Es posible que haya muchas más propiedades de alquiler en venta de las que muestran las cifras oficiales

El verano pasado entró en vigor la Ley de Alquileres Asequibles. Esta ley impuso de golpe la protección de alquileres a cientos de miles de propiedades de alquiler, lo que resultó en alquileres moderados y regulaciones de alquiler más estrictas.

Muchos propietarios de viviendas de alquiler, en su mayoría pequeños inversores privados, decidieron vender sus propiedades. Las nuevas cifras del Registro de la Propiedad muestran que esta oleada de ventas de viviendas de alquiler continúa sin cesar. En los últimos tres meses, se pusieron a la venta 16.400 viviendas de alquiler, un 42 % más que en el mismo período del año anterior.

Pero, curiosamente, el Registro de la Propiedad también informa de que, cada año, el número total de propiedades en alquiler en manos de inversores apenas parece disminuir.

Cuando la Ley de Alquileres Asequibles entró en vigor el año pasado, el 9,3 % del parque inmobiliario holandés estaba en manos de inversores. Esta proporción se ha reducido al 9,2 %, lo que supone una disminución de aproximadamente 5.000 viviendas.

Esto se debe a que los inversores no solo venden, sino que también construyen nuevas propiedades de alquiler, gracias en parte a la inversión de miles de millones de dólares de los fondos de pensiones. Estas propiedades suelen ser más grandes y estar bien aisladas, lo que permite alquilarlas en el sector privado sin control de alquileres.

Los inversores también siguen comprando muchas viviendas a otros inversores que quieren salir, alrededor de 7.800 propiedades de alquiler en el último trimestre, lo que significa que el stock total de propiedades de alquiler en manos privadas apenas parece estar disminuyendo.

Pero según Edward Touw, de Vastgoed Belang, la asociación de propietarios, las cifras del Registro de la Propiedad no reflejan toda la realidad. Cree que muchas propiedades adquiridas por inversores no están destinadas al alquiler, sino que se venden como unidades independientes.

Esto significa que las unidades se ponen a la venta en cuanto el inquilino se marcha. Algunas inmobiliarias han desarrollado recientemente un nuevo modelo de negocio para ello: compran complejos alquilados y venden las unidades una a una a medida que están disponibles.

Esto puede ser lucrativo, ya que las propiedades vacías se venden entre un 20 % y un 40 % más que las ocupadas en alquiler. Annexum, una importante empresa de inversión holandesa, está vendiendo actualmente la mayoría de las propiedades de sus fondos como unidades independientes.

Según Jeppe de Boer, socio de Annexum, casi todas las grandes operaciones entre inversores tienen como objetivo final la venta de propiedades. "Vemos casi todas las transacciones, y todavía no he visto ninguna en la que el comprador haya conservado las propiedades para alquilarlas".

En resumen, muchas propiedades de alquiler que aún no se contabilizan como vendidas en las estadísticas se venderán en los próximos años. La agencia inmobiliaria comercial CBRE estima que el 95 % de las propiedades de alquiler que los inversores revenden entre sí se venderán como unidades individuales en los próximos años.

Por ejemplo, esta primavera, Annexum adquirió el complejo de alquiler De Kluisz en Huizen, que consta de 34 apartamentos. Todas estas propiedades también saldrán a la venta en los próximos años, aunque el Registro de la Propiedad aún no las contabiliza como propiedades de alquiler vendidas.

"Si observamos todas las grandes transacciones entre inversores recientes, casi todas involucran carteras individuales", afirma Touw, de Vastgoed Belang. "En otras palabras, con el tiempo, estas propiedades desaparecerán en gran medida del mercado de alquiler según las cifras del Registro de la Propiedad".

Los Países Bajos cuentan con más de 8,2 millones de viviendas. La mayoría de las viviendas pertenecen a particulares, lo que representa aproximadamente el 60 % del parque inmobiliario. Las asociaciones de vivienda son otro importante propietario, con aproximadamente el 30 % del total de viviendas. El resto está en manos de inversores.

La gran oferta de antiguas viviendas de alquiler está haciendo bajar los precios en algunas regiones, como Ámsterdam. Quienes compran por primera vez, tras años de inactividad, ahora acuden en masa a comprar propiedades porque se venden con importantes descuentos. En las grandes ciudades, dos de cada cinco transacciones se refieren a una antigua vivienda de alquiler.

Expertos como el profesor Peter Boelhouwer (Política del Mercado de la Vivienda, Universidad Tecnológica de Delft) consideran que la Ley de Alquileres Asequibles es un "punto de inflexión" porque tiene un enorme impacto en varios sectores del mercado de la vivienda.