Ich bin Immobilienexperte... Rob Dix über Hauspreise, Hypothekenzinsen, Kauftipps und seine beste Investition aller Zeiten

Immobilien sind in Großbritannien ein beliebtes Gesprächsthema. Fast jeder hat eine Meinung dazu, wie sich die Immobilienpreise entwickeln, wo die nächsten Immobilien-Hotspots liegen oder wo Häuser gebaut werden sollten – und wo nicht.

Um jedoch ein echtes Gespür dafür zu bekommen, was den Markt antreibt, lohnt es sich, den Menschen zuzuhören, die tagtäglich für Immobilien leben und atmen.

In dieser Serie stellen wir jeden Monat einen Experten auf Herz und Nieren.

Wir möchten ihre Meinung zu allen oben genannten brisanten Themen sowie zu Hypothekenzinsen , Mietkauf und Wohnungsbau erfahren.

Wir werden sie sogar zu ihrer eigenen Hypothek und ihren bisher besten und schlechtesten Investitionen befragen.

Diesen Monat sprachen wir mit Rob Dix, Mitbegründer von Property Hub, einem Buy-to-let-Sourcing-Unternehmen, das jedes Jahr Immobiliengeschäfte im Wert von über 100 Millionen Pfund für seine Kunden abwickelt.

Rob ist außerdem Co-Moderator von The Property Podcast und Bestsellerautor, darunter zwei Bestseller der Sunday Times: „Seven Myths About Money“ und „The Price Of Money“.

Er ist außerdem ein Portfolio-Buy-to-let-Investor und hat seine erste Mietimmobilie vor über einem Jahrzehnt gekauft.

Letztes Jahr haben wir Rob interviewt, warum er und seine Familie die Immobilie, in der sie leben, lieber mieten, als sie zu kaufen.

Ich denke, dass die Immobilienpreise im Durchschnitt um höchstens zwei Prozent steigen werden, womit sich das Muster der letzten Jahre fortsetzt, in denen die Preise inflationsbereinigt leicht gesunken sind.

Wir werden weiterhin große regionale Unterschiede beobachten können: Im Norden wird das Wachstum höher sein, und kleinere, weniger teure Immobilien werden sich besser entwickeln als größere, teurere.

Das wahrscheinlichste Szenario ist, dass die Immobilienpreise weiterhin im gleichen Tempo wie die Inflation oder sogar etwas schneller steigen, wie dies in der Vergangenheit langfristig der Fall war.

Irgendwann in den nächsten zehn Jahren werden wir vermutlich einen Boom und einen Crash erleben, wie es sie immer wieder gibt, aber es ist unmöglich, den Zeitpunkt vorherzusagen.

Es klingt nicht gerade aufregend, aber wenn Sie Ihre Schulden durch eine Hypothek fixieren, kann allein ein regelmäßiges, inflationsgebundenes Wachstum über ein Jahrzehnt hinweg zu großartigen Ergebnissen führen.

Ich gehe davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen für Buy-to-let-Immobilien im Viererbereich einpendeln werden, vielleicht etwa ein halbes Prozent niedriger als jetzt.

Da ich in London lebe, ist Mieten tatsächlich günstiger als Eigentum.

Ich würde mich aber trotzdem fürs Mieten entscheiden, da ich weder weiß, wo ich in fünf Jahren wohnen möchte, noch welche Wohnungsgröße ich haben möchte.

Ein Kauf würde mit derart hohen Grunderwerbsteuerkosten verbunden sein, dass er eigentlich keinen Sinn mehr machen würde.

Mieten ist ebenso wenig Geldverschwendung wie die Zahlung von Hypothekenzinsen, solange Sie auch in Vermögenswerte investieren.

Ich nutze immer zinslose Kredite, weil das kontraintuitiv sicherer ist: Die Monatsrate ist niedriger, was die Ausgaben niedrig hält, wenn es tatsächlich einmal zu Mietausfällen kommt. Es besteht immer die Möglichkeit, zu viel zu bezahlen.

Ich lege immer einen Fünfjahresvertrag fest, um die Gebühren zu senken und mehr Sicherheit zu haben. Eine kürzere Laufzeit würde ich nur empfehlen, wenn Sie planen, Aktien aus Ihrem Portfolio abzuziehen.

Meiner Meinung nach führt der Mangel an Sozialwohnungen zu einer zu starken Abhängigkeit vom privaten Mietsektor und verhindert, dass die Menschen, die Unterstützung am dringendsten benötigen, die Sicherheit erhalten, die sie brauchen. Sogenannter bezahlbarer Wohnraum ist ein Mogelpackung, die das Problem nicht löst.

Nein, denn seit Menschengedenken hat keine Regierung ihr Wohnungsbauziel erreicht.

Da so wenig Sozialwohnungen gebaut werden, hat die Regierung realistischerweise keinen Einfluss darauf.

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Die Immobilienpreise erreichen irgendwann immer eine Grenze, ab der Käufer für ihr Einkommen nicht mehr bezahlen können. Wenn es also nicht zu einem Produktivitätswachstum und damit zu einem Lohnwachstum kommt, werden die Immobilienpreise gebremst.

