Ich bin 80 und möchte zu meinem Sohn und seiner Familie ziehen. Entsteht dadurch eine Steuerfalle?

Meine Frau und ich sind 80 Jahre alt. Welche steuerlichen Folgen und Fallstricke ergeben sich, wenn wir unser Haus verkaufen und gemeinsam mit meinem Sohn und seiner Familie ein neues kaufen, um zusammenzuleben? Wie können wir diese Risiken minimieren? AS, per E-Mail

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Harvey Dorset von This is Money antwortet: „ Der Einzug bei der Familie kann Menschen helfen, ihren Lebensabend in Ruhe zu genießen und dabei die nötige Unterstützung ihrer Lieben zu erhalten.“ Auch für berufstätige Eltern kann die Anwesenheit der Großeltern eine wichtige Hilfe sein.

Das generationsübergreifende Wohnen bringt zwar auch seine schwierigen Momente mit sich, ist aber eine großartige Möglichkeit, wertvolle Jahre als Familie miteinander zu verbringen und Ihre Enkelkinder öfter zu sehen.

Darüber hinaus können Familien ihre finanziellen Ressourcen bündeln und möglicherweise ein Zuhause, einen Raum oder einen Standort erwerben, den sie sich alleine möglicherweise nicht leisten könnten.

Sie sollten sich jedoch zu Recht über die steuerlichen Auswirkungen informieren, da diese Art des Miteigentums Auswirkungen auf alles haben kann, von der Stempelsteuer bis zur Erbschaftssteuer .

Sie geben nicht an, wie viel Ihr bestehendes Haus wert ist oder wie viel das neue kosten wird. Die Finanzberater, mit denen wir gesprochen haben, erklärten, dass dies einen Unterschied macht, ob Sie sich um die Erbschaftssteuer kümmern müssen und wie kompliziert die Dinge sein können.

Ian Dyall, Leiter der Nachlassplanung bei Evelyn Partners, antwortet: Die beiden Steuern, die Sie kennen müssen, sind die Erbschaftssteuer und eine Form der Einkommenssteuer namens „Pre-owned Asset Tax“, die 2005 als Maßnahme zur Vermeidung von Steuervermeidung eingeführt wurde, um Menschen ins Visier zu nehmen, denen es gelang, die Erbschaftssteuervorschriften zu umgehen.

Lassen Sie uns zunächst über die Grundsätze der Erbschaftssteuer sprechen und diese dann auf Ihren Fall anwenden.

Wenn Sie den Wert Ihres Nachlasses durch eine Schenkung mindern, ist dies nur dann wirksam bei der Minderung Ihrer Erbschaftssteuerschuld, wenn kein „Vorbehalt des Vorteils“ besteht.

Außerdem müssen Sie die Schenkung im Allgemeinen sieben Jahre lang überleben, bevor sie nicht mehr zu Ihrem Nachlass gehört, es sei denn, sie fällt unter eine der Ausnahmeregelungen.

Ein Nutzungsvorbehalt liegt vor, wenn Sie einen verschenkten Vermögenswert weiterhin nutzen oder davon profitieren, z. B. wenn Sie eine Immobilie verschenken, aber weiterhin darin wohnen.

Ob in Ihrem Fall eine erbschaftsteuerlich fiktive Schenkung zu Lebzeiten vorliegt, hängt davon ab, wer die neue Immobilie finanziert und in welcher Eigentumsform sie sich befindet.

Wenn Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres aktuellen Eigenheims für den Kauf der neuen Immobilie verwenden, die Immobilie sich jedoch im alleinigen Besitz Ihres Sohnes und seiner Frau befindet, handelt es sich im Sinne der Erbschaftssteuer um eine Schenkung.

Wenn Sie die Immobilie anschließend mietfrei bewohnen, wird dies wahrscheinlich als Erbschaftsvorbehalt behandelt. Der Wert verbleibt in Ihrem Nachlass und unterliegt im Todesfall der Erbschaftssteuer, unabhängig davon, wie lange Sie nach der Schenkung noch leben.

