Camas tibias: Las empresas minan la iniciativa de la segunda residencia con apartamentos gestionados

La construcción es una época de mucha actividad en los Alpes suizos: «Se planea un resort en el corazón de Davos que combina un estilo de vida moderno con bienestar y salud», escriben los responsables de «Elevation Davos». El proyecto incluye 120 apartamentos vacacionales, casi todos de 3,5 habitaciones. Los precios oscilan entre 1,1 y 1,7 millones de francos suizos por apartamento.

En San Bernardino, que se prevé revitalizar, hay 86 apartamentos alpinos amueblados de alta calidad: apartamentos de 2,5 habitaciones desde 470.000 CHF y apartamentos de 3,5 habitaciones hasta 1,1 millones de CHF. En comparación con otros destinos, estos precios son moderados. En Andermatt, se construirán 19 residencias de lujo de marca en el corazón del casco antiguo para 2027, con un coste de entre 2,7 y 8 millones de CHF.

Esta actividad de construcción resulta sorprendente, dado que la Iniciativa de Segunda Vivienda de 2012 prohibió de hecho la construcción de viviendas vacacionales adicionales en los cantones de montaña. El artículo 75b de la Constitución Federal limita la proporción de segundas residencias a un máximo del 20 % del parque de viviendas.

Esta cuota se ha alcanzado hace tiempo en la mayoría de los complejos turísticos. La construcción de apartamentos solo está permitida porque están clasificados como "apartamentos de gestión turística", lo cual está permitido por la Ley de Segundas Residencias de 2015. El requisito es que los apartamentos "no estén adaptados a las necesidades personales de los propietarios" y se gestionen "como parte de un negocio de alojamiento estructurado".

Esto significa que los propietarios no pueden amueblar sus apartamentos ellos mismos, sino que deben aceptar el mobiliario proporcionado por los operadores. También aceptan alquilar el apartamento a terceros durante varias semanas al año.

«El concepto está ganando cada vez más popularidad entre los profesionales del turismo», afirma Peder Plaz, socio de Hanser Consulting, una de las consultoras turísticas más importantes de Suiza. Los apartamentos vacacionales siguen siendo muy populares, especialmente entre las familias. «La gente viene con muchas pertenencias. Un apartamento vacacional suele ser más práctico que una habitación de hotel».

La demanda existe. Sin embargo, las segundas residencias tradicionales, que son muy caras, se alquilan con menos frecuencia. Plaz: «Quienes pueden permitirse un apartamento así no suelen depender de los ingresos por alquiler». Los propietarios suelen evitar las complicaciones del alquiler.

Los apartamentos gestionados ofrecen ventajas a los empresarios inmobiliarios y turísticos suizos. Los altos costes laborales dificultan la competencia internacional con los hoteles. Los apartamentos vacacionales, cuyos propietarios e inquilinos rara vez utilizan servicios, permiten precios competitivos.

Los riesgos para los emprendedores también son menores. «En los Alpes, no son quienes ofrecen servicios turísticos quienes ganan mucho dinero, sino quienes construyen y venden inmuebles», afirma Plaz. Operar un hotel conlleva altos riesgos y, por lo general, baja rentabilidad. Vender segundas residencias, en cambio, se asocia con un bajo riesgo de pérdida y una rentabilidad atractiva.

Los bancos también lo saben. Se muestran reacios a conceder préstamos hoteleros. Por lo tanto, tiene sentido que las empresas turísticas busquen capital de inversores privados.

Un ejemplo es el Privà Alpine Lodge en Lenzerheide. Tras once años, su propietario, la inmobiliaria Fortimo AG, ha decidido vender las viviendas como condominios con alquiler obligatorio. El inquilino, Revier Hospitality Group, escribe: «La financiación bancaria es cada vez más difícil, y el capital inmovilizado supone un reto».

La Fundación Franz Weber, que desempeñó un papel clave en la iniciativa de segundas residencias, observa con atención el auge de las casas vacacionales gestionadas. La presidenta Vera Weber confirma que el concepto es fundamentalmente compatible con la Ley de Segundas Residencias y que su objetivo es crear "camas calientes". Sin embargo, en la práctica, se utiliza a menudo para eludir la ley.

El problema: una vez finalizada la obra, a menudo no es posible verificar si los propietarios cumplen las restricciones de uso y si los apartamentos se alquilan efectivamente a terceros.

"Un análisis más detallado revela importantes lagunas y zonas grises", afirma Weber. Los conceptos comerciales a veces son escasos o inexistentes. Las comodidades generales —un requisito indispensable para los apartamentos de gestión turística— suelen ser minimalistas y su uso poco realista.

Los conceptos son, en efecto, muy diferentes. Un vistazo a las condiciones de uso lo demuestra.

Quien adquiera un apartamento en el Privà Alpine Lodge solo podrá usarlo durante cuatro semanas al año, incluyendo un máximo de dos semanas en temporada alta. En el resort Davos Elevation, el uso personal está limitado a un total de seis semanas en temporada alta, tres semanas en invierno y tres semanas en verano.

En el Post Hotel & Residences de Andermatt, se permiten 12 semanas de uso personal. En San Bernardino, el apartamento está disponible hasta 35 semanas al año, pero solo tres semanas en temporada alta. El Rockresort de Laax tiene normas igualmente generosas en cuanto a ocupación personal.

Estas regulaciones son controvertidas. «Existen zonas grises legales», afirma el profesor de turismo Jürg Stettler, de la Universidad de Ciencias Aplicadas y Artes de Lucerna. En última instancia, los tribunales decidirán qué constituye un «apartamento de gestión turística» y qué constituye una segunda residencia camuflada. La Fundación Franz Weber ya está tomando medidas: «Nos hemos pronunciado en contra de un proyecto similar en Wengen».

Otra pregunta es si la inversión inmobiliaria será rentable para los compradores. Los promotores prometen grandes cosas: en Andermatt, se garantiza una rentabilidad del cinco por ciento durante tres años. En Lenzerheide, se promete una rentabilidad atractiva. En San Bernardino, el inversor Stefano Artioli está atrayendo a los compradores con el rápido aumento de los precios inmobiliarios.

El experto en turismo Plaz se muestra escéptico: «Si muchos proyectos salen al mercado al mismo tiempo, no es beneficioso para la ocupación». Existe el riesgo de que se agoten las camas, lo que reduciría la rentabilidad y, además, iría en contra del espíritu y el propósito de la iniciativa de segundas residencias.

Sin embargo, es probable que al menos algunos compradores puedan vivir con una rentabilidad menor. La razón: los extranjeros también pueden adquirir segundas residencias gestionadas. Para ellos, comprar bienes raíces en Suiza se considera una inversión segura, sobre todo por la fortaleza del franco. La Ley Koller, que prohíbe la compra por parte de extranjeros, no se aplica a los apartamentos gestionados con fines turísticos.