Das Einzige, was meiner Meinung nach die Immobilienpreise wirklich drücken würde, wären deutlich strengere Beschränkungen bei der Hypothekenvergabe, aber das ist unwahrscheinlich.

Obwohl sie bei den Anlegern nicht beliebt waren, erkenne ich den Sinn der Maßnahmen, die im letzten Jahrzehnt ergriffen wurden, um den Buy-to-let-Sektor einzudämmen und zu professionalisieren.

Ich kann mir jedoch vorstellen, dass Vermieter weiterhin überproportional stark ins Visier genommen werden, da damit kaum politische Risiken verbunden sind.

Natürlich gibt es eine Minderheit inkompetenter und sogar krimineller Vermieter, aber größtenteils gibt es Regeln, um sie zu verhindern – sie werden nur schlecht durchgesetzt.

Es ist eine gute Investition, wenn Sie langfristig denken und eine Hypothek aufnehmen.

Im Vergleich zu jeder anderen Anlageform können Sie durch die Nutzung von Schulden, die aufgrund der Inflation garantiert schrumpfen, dreimal so viel davon kaufen.

Darüber hinaus verfügen Sie über Mieteinnahmen, die tendenziell parallel zur Inflation steigen, und aufgrund der geringen Volatilität handelt es sich für manche Menschen um eine Investition, die ihnen lieber ist als der Aktienmarkt.

Es könnte sich um jede beliebige Stadt oder beliebte Pendlerstadt im Nordwesten handeln.

Es handelt sich um die Region mit der besten Leistung, und diese wird sich den Prognosen zufolge auch in den nächsten fünf Jahren fortsetzen.

Darüber hinaus besteht in diesem Bereich noch Spielraum für steigende Preise und auch das Mietwachstum ist stark.

Der Südosten, außerhalb Londons. Die Erschwinglichkeit ist so eingeschränkt, dass es einfach keinen Spielraum für nennenswerte Preissteigerungen gibt und die Renditen niedrig sind.

London wird auf lange Sicht immer eine sichere Anlage sein, aber da Großbritannien international immer weniger beliebt ist und die Stempelsteuer extrem hoch ist, was den Kaufpreis einer Londoner Immobilie in Spitzenqualität um Hunderttausende Pfund in die Höhe treiben kann, kann ich mir keine starke Erholung vorstellen.

Die meisten Initiativen zur Unterstützung von Erstkäufern führen lediglich zu einer Steigerung der Immobilienpreise. Daher würde ich etwas wie „Help to Buy“ nicht wieder einführen.

Ich wäre eher geneigt, eine Regelung einzuführen, die beispielsweise die ersten 100.000 Pfund ihres Lebenseinkommens von der Steuer befreit und es den Menschen am Anfang ihrer Karriere erleichtert, zu sparen, sei es für ein Haus oder etwas anderes.

Viele Verkäufer suchen eher nach Sicherheit als nach dem höchsten Preis. Stellen Sie daher sicher, dass Sie ein Hypothekenangebot in der Hinterhand haben, einen Anwalt zur Hand haben und nachweisen können, dass Sie organisiert und bereit sind, fortzufahren.

Wenn Ihr Angebot abgelehnt wird, bleiben Sie dran, denn ein Drittel aller Transaktionen scheitert.

Haben Sie wohlhabende Eltern. Oder, noch ernster: Überstürzen Sie nichts, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie mindestens fünf Jahre dort bleiben wollen.

Obwohl viele glauben, dass die Immobilienpreise ständig steigen, glaube ich nicht, dass es in naher Zukunft zu einem schnellen Wachstum kommen wird.

Die Transaktionskosten sind brutal und Sie haben nur einmal Anspruch auf Stempelsteuervorteile für Erstkäufer.

Recherchieren Sie selbst online, was Ihrer Meinung nach der Wert des Objekts ist, und lassen Sie sich von Immobilienmaklern keine unerreichbaren Summen aufschwatzen.

Daten zeigen, dass die Wahrscheinlichkeit, dass ein Produkt jemals verkauft wird, wenn es einmal falsch bewertet wurde und auf dem Markt bleibt, wesentlich geringer ist.

Ein Haus in Nottingham, das ich im Mai 2020 auf dem Höhepunkt der Covid-Panik gekauft habe, als der Markt praktisch geschlossen war.

Dadurch konnte ich es zu einem tollen Preis bekommen. Seitdem habe ich dieselben Mieter dort untergebracht und monatelang vergesse ich, dass es mir gehört.

Ich habe in Hull ein gutes Angebot für Häuser bekommen, aber sie liegen nicht in der begehrtesten Gegend, sodass die Preise im Vergleich zu besseren Lagen stagnierten.

Außerdem sind die Mieten so niedrig, dass eine kleine Reparatur monatelange Gewinne zunichte machen kann.

Die Antwort ist sehr spezifisch auf mein persönliches Ziel, langfristig Vermögen aufzubauen, und ist nicht für jeden geeignet.

Aber langweiligerweise würde ich eine Hypothek aufnehmen, um ein bescheidenes Einfamilienhaus in einer guten Gegend in den Midlands oder im Norden zu kaufen, die Miete etwas unter dem Marktpreis ansetzen, damit ich aus einem riesigen Pool an Interessenten auswählen könnte, und es dann jahrelang still und leise dort stehen lassen.