Es ist deutlich geworden, warum Banken zunehmend die Vergabe von Wohnungsbaudarlehen an Russen verweigern.

Der Hypothekenmarkt schrumpft weiter: Ende September lag die Ablehnungsquote für Neukredite bei über 60 Prozent, verglichen mit 56,2 Prozent im Februar und 49,9 Prozent im Dezember 2024, wie Daten des Nationalen Kreditinstituts (NBCH) zeigen. Dieser Trend, gepaart mit prohibitiv hohen Hypothekenzinsen, macht Wohnraum für den Großteil der russischen Bevölkerung praktisch unerschwinglich.

Die Situation hängt primär mit der Verschärfung der Risikopolitik der Banken zusammen, unter anderem aufgrund von Zentralbankvorschriften. Konkret gelten seit dem 1. Juli 2025 makroprudenzielle Obergrenzen (MPLs) für Hypothekendarlehen an Kreditnehmer mit einem Verschuldungsgrad (Debt-to-Value-Ratio, DTR) von über 80 %. Angesichts der aktuellen makroökonomischen Instabilität und des weiterhin hohen Leitzinses von 16,5 % agieren Finanzinstitute gegenüber ihren Kunden deutlich vorsichtiger und umsichtiger als noch vor zwei oder drei Jahren.

„Kredite werden nur an wirklich solvente Kreditnehmer mit einer Anzahlung und unter Berücksichtigung der Schuldenquote vergeben“, sagt Ekaterina Stashkova, Produktmanagerin für Hypotheken bei Sravni. „Viele Russen, die sich eine bessere Wohnsituation wünschen, sind gezwungen, den Kauf einer Wohnung auf ‚bessere Zeiten‘ zu verschieben. Finanzbewusste Menschen wissen, dass geliehenes Geld extrem teuer ist, und sparen daher in der Zwischenzeit für eine Anzahlung, um eine Immobilie mit einer Hypothek zu erwerben.“

Trotz aller Schwierigkeiten gleicht sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt immer mehr aus, meint Stashkova.

„Die regulatorischen Maßnahmen der Zentralbank sind nur ein Teil des Gesamtbildes“, erklärt Valery Tumin, Direktor für Russland- und GUS-Märkte bei fam Properties. „Es gibt noch weitere wichtige Faktoren. Banken verzeichnen steigende Zahlungsausfälle bei Hypotheken, die während des Booms 2023 und Anfang 2024 vergeben wurden. Bis September dieses Jahres erreichte der Anteil notleidender Kredite 1,6 Prozent, und das Volumen überstieg 170 Milliarden Rubel. Damals waren die Anforderungen an die Kreditnehmer minimal – geringe Anzahlungen, hohe Schuldenlasten. Jetzt werden diese Kredite fällig, und die Banken sind deutlich vorsichtiger geworden. Hinzu kommen Inflation und steigende Fixkosten für Familien – die Menschen haben schlichtweg nicht genug Geld, um ihre Hypotheken mit ihrem aktuellen Einkommen zu bedienen. Finanzinstitute verstehen diese Risiken und lehnen Kredite lieber jetzt ab, als morgen ein problematisches Objekt zu erhalten.“

Hypotheken haben sich zu einem zweigleisigen System entwickelt: Fast 80 % aller Kredite werden über Vorzugsprogramme mit 6 % Zinsen vergeben, während marktübliche Hypotheken mit 20–24 % Zinsen nur den vermögendsten Kreditnehmern zugänglich sind. Unter diesen Bedingungen gewinnen Ratenzahlungspläne von Bauträgern zunehmend an Bedeutung. Laut Bauministerium ist ihr Anteil an allen Eigenkapitalbeteiligungsverträgen auf 14,8 % gestiegen – der höchste Wert der letzten drei Jahre. Wie Experten feststellen, nutzen Käufer Ratenzahlungspläne zudem als Übergangslösung: Sie tilgen einen Teil der Schulden über zwei bis drei Jahre Bauzeit und planen, den Restbetrag mit einer Hypothek zu decken, sobald die Zinsen sinken.

Laut Tumin könnte der Markt in der zweiten Jahreshälfte 2026 einen Wendepunkt erreichen. Das Hypothekenvolumen wird auf rund 6 Billionen Rubel steigen – das Eineinhalbfache des diesjährigen Wertes. Bis dahin könnte der Leitzins auf 11–13 % sinken, und Markthypotheken werden mit 12–15 % pro Jahr günstiger. Unter diesen Bedingungen werden Wohnungsbaudarlehen wieder flächendeckend verfügbar sein, und viele, die derzeit Immobilien mit Ratenzahlung erwerben, können auf eine Standardhypothek umsteigen. Der Markt schrumpft im Wesentlichen vor einem neuen Wachstum – ein schmerzhafter, aber vorübergehender Prozess.

„Der Hypothekenmarkt schrumpft vor unseren Augen, und der Baumarkt gleich mit. Warum ist das so?“, fragt Igor Nikolajew, leitender Wissenschaftler am Institut für Wirtschaftswissenschaften der Russischen Akademie der Wissenschaften. „Zum einen analysieren Banken zunehmend nüchtern und sorgfältig die Entwicklung der Realeinkommen sowie die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden – sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen. Ihr oberstes Prinzip ist es, sich selbst nicht zu schaden.“

Andererseits berücksichtigen Banken auch ihre eigenen Kennzahlen, wie beispielsweise das Kredit-Einlagen-Verhältnis, die Betriebskostenquote, die Eigenkapitalrendite usw. Diese Kennzahlen haben sich zwar etwas verschlechtert, jedoch nicht dramatisch. Insgesamt, so Nikolaev, steht die steigende Zahl abgelehnter Hypothekenanträge im Einklang mit dem allgemeinen Trend einer allmählichen Konjunkturabschwächung.

„Das Land verfolgt aktiv eine Politik der Abkühlung des Kreditmarktes, und das betrifft nicht nur Hypotheken“, sagt Wirtschaftswissenschaftler und Senior Manager für Finanzkommunikation, Andrey Loboda. „Die Ablehnungsquote für eine Vielzahl von Krediten, vor allem Konsumkredite, steigt. Offenbar wird die Kreditvergabe an Privatpersonen und die Realwirtschaft derzeit auf ein Minimum reduziert, da die Zinsen exorbitant hoch sind. Es gibt nur eine Lösung: Geduld haben und abwarten, bis die Zentralbank den Leitzins auf ein akzeptables Niveau senkt.“