise immer noch 17 % niedriger als vor 18 Jahren. „Eine Möglichkeit, den Zugang zu Wohnraum zu verbessern, ist der öffentliche Nahverkehr“, betont José Alberto Marín, Dekan des Col·legi Notarial (Notarkollegium). Die von der Institution mithilfe ihrer umfangreichen Datenbank gesammelten Daten zeigen, dass die Preise in Gemeinden rund 30 Kilometer von Barcelona entfernt um rund 50 % gesunken sind.

Mataró (-46,9 %), Granollers (-48,5 %) und Terrassa (-56 %) sind einige davon (siehe Grafik). Der Arbeitsweg nach Barcelona sollte jedoch 45 Minuten nicht überschreiten. Dies ist die empfohlene Höchstdauer, um sicherzustellen, dass Menschen, die in der Stadt arbeiten, außerhalb wohnen können, ohne an Lebensqualität einzubüßen. „Dies ist in Städten wie London oder Berlin der Fall“, bemerkte Martínez Lacambra bei der Veranstaltung.

Der öffentliche Nahverkehr in Katalonien bietet jedoch noch viel Verbesserungspotenzial. Die ständigen Straßensperrungen in Rodalies sind ein alltägliches Beispiel dafür. Betrachtet man die nahegelegenen Städte mit günstigerem Wohnraum, überschreitet die Pendelzeit in die katalanische Hauptstadt diese Empfehlung. Nur Mataró würde sie erfüllen. Darüber hinaus weisen die analysierten Städte, die weiter von Barcelona entfernt liegen, wie beispielsweise Vilafranca del Penedès, ähnliche Pendelzeiten auf wie andere, näher gelegene Städte (siehe Karte).

Aus diesem Grund betonten die an der Konferenz teilnehmenden Experten die Förderung des öffentlichen Nahverkehrs als eine der wichtigsten Maßnahmen zur Linderung der Wohnungskrise und zur Entlastung Barcelonas. Die Hauptstadt erlebt seit Beginn einen deutlichen Anstieg der wohnungsbedürftigen Migranten, einen nahezu vollständigen Baustopp aufgrund von Maßnahmen wie der 30-prozentigen Sozialwohnungsreserve, eine Konzentration der Aktivitäten und ein überlastetes und mangelhaftes Verkehrsnetz. Die Folge: Jeder versucht, in Barcelona zu leben, obwohl der Platzmangel offensichtlich ist.

Die Analyse der Notare verharmlost jedoch die Rolle von Nicht-EU-Bürgern auf dem Immobilienmarkt und den steigenden Preisen. Dieses Phänomen ist zu einer politischen Waffe geworden und Ziel einiger der jüngsten Maßnahmen der Regierung, wie beispielsweise Steuererhöhungen. Ihren Angaben zufolge waren zwischen Januar und März 2025 7,33 % der Immobilienkäufe auf nicht in der Stadt ansässige Ausländer zurückzuführen, was knapp unter dem spanischen Durchschnitt von 8 % liegt. Die höchste Beteiligung von Nicht-Europäern in Barcelona gab es 2015 mit 9,55 % der Käufe.

Ein größeres Angebot, eine geografische Diversifizierung, bessere Transportmöglichkeiten, bessere Steuern und höhere öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau, insbesondere in Mietwohnungen, sind die dringendsten Maßnahmen, die von allen Teilnehmern hervorgehoben wurden.

Auch Berufsverbände, die sich mit Wohnungsfragen befassen (Notare, Anwaltskammer Barcelona, ​​Immobilienverwalter, Rechtsanwälte und Immobilienmakler), wiesen auf ein wachsendes Problem auf dem Markt hin. Es handelt sich um „Rechtsunsicherheit“, die ihrer Meinung nach durch die neuen Regelungen der Zentralregierung und der Generalitat (katalanische Regierung) verursacht wird. „Wir beobachten eine Zunahme der Rechtsunsicherheit durch die Entwicklung von Richtlinien, die erhebliche Unsicherheit erzeugen; wir bitten um Klärung“, betont José Alberto Marín.

Einer der angesprochenen Punkte, der heftige Debatten auslöst, ist die Definition eines Großgrundbesitzers. Wie La Vanguardia am Samstag berichtete, verwenden die Ministerien für Wirtschaft, Territorium und Wohnungswesen der katalanischen Regierung unterschiedliche Kriterien, um einen Hausbesitzer für steuerliche und wohnungspolitische Zwecke als Großgrundbesitzer einzustufen. „Dies hat insbesondere bei Investoren für Besorgnis gesorgt; einige sagen, sie würden Katalonien verlassen“, stellten sie während der Konferenz fest. Die Berufsverbände sind jedoch zuversichtlich, mit der Verwaltung zusammenarbeiten und die technischen Hürden der Regelung überwinden zu können.