Planes explosivos de fusión: UBS pone a los inversores inmobiliarios en su contra

Tras la adquisición de los fondos de Credit Suisse por parte de UBS Fund Management, la primera de varias fusiones de fondos inmobiliarios planificadas ha fracasado. Los inversores consideran que se han vulnerado sus intereses y han presentado una objeción formal. Este caso no tiene precedentes en un segmento de mercado que, por lo demás, se considera predecible y estable. El periódico "NZZ am Sonntag" ha hecho público el caso.

UBS planea lo que algunos inversores consideran una medida que rompe tabúes: fusionar fondos exitosos y bien posicionados con productos problemáticos. El caso se encuentra actualmente ante la Autoridad de Supervisión del Mercado Financiero Suizo (FINMA).

¿De qué se trata la disputa legal? UBS planeaba fusionar tres de sus fondos inmobiliarios suizos (Living Plus, Hospitality y Residentia) a partir del 30 de junio de 2025. El fondo resultante seguirá llamándose Living Plus y se centrará en opciones de vivienda alternativa, como comunidades de jubilados, microapartamentos y residencias para estudiantes.

La causa del conflicto es la preocupación de los inversores del fondo Living Plus, que temen que su exitoso vehículo de inversión se "diluya" por la fusión con dos fondos problemáticos y, por lo tanto, pierda perfil, estabilidad y valor.

El caso de Franz M. (nombre conocido por los editores) ilustra el motivo de estas preocupaciones: el fondo Living Plus le parecía justo lo que necesitaba: bienes inmuebles residenciales suizos, un sólido crecimiento del valor, un refugio seguro en tiempos inciertos.

Luego leyó en la prensa sobre el proyecto de fusión y con ello la perspectiva de una estrategia completamente nueva.

Incluso desde una perspectiva económica, la fusión habría tenido poco sentido para el inversor: su fondo estaba valorado un 30 % más en bolsa que los otros dos. Esto reflejaba la gran variabilidad en la calidad de las propiedades que contenía.

El fondo de Hostelería atrae hoteles, instituciones educativas y propiedades especializadas: inversiones arriesgadas que no tienen nada que ver con su enfoque original. Franz M. también ve un problema en el fondo Residentia, que invierte casi exclusivamente en el Tesino: altas tasas de desocupación, bajo crecimiento y sin perspectivas.

Critica la fusión como un intento de imponerle dos fondos con escasa financiación. Las decisiones clave son difíciles de comprender. De hecho, otro fondo residencial, Direct Residential de UBS, fue excluido del paquete de fusión, en contra de los planes originales, presumiblemente debido a la presión de importantes inversores de UBS, sospecha Franz M.

Sin embargo, este fondo en particular, debido a su política de inversión y perfil de riesgo, habría sido mucho más adecuado que los socios propuestos. Casi ningún inversor se habría opuesto a la fusión de estos vehículos, explica. Ya informó de ello a la FINMA el otoño pasado.

Para Franz M., toda la maniobra parece opaca e inverosímil. UBS escribe que anunció los planes de fusión para los próximos tres años "para brindar transparencia y seguridad a los inversores".

Otro inversor que se ha pronunciado es Christian F. Con cifras sobrias, demuestra por qué la fusión podría suponer un riesgo para los inversores de Living Plus.

Living Plus ha evolucionado de forma sostenida, mientras que Hospitality y Residentia se enfrentan a tasas de vacantes más altas, menor resiliencia ante las crisis y un rendimiento más débil.

Pero no se trata solo de estrategias, sino también de admisibilidad legal. Según la ordenanza de la Ley de Inversiones Colectivas, solo se pueden fusionar fondos con la misma política de inversión y perfil de riesgo; la similitud no basta. Críticos como Christian F. ven precisamente esto como el problema: este no es el caso de los tres fondos.

Según Christian F., los números hablan por sí solos: con la fusión los riesgos no se reducirían, sino al contrario, aumentarían.

¿Qué quiere decir con eso? Una métrica clave aquí es el llamado valor intrínseco de las propiedades del fondo, el valor liquidativo (NAV). Mientras que los inversores en Living Plus disfrutaron de un rendimiento muy positivo, los demás fracasaron estrepitosamente. El rendimiento de Hostelería fue significativamente negativo, con un -18 % en los últimos seis años, lo que demuestra la vulnerabilidad de esta cartera (véase el gráfico a continuación).

El valor de las propiedades de Residentia también disminuyó (-6%). Desde la perspectiva del inversor, esto demuestra que no hay duda de que la política de inversión y el perfil de riesgo son consistentes.

Varios gestores de fondos y expertos que han acompañado fusiones anteriores declararon al "NZZ am Sonntag" que incluso las fusiones más pequeñas se enfrentan a enormes obstáculos: los requisitos regulatorios y la aprobación de todos los inversores son prácticamente imposibles de conciliar. Esto hace aún más sorprendente que la FINMA diera luz verde inicialmente. Tras las objeciones, el proceso entra ahora en una nueva fase, con un resultado abierto.

"En una fusión bancaria de este tipo, se busca mantener los activos bajo gestión propia en la medida de lo posible", afirma Andreas Loepfe, economista inmobiliario de Zúrich. Pero se trata de un equilibrio entre asegurar el volumen de inversión y el riesgo de alejar a los inversores con fusiones cuestionables. Este equilibrio es típico del sector. Todo lo que no ha sido bien recibido por los inversores se intenta recuperar, si es necesario mediante fusiones.

Citando los procedimientos en curso, ni la FINMA ni UBS se pronuncian sobre cuestiones específicas. El importante banco se mantiene firme en sus planes, y escribe: «Estamos convencidos de que la fusión de fondos con estrategias de inversión similares fortalecerá la diversificación y la resiliencia de los respectivos fondos, centrándose en las necesidades de los inversores a largo plazo».

Un artículo del « NZZ am Sonntag »