Federalismo y política de vivienda

The Economist tiene un artículo interesante que especula que la ventaja de los estados republicanos en la asequibilidad de la vivienda podría estar a punto de reducirse:

Pero ¿qué pasaría si la ventaja de los estados republicanos en materia de vivienda barata comenzara a disminuir? Es posible que esto ya esté sucediendo en algunos lugares: un estudio de Edward Glaeser, de la Universidad de Harvard, y Joseph Gyourko, de la Universidad de Pensilvania, publicado en mayo, reveló que la construcción de nuevas viviendas en grandes áreas metropolitanas del cinturón solar, como Atlanta, Dallas, Miami y Phoenix, se ha desacelerado drásticamente, lo que ha provocado un aumento de precios. Y el 30 de junio, el Sr. Newsom firmó una reforma para dificultar que los NIMBY bloqueen la construcción de nuevas viviendas en California, lo que podría eventualmente hacer que vivir allí sea más asequible.

Debemos ser cautelosos al hacer predicciones sobre este tema. En publicaciones anteriores, he argumentado que reducir la cantidad de regulaciones que impiden la construcción de viviendas podría no hacer que la construcción de nuevas viviendas sea mucho más viable, especialmente si persisten muchas barreras regulatorias. Por lo tanto, no estoy del todo convencido de que California haya abordado eficazmente sus problemas de vivienda. No obstante, vale la pena reflexionar sobre las implicaciones de este posible cambio:

Si la ventaja del precio de la vivienda en los estados republicanos se redujera considerablemente, las consecuencias se sentirían ampliamente. Las ciudades más dinámicas de los estados demócratas tienen salarios muy altos, y California tiene un clima "como el Jardín del Edén", dice el Sr. Armlovich. Si estos lugares realmente facilitaran la construcción, el éxodo de los estados demócratas a los republicanos podría revertirse, considera.

Un cambio de ese tipo también socavaría un potente argumento republicano, sostiene Glock: que la gente vota con los pies y acude en masa a los estados republicanos porque están mejor gobernados y son más habitables.

Algunos políticos de estados republicanos están tomando consciencia de la amenaza. Texas aprobó recientemente varias reformas YIMBY : facilita la construcción de viviendas en zonas comerciales, elimina las restricciones sobre el tamaño de los terrenos y debilita lo que los tejanos llaman el "veto de los tiranos", que permite a los vecinos bloquear nuevas construcciones.

En publicaciones anteriores he hablado de la competencia fiscal entre estados. Esta competencia se intensificó tras limitarse la deducción SALT a $10,000. Sin embargo, el Congreso aumentó recientemente el límite de SALT a $40,000, lo que reducirá significativamente la competencia fiscal entre estados.

En el futuro, la política de vivienda podría convertirse en el principal factor de competencia para atraer nuevos residentes, especialmente a medida que las restricciones migratorias y las tasas de natalidad drásticamente más bajas frenen o incluso frenen el crecimiento de la población estadounidense. A pesar de los altos impuestos y las regulaciones onerosas, California tiene precios de vivienda extremadamente altos. Esto sugiere que aún existe una fuerte demanda de vivienda aquí, lo que podría generar una gran afluencia de población si se liberalizaran aún más las regulaciones de construcción.

Es interesante ver que Texas no está esperando a ver si las políticas YIMBY de California tendrán éxito y, en cambio, está tratando de reducir de manera proactiva su propio problema incipiente de NIMBY.