Ni siquiera un préstamo sirve. El 35 por ciento de los hogares no pueden permitirse comprar un piso.

• Se entregaron 210 apartamentos cooperativos y se construyeron 991 como parte del proyecto de vivienda de alquiler social.
• Entre enero y abril de 2025 se pusieron en funcionamiento más de 62.000 viviendas, un 3,3% menos que hace un año.
• Un punto débil adicional para el sector municipal y social, que no necesariamente está presente en el sector privado, es por supuesto la falta de dinero para apoyar la construcción.

En Polonia, se ponen en funcionamiento alrededor de 200.000 apartamentos al año, lo que significa que, en teoría, las necesidades de vivienda de la sociedad podrían estar cubiertas en una década. Sin embargo, la mayoría de los apartamentos son construidos por promotores para su venta, y el 35% de los hogares no pueden comprarlos ni siquiera con un préstamo. Al mismo tiempo, este grupo de personas tiene ingresos demasiado altos como para utilizar viviendas sociales y municipales.

Según el profesor Bartłomiej Marona de la UEK, la única manera de reducir la magnitud del problema es aumentar la escala de la construcción de viviendas sociales en lugar de apoyarla con más programas de préstamos.

El problema del déficit de vivienda afecta a aquellos hogares que, por una parte, no pueden satisfacer sus necesidades de vivienda en el mercado, es decir, sus salarios son demasiado bajos para pedir un préstamo o alquilar un apartamento, y, por otra parte, sus ingresos son demasiado altos para utilizar viviendas sociales y municipales.

- recuerda el Dr. hab. Bartłomiej Marona, profesor de la Universidad de Economía de Cracovia, en una entrevista con la agencia de noticias Newseria.

Se estima que esta brecha es de aproximadamente el 35%, lo cual es considerable, pero, siendo optimistas, esta brecha disminuye año tras año. Sin duda, no podremos subsanarla y resolver el problema sin una mayor intensidad de la acción estatal en el ámbito de los Servicios de Apoyo Temporal (SST) o la vivienda social en general —añade—.

Entre enero y abril de 2025, se pusieron en funcionamiento más de 62.000 viviendas, un 3,3 % menos que hace un año. De este grupo, más de un tercio correspondieron a construcciones individuales, y más del 60 % a viviendas en venta o alquiler, es decir, viviendas de promotora (principalmente en venta; 331 de las casi 38.000 viviendas se destinaron al alquiler).

Se entregaron 210 apartamentos cooperativos y se construyeron 991 como parte del programa de vivienda social de alquiler . Si bien esto representa un aumento del 76,5% y el 21,3%, respectivamente, en comparación con el mismo período de 2024, sigue siendo una fracción del mercado total, insuficiente para las necesidades de la sociedad. Además, el número de apartamentos entregados para su uso como parte del programa de vivienda municipal se redujo casi a la mitad. Según el economista, las actividades de fomento de la oferta, incluido el apoyo a la vivienda social, podrían ayudar a resolver el problema, en lugar de generar demanda adicional mediante préstamos más baratos, lo que a largo plazo aumenta los precios y limita el acceso a la vivienda.

Nos encontramos en un momento bastante desfavorable en cuanto al indicador de disponibilidad de vivienda; es decir, la relación entre los ingresos y los precios de la vivienda es relativamente desfavorable en los últimos dos o tres años, pero a largo plazo esta disponibilidad ha ido en aumento. Este es un ejemplo de un programa de vivienda inadecuado, implementado hace dos años, que disparó los precios de la vivienda, lo que ha llevado a los indicadores a la situación actual —enfatiza el profesor de la UEK—.

Se trata del Crédito Seguro del 2%, implementado en 2023 por el gobierno de Mateusz Morawiecki. Funcionó durante varios meses y supuso subsidios estatales para las cuotas de préstamos hipotecarios, de modo que durante 10 años el tipo de interés del préstamo para el prestatario fuera tan solo del 2%. El programa generó un gran interés y, como resultado, elevó los precios de la vivienda.

Según datos de enero de 2024, 82.500 personas se beneficiaron del programa, lo que supuso la concesión de 59.600 préstamos y un total de 24.200 millones de zlotys en préstamos, o aproximadamente la mitad de los préstamos concedidos en el segundo semestre de 2023. Según datos del Banco Nacional de Polonia (NBP), como resultado del programa, los precios de la vivienda en el mercado secundario experimentaron el mayor aumento desde 2007. Entre julio de 2023 y junio de 2024, los precios en las siete ciudades más grandes de Polonia aumentaron un 19,2 %, según el denominado índice hedónico. En el mercado primario, los precios subieron un 20,4 %, en comparación con un aumento inferior al 5 % del año anterior.

El segundo componente de la disponibilidad de vivienda en el contexto de la compra es el crédito. En un contexto de alta inflación y altos tipos de interés, el crédito es caro, el más caro de la Unión Europea. Sin embargo, también veo una perspectiva favorable en el contexto de la política macroeconómica y monetaria: existe una tendencia a reducir la inflación, y por consiguiente, los tipos de interés, en la siguiente fase de reducción del WIBOR y aumento de la disponibilidad de crédito.

- dice el profesor Bartłomiej Marona.

Como subraya, los programas de vivienda deberían orientarse más hacia el lado de la oferta, incluido el apoyo a la vivienda social, y en menor medida hacia la generación de demanda adicional, que a largo plazo aumenta los precios y limita el acceso a la vivienda.

Desde el punto de vista de la política estatal de vivienda, no se trata de ser propietario de un apartamento, sino de que todos los ciudadanos puedan y tengan las condiciones para satisfacer sus necesidades de vivienda —señala el experto—. Por eso —añade— la vivienda social es tan importante, ya que constituye una herramienta en muchos países desarrollados del mundo, como Asia y Europa, para satisfacer las necesidades de vivienda.

Una barrera para el sector municipal y social, así como para los desarrolladores, son los recursos limitados de tierra.

En estos momentos, en ciudades como Cracovia no hay zonas en las que se pueda invertir. Existe una cierta perspectiva de liberar estas zonas en el contexto del reciente cambio en la Ley de Ordenación del Territorio y la obligación impuesta de introducir planes generales.

- señala el prof. Bartłomiej Marona.