Wenn die neue Immobilie im gemeinsamen Besitz Ihres Sohnes steht, und zwar im Verhältnis zu den Beiträgen, die jeder von Ihnen geleistet hat, dann liegt keine Schenkung vor und nur Ihr Anteil an der Immobilie unterliegt im Todesfall der Erbschaftssteuer.

Wäre die Immobilie alleiniges Eigentum Ihres Sohnes und seiner Frau, könnten Sie den Nutzungsvorbehalt umgehen, indem Sie für die Nutzung eines Teils der Immobilie eine marktübliche Miete zahlen.

Sie müssten einen Fachmann damit beauftragen, den angemessenen Mietwert für die Nutzung eines Teils der Immobilie zu ermitteln, und Ihr Sohn müsste auf die Miete Einkommenssteuer zahlen. In manchen Fällen kann es sich jedoch lohnen, diese zu zahlen, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie voraussichtlich sieben Jahre, aber nicht übermäßig lange darüber hinaus leben werden.

Wenn Sie nach Ihrem Tod keinen Anteil an einer Immobilie mehr besitzen, befürchten Sie möglicherweise, dass Sie den „Nullsteuersatz für Wohneigentum“ verlieren. Dabei handelt es sich um einen Freibetrag bei der Erbschaftssteuer, der genutzt werden kann, wenn Sie Ihr Haus nach Ihrem Tod Ihren Kindern und Enkeln vermachen.

Es gibt jedoch „Downsizing-Bestimmungen“, die es Menschen ermöglichen, später im Leben in ein kleineres Haus zu ziehen oder es zu verkaufen, ohne den Freibetrag zu verlieren. Sie sollten also nichts von dem Freibetrag verlieren, auf den Sie Anspruch gehabt hätten.

Patrick Haines, Partner bei Partners Wealth Management, antwortet: „ Beim geplanten Umzug in das neue ‚Familienheim‘ dürften keine Steuerprobleme auftreten (außer möglicherweise der Stempelsteuer ).“

Für Erbschaftssteuerzwecke steht Ihnen möglicherweise ein steuerfreier Nullsteuersatz von jeweils bis zu 325.000 £ und ein zusätzlicher steuerfreier Nullsteuersatz für Wohnsitze von jeweils bis zu 175.000 £ zur Verfügung (für Letzteres gelten bestimmte Bedingungen).

Dadurch kann ein steuerfreies Vermögen von bis zu 1 Million Pfund entstehen.

Liegt Ihr Nachlasswert innerhalb der oben genannten Grenzen, fällt möglicherweise keine Erbschaftssteuer auf den Nachlass des letzten Verstorbenen an, und Ihr Sohn und seine Familie könnten in der Zwischenzeit ohne steuerliche Auswirkungen bei Ihnen wohnen. Ein ordnungsgemäß verfasstes Testament sollte erstellt werden.

Bei größeren Nachlässen fällt in der Regel eine Erbschaftssteuer von 40 Prozent auf den Nachlass an, der diese Freibeträge übersteigt. In diesem Fall gibt es weitere Überlegungen, die sich auf die rechtlichen Eigentumsverhältnisse von Anfang an und Ihre Lebenserwartung beziehen.

Um Ihre Ziele zu erreichen, könnte das Eigentum an der Immobilie in diesem Fall als Miteigentum geregelt werden, wobei Ihnen typischerweise 50 Prozent und Ihrem Sohn die anderen 50 Prozent gehören.

Wir empfehlen auch eine gleichwertige Aufteilung der laufenden Kosten.

Sie könnten dann einen Miteigentümerrabatt in Anspruch nehmen, den HMRC gewährt, wenn der Miteigentümer nicht Ehepartner oder Lebenspartner ist. Ihr Sohn kann weiterhin im Haus wohnen bleiben, damit der Rabatt gewährt wird.

