Los grandes fondos se vuelcan hacia la inversión residencial en España

El sector residencial se ha convertido en uno de los favoritos para los inversores en España. La consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield estima que este mercado captó el año pasado 2.700 millones de euros en compraventa de activos, lo que le consolidó en segunda plaza por tipología de activos, justo por detrás de los hoteleros, pese a la incertidumbre legislativa que le rodea. Los grandes fondos y promotoras están volcados con un sector que presenta una fuerte demanda y una alarmante escasez de oferta. Para este año, la previsión es que el volumen inversor del mercado de residencial se sitúe en torno a los 4.000 millones, lo que representa un incremento del 48%.

En la encuesta Spain Living Investor Survey 2025, realizada por la propia consultora a 50 grandes inversores y propietarios, casi un 80% de los inversores esperan obtener una rentabilidad bruta –una tasa interna de retorno– anual de entre el 10% y el 20%. En concreto, un 26% considera que su retorno será del 16% al 20%. El informe destaca los fundamentales de la economía española como una clave para entender el interés inversor. La economía española ha mantenido un crecimiento promedio del 1,7% durante la última década, la tasa de desempleo va hacia la baja. “Estos indicadores económicos ofrecen un contexto para comprender el comportamiento y las expectativas de los inversores en el mercado residencial”, indica.

Estos elevados retornos han situado España como el segundo mercado más interesante para los grandes inversores, justo por detrás de Reino Unido. El ránking lo completan Alemania, Francia e Irlanda.

El 26% de los inversores en residencial espera obtener un retorno bruto de entre el 16% y el 20%

El directivo asociado del área de Capital Markets de Cushman & Wakefield, Geoff McCabe, explica que el sector residencial español está entrando en una nueva fase. “La primera la tuvimos tras la crisis, en 2015, cuando los fondos impulsaron la aparición de promotoras centradas en el Built to Rent (alquiler) y el Built to Sell (venta). El escenario ahora es distinto. Por un lado, hay menos suelo por el que promover. Por otro lado, vemos mucha más diversificación hacia otros modelos como las residencias de estudiantes, el coliving o la vivienda asequible”, dice. De hecho, según la encuesta, el principal foco de interés de los inversores es el alojamiento para estudiantes (75%), por encima de la vivienda de alquiler (55%) y el coliving (50%).

El mercado de las residencias de estudiantes está prosperando por el impulso de ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla en instituciones académicas. En general, España presenta una oferta insuficiente y con una proporción significativa de activos obsoletos. Dada esta situación, el interés inversor está centrado tanto en activos ya en funcionamiento como desarrollos de nuevas instalaciones. Entre las operaciones más destacadas de los últimos meses, sobresale el interés del fondo CPPIB por comprar las residencias de Brookfield, en una operación valorada en 1.200 millones.

Para los grandes inversores, el sector del alquiler (Build to Rent) está experimentando un crecimiento significativo, impulsado por jóvenes profesionales y familias. Además del impulso privado, las iniciativas del gobierno español para impulsar la vivienda de alquiler asequible refuerzan el interés por el sector, atrayendo a inversores nacionales e internacionales.

La nueva oleada de inversores diversifica en otros segmentos como residencias, ‘coliving’ y vivienda asequible

Sin embargo, las medidas aprobadas por la Generalitat en materia de vivienda están teniendo un efecto negativo. “La intervención de la Administración puede generar incertidumbre. Por ejemplo, los precios del suelo están muy elevados. Si no puedes subir el precio, es casi imposible promover nada por el escaso retorno”, explica McCabe. En este sentido, el consultor apunta a la situación del fondo Patrizia con su cartera de 542 apartamentos. Tras la aplicación del decreto ley 2/2025, el fondo alemán ya no puede vender el activo a otro gran inversor y ha optado por colocar apartamento por apartamento a particulares. “Es un contrasentido que unos edificios dirigidos al alquiler acaben ahora en el mercado de compraventa, añade.