El control de los precios sobre el alquiler afecta a la oferta y a la calidad de los pisos: un informe avisa sobre las consecuencias

España atraviesa por una crisis de la vivienda. Existe una gran demanda pero poca oferta. En consecuencia, los precios suben. Esa es la base de un problema que muchos economistas defienden que no es nuevo sino que se acerca a una situación estructural.

Esta semana se han cumplido dos años de la Ley de Vivienda que introdujo conceptos como 'zonas tensionadas' y abría la puerta el control de precios por parte de las administraciones. El objetivo era solucionar unos problemas que, 24 meses después, siguen existiendo e incluso se han agravado.

Un informe de la Universidad de las Hespérides liderado por Santiago Calvo y titulado 'Radiografía del mercado de la vivienda en España: Por qué el control de los alquileres es una mala idea' profundiza en la situación que vive este sector en nuestro país como los inquilinos como los grandes damnificados.

Destaca que desde 2013 los precios de la vivienda «han aumentado un 53% en términos nominales, mientras que los precios del alquiler han registrado subidas acumuladas anuales del 7 al 8% desde 2015». Asimismo, subraya que existe una sobrecarga financiera del alquiler donde «el 39,4% de los hogares en alquiler destinan más del 40 por ciento de su renta a gastos de vivienda, el porcentaje más alto de la Unión Europea».

Fruto de todas las tensiones que sufre este mercado, las autoridades han «implementado regulaciones más estrictas para equilibrar el mercado y proteger tanto a inquilinos como a propietarios». Sin embargo, a través del repaso de una serie de estudios, los autores de este resaltan que «la evidencia sugiere que regular los precios de los alquileres no es una buena idea».

En concreto, existen cuatro efectos sobre esta cuestión: precio, movilidad, oferta y calidad. Sobre el primero destacan que la regulación baja o contiene el precio de las viviendas afectadas pero «aumenta los precios en las viviendas no reguladas debido a la mayor presión sobre la demanda en este segmento».

En cuanto a la movilidad, aseguran que la oferta es menos circulante puesto que «los inquilinos tienden a quedarse en sus viviendas reguladas debido al coste relativamente bajo y la seguridad que otorga el control del régimen del alquiler».

El control de los precios reduce también «la oferta de viviendas en alquiler» ya que los propietarios pueden optar por convertir sus propiedades en viviendas de ocupación propia o retirarlas del mercado. Por último, aluden a la calidad que, dicen, disminuye: «Esto se debe a que los ingresos reducidos de los propietarios limitan su capacidad e incentivos para realizar mantenimiento y mejoras».

El estudio cita a encuestas realizadas por la Universidad de Chicago para evaluar las opiniones de economistas sobre las políticas económicas, incluyendo el control sobre los alquileres. En este sentido, la mayoría de ellos se posicionaban en contra.

«Aunque la intención de controlar los precios de los alquileres busca aliviar la carga financiera de los inquilinos, las consecuencias no deseadas podrían superar los beneficios esperados», detallan. Así, destacan la conveniencia de explorar otras opciones «sin recurrir a medidas que distorsionen el funcionamiento del mercado».

Para sustentar esta tesis, hacen también un repaso a lo que ha ocurrido en distintos mercados como zonas de Alemania o Londres y también Barcelona.

En la ciudad condal se introdujeron medidas de este tipo en 2020. Señalan que, en promedio, los precios bajaron un 5% en las áreas reguladas, pero destacan que «dentro del mercado regulado los precios de los alquileres más bajos subieron hasta el umbral máximo permitido por la normativa, mientras que los precios más altos disminuyeron significativamente». Por ello, el estudio señala que este informe que los controles de precios pueden influir en la estructura interna del mercado.