Bei erfolgreichem Antrag nach dem Tod der 50-Prozent-Miteigentümer kann ein Nachlass von bis zu 15 Prozent des Wertes des Anteils des Verstorbenen gewährt werden. Die anderen 50-Prozent-Eigentümer bleiben Eigentümer ihrer Anteile.

Sollten Sie als Eltern in unserem Beispiel innerhalb von sieben Jahren versterben, würde der 50-Prozent-Anteil, den Sie Ihrem Sohn beim Kauf der neuen Immobilie zugesprochen haben, wieder in Ihren Nachlass fallen.

Wenn der Gesamtwert des Nachlasses die verfügbaren Nullsteuersätze übersteigt, kann auf den übersteigenden Betrag Erbschaftssteuer anfallen.

Die Schenkung des 50-Prozent-Anteils an Ihren Sohn wird als potenziell steuerbefreite Übertragung (PET) bezeichnet und unterliegt nicht der Erbschaftssteuer Ihres Nachlasses, wenn Sie sieben Jahre überleben.

Bei „fehlgeschlagenen PETs“, bei denen das 50-Prozent-Geschenk an Ihren Sohn den verfügbaren Nullsteuersatz von jeweils 325.000 £ übersteigt, kann auf den Überschuss eine Ermäßigung angewendet werden, die die zu zahlende Steuer reduzieren kann.

Bedenken Sie, dass die Erbschaftssteuer auf fehlgeschlagene Schenkungen möglicherweise von den Begünstigten getragen werden muss.

Die Erbschaftssteuer auf gemeinschaftlich besessenes Eigentum ist selten unkompliziert und ob Steuern gezahlt werden müssen oder nicht, hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich des Status der erbenden Person und ihrer Beziehung zum Verstorbenen, der Art des gemeinschaftlichen Eigentums, der Art der betroffenen Immobilie und der Einzelheiten der Belegung.

Achtung: Die Steuerplanung rund um den Hauptwohnsitz und das gemeinschaftliche Eigentum kann mit Gefahren verbunden sein, insbesondere wenn sich die Umstände ändern oder die Beziehungen sich verschlechtern. Daher wird dringend eine professionelle Rechtsberatung durch einen qualifizierten Anwalt empfohlen.

Ian Dyall fügt hinzu: „ Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und das Geld Ihrem Sohn geben, der damit eine Immobilie auf seinen Namen kauft, in der Sie dann wohnen, gibt es ein Argument, dass die Regeln zur Vorteilsvorbehaltsregelung nicht gelten.“

In diesem Fall unterliegen Sie möglicherweise der Vorbesitzsteuer. Dabei handelt es sich um eine Einkommensteuer, die jährlich auf den geschätzten Wert Ihrer Nutzung der Immobilie gezahlt wird.

Sie können dies vermeiden, indem Sie Ihren Beitrag zur Immobilie als Nutzungsvorbehalt behandeln lassen oder indem Sie eine marktübliche Miete zahlen.

Ihre Anwendung ist komplex und es besteht die Gefahr, dass man durch Handlungen, die von Motiven geleitet sind, die nichts mit Steuerplanung zu tun haben, unwissentlich in den Anwendungsbereich der Steuer fällt.

Der Großteil des Vermögens in Großbritannien befindet sich in den eigenen vier Wänden. Daher haben die Regierungen verschiedener Länder es immer schwieriger gemacht, die Erbschaftssteuerlast für den Hauptwohnsitz zu senken, und bei Bedarf neue Gesetze eingeführt, um Schlupflöcher zu schließen.

Wenn Ihr Anteil an der neuen Immobilie weniger wert ist als der Erlös aus Ihrem bestehenden Haus, kann die Planung mit den durch die Verkleinerung frei gewordenen Mitteln der einfachste Ansatz zur Minderung der Erbschaftssteuer sein.