Arrendamiento: ¿Una forma económica de adquirir una vivienda? Información importante para los consumidores

Comprar una casa es una inversión costosa. Para la mayoría de las personas, es la mayor inversión de su vida. Dados los altos precios de los bienes raíces, muchos compradores potenciales buscan desesperadamente maneras de reducir su inversión. El arrendamiento es una de ellas. Arrendar una propiedad en lugar de comprarla ahorra mucho dinero a corto plazo. Sin embargo, el arrendamiento puede ser costoso a largo plazo. Y existen otros inconvenientes, como muestra nuestro resumen.

Algunos terrenos en Alemania no están a la venta, pero pueden arrendarse. Un derecho de construcción hereditario (Erbpacht), comúnmente conocido como arrendamiento hereditario, permite construir una casa en un terreno arrendado o mudarse a una propiedad existente. Para ello, se redacta un contrato de derecho de construcción hereditario, que suele estipular un plazo de uso de entre 50 y 99 años. El cesionario del terreno (el otorgante del derecho de construcción hereditario) recibe intereses. Esta renta anual del terreno o renta del arrendamiento hereditario suele estar entre el 2 % y el 5 % del valor de la propiedad.

No existen estadísticas precisas al respecto. Sin embargo, la Asociación Alemana de Arrendamientos estima que aproximadamente el 5 % de la tierra en Alemania está arrendada en régimen de arrendamiento.

Las iglesias son las proveedoras tradicionales de derechos hereditarios de construcción. La Diócesis de Münster, por ejemplo, la diócesis católica más grande de Alemania, afirma tener alrededor de 340 derechos hereditarios de construcción. Como explicó un portavoz en respuesta a una consulta de RND, estos derechos también pertenecen a parroquias individuales. Dadas las más de 200 parroquias en la diócesis, es probable que la cifra sea significativamente mayor.

Otros importantes propietarios de arrendamientos son las fundaciones y los municipios. «Cualquier persona que posea un terreno puede hacerlo», afirma el abogado Christoph Stroyer, del Grupo de Trabajo sobre Derecho de Arrendamiento e Inmuebles del Colegio de Abogados de Alemania. Los particulares también pueden arrendar terrenos que no utilizan, en lugar de venderlos.

Las ventajas de una propiedad en arrendamiento son principalmente financieras. Los constructores o compradores de vivienda ahorran en el capital o en la costosa financiación que supone la compra de la propiedad. "Para muchas familias, esta es una gran oportunidad para hacer realidad su sueño de construir una casa", afirma el abogado Stroyer. Dado que el plazo del arrendamiento puede ser de hasta 99 años, esto significa que la primera y, generalmente, la segunda generación de la familia pueden vivir en la casa.

Un terreno en arrendamiento no pertenece al propietario. Todas las partes interesadas deben saber que el plazo del arrendamiento finaliza algún día. Quienes ceden el terreno o sus herederos tendrán voz y voto en lo que suceda al finalizar el arrendamiento.

Además, existe el llamado derecho de reversión: «Esto puede implicar que alguien tenga que abandonar la vivienda si incumple gravemente el contrato, al igual que ocurre con un contrato de arrendamiento normal», afirma el experto Stroyer. Cualquiera que utilice el terreno arrendado de forma distinta a la acordada contractualmente o incumpla con el pago de la renta del suelo corre el riesgo de perder la propiedad y la vivienda construida en ella. Normalmente, el arrendatario debe pagar una indemnización.

Los expertos inmobiliarios de la agencia de préstamos Dr. Klein también señalan que la renta del suelo puede aumentarse cada tres años. Por lo tanto, la ventaja financiera al firmar el contrato puede revertirse a largo plazo. Dependiendo del capital propio y de los tipos de interés de la construcción, un arrendamiento suele ser significativamente más caro que una compra a lo largo del plazo del contrato.

La nueva ministra de Construcción de Alemania cree que la construcción de viviendas debe avanzar con mayor rapidez. En una entrevista con RND, Verena Hubertz (SPD) explica cómo piensa abordar esta situación.

"También se puede acordar una prórroga con el arrendatario", explica el abogado Stroyer. A menudo, observa que ambas partes llegan a un acuerdo rápidamente. Los arrendatarios institucionales, en particular, suelen mostrar poco interés en la reversión de la propiedad. Sin embargo, una prórroga del contrato suele ir acompañada de un aumento del arrendamiento.

Tomemos el caso de una pareja que se muda, acuerda un contrato de arrendamiento de 99 años y luego quiere ceder la casa a sus hijos 50 años después. Es posible, dice el abogado Stroyer. "Si se le otorga algo en virtud de un contrato de arrendamiento, puede disponer de ello". Por lo tanto, puede venderse, heredarse o regalarse. "Sin embargo, la mayoría de los contratos de arrendamiento incluyen una reserva de consentimiento", explica.

Esto es posible: quien lo hace concluye un contrato con el vendedor del edificio y al mismo tiempo firma un contrato con el propietario del terreno, explica Stroyer.

Muchos municipios e iglesias no quieren ceder sus terrenos, observa Stroyer. «Pero quieren que se utilicen». Cathrin Christoph, de la Erbbaurechtsverband (Asociación de Propietarios de Arrendamientos), opina lo mismo: «Desde hace varios años, los municipios, en particular, tienden a otorgar cada vez más arrendamientos en lugar de vender sus terrenos», afirma. «Por un lado, esto les permite conservar su influencia sobre el uso del terreno. Por otro, evita la especulación inmobiliaria con estas propiedades».