Vote des propriétaires délinquants et participation des locataires au conseil d'administration : que dit la loi ?
Nora Pabón Gómez, avocate spécialisée en matière de propriété horizontale, répond aux différentes préoccupations et questions exprimées par les lecteurs, propriétaires, locataires et gestionnaires immobiliers qui font partie du régime dit de propriété horizontale en Colombie.
Que se passe-t-il si la réglementation sur la propriété horizontale stipule que les propriétaires délinquants ont voix au chapitre et votent, mais que le manuel de cohabitation stipule que pour voter, les propriétaires ne doivent pas être en retard de paiement ? Qu’est-ce qui devrait avoir la priorité ? La réglementation horizontale sur la propriété peut-elle inclure une interdiction de vote pour les propriétaires délinquants ? Cette décision viole-t-elle des règles ? Les règles de propriété horizontale prévalent sur le manuel de coexistence. En outre, conformément aux dispositions de la loi 675 de 2001, les sanctions et les infractions qui les génèrent doivent être prévues dans cette loi. Certaines réglementations prévoient comme violation l'impossibilité de participer à l'assemblée avec droit de parole et de vote, et dans ce cas il est nécessaire de l'appliquer, sans préjudice de la possibilité pour la personne en désaccord de contester la décision du conseil sur la sanction.
Bien que certains aient initialement affirmé que le droit de participer aux décisions de l'assemblée serait illégalement bafoué, la Cour constitutionnelle a affirmé qu'aucun droit fondamental n'était violé par l'imposition de cette sanction.
D'autre part, pendant la période d'élaboration de la Loi 675 de 2001, il a été analysé et déduit qu'il n'était pas valable de prévoir que la participation du défaillant soit interdite dans les cas où le quorum qualifié de 70 pour cent était requis, car ceux-ci se référaient au droit de propriété, ce qui ne se produisait pas dans les cas d'administration simple.
Chaque personne liée à la gestion du bien horizontal doit disposer de son contrat de travail. Photo : EL TIEMPO
Le conseil d'administration est composé de propriétaires. En revanche, bien qu'il soit conseillé aux administrateurs de résider dans l'immeuble ou le complexe, à moins que la réglementation n'en dispose autrement, il n'y a aucune obligation de résider dans la propriété.
Nous disposons d'un espace commercial dans un ancien immeuble à usage d'habitation, pour lequel nous payons des frais de gestion mensuels de plus de 3 000 000 de pesos. Ces frais incluent des services que nous n'utilisons jamais, comme un ascenseur, un service de sécurité privé, la réception et le ménage, car l'espace est situé à l'extérieur. Comment pouvons-nous nous assurer que cet espace ne soit pas classé comme immeuble à usage d'habitation, ou quelle est la solution pour éviter de payer ces frais élevés puisque nous n'utilisons pas ces services ? Il est clair que tout le problème réside peut-être dans le non-respect par la réglementation de la loi 675 de 2001, qui établit la nécessité de réglementer les clauses relatives aux bâtiments à usage mixte et impose la détermination des secteurs et des modules de contribution pour chaque secteur. Si nécessaire, vous pouvez demander à l’administration de revoir et de modifier le règlement. Sinon, vous pouvez le poursuivre en justice.
Est-il prudent de payer rétroactivement l'administrateur, l'administrateur adjoint, le comptable, le commissaire aux comptes et l'avocat ? Que cela soit prudent ou non, chaque personne doit avoir son propre contrat avec l'entité juridique de la propriété horizontale, et chaque copropriété doit adhérer à ce qui a été convenu. En outre, le budget est approuvé chaque année et la rémunération qui en découle est également incluse.
Nora Pabón, avocate spécialisée en propriété horizontale
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