La tendance risquée en Espagne d'acheter des maisons bon marché occupées par des squatteurs

Depuis les années 1980, l'Espagne connaît un problème de squatteurs, ou okupas comme on les appelle ici.

Ce sont principalement les logements laissés vides pendant un certain temps qui sont menacés par l'occupation illégale, mais cela arrive parfois aux propriétaires qui sont en vacances ou qui louent leur logement à des locataires qui cessent de payer le loyer, devenant ainsi des squatteurs.

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Les Okupas choisissent également souvent de vivre dans des propriétés appartenant à des banques ou à des fonds d'investissement. Celles-ci sont généralement situées dans des zones urbaines peu peuplées ou à la périphérie des grandes villes.

La loi espagnole tendant à protéger les locataires plutôt que les propriétaires, les okupas peuvent être très difficiles à expulser, surtout s'ils occupent le logement depuis plus de 48 heures. Leur expulsion nécessite souvent de longues et interminables batailles juridiques.

Le gouvernement a récemment mis en place une loi promettant des « expulsions expresses », mais dans la pratique, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur son efficacité réelle.

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En conséquence, les propriétaires préfèrent souvent essayer de vendre ces maisons occupées plutôt que de devoir faire face à ce qui peut prendre des mois, voire des années, de problèmes devant et hors des tribunaux.

Ce qui peut surprendre beaucoup, c’est qu’un nombre croissant d’investisseurs cherchent activement à acheter ces maisons occupées par des squatteurs.

Le site Internet Idealista recense à lui seul plus de 20 000 propriétés dont les propriétaires reconnaissent avoir des squatteurs.

L'attrait principal de ces propriétés réside dans le fait qu'elles se vendent au moins 30 à 50 % moins cher que le prix actuel du marché. Selon Idealista, elles peuvent même être jusqu'à 60 % moins chères.

Si vous consultez un site immobilier, vous verrez probablement de nombreuses maisons à peu près au même prix, mais certaines d'entre elles pourraient vous surprendre par leur prix très bas. Même si le titre ne l'indique pas, si vous cliquez sur l'annonce et lisez régulièrement la description, vous comprendrez pourquoi la réduction est si importante – et la raison est souvent liée aux okupas .

Certaines de ces maisons appartiennent également à des banques qui ont fini par les reprendre parce que les propriétaires ne pouvaient pas payer leurs prêts hypothécaires.

Malgré les bonnes affaires et la popularité croissante de ce type de vente, il est très risqué et les experts le déconseillent aux acheteurs immobiliers réguliers. Il est réservé aux investisseurs expérimentés qui maîtrisent parfaitement le retournement immobilier en Espagne.

« Ce sont des experts du marché, ils le connaissent très bien et ils achètent pour eux-mêmes car il y a un risque », a déclaré Iñaki Unusain, un personal shopper immobilier, au journal espagnol ABC.

L'important est également que ces personnes « sachent choisir le bon type de squatteur », ajoute-t-il.

Par exemple, ils choisissent des squatteurs avec lesquels ils peuvent négocier et ne touchent à aucune propriété avec des inquiokupas .

Comme nous l'avons mentionné précédemment, les inquiokupas sont des squatters qui étaient autrefois des locataires légaux de la propriété, mais qui, pour une raison ou une autre, ont cessé de payer le loyer et ont refusé de partir.

« Si tel est le cas, ils n'emménageront pas. De plus, ces expulsions sont suspendues jusqu'en mai 2028 », explique à ABC l'avocate Sandra Aurrecoechea de Marín y Mateo Abogados.

Le principal problème avec l'achat d'un bien squatté est que vous ne pouvez pas prendre possession du logement immédiatement et que vous en aurez rarement les clés. La bataille juridique sera longue avant de pouvoir l'obtenir vous-même.

Cela signifie également que vous achèterez la propriété uniquement à partir de photos et de descriptions, vous n'aurez aucune idée de l'état dans lequel se trouvera la propriété lorsque vous en prendrez possession.

Vous pourriez acquérir un appartement bien en dessous de sa valeur marchande, mais vous hériterez aussi probablement de nombreuses dettes. Il peut s'agir de dettes d'impôt foncier et de charges de copropriété, de factures d'électricité et d'eau impayées, etc. Sans oublier les frais juridiques inhérents à la location.

C'est également une munition pour négocier le prix encore plus bas lors des échanges avec le propriétaire.

L'avocate Arantxa Goenaga explique également que les banques n'accordent pas de prêts hypothécaires pour ce type de propriétés, vous devrez donc avoir beaucoup d'économies personnelles.

De nombreuses personnes qui décident de se lancer dans ces investissements risqués font appel aux services d’entreprises spécialisées dans l’expulsion des squatteurs.

Ils sont souvent constitués d'individus musclés qui savent comment effrayer « légalement » les squatteurs pour les faire partir.

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Avoir un avocat spécialisé dans les expulsions peut également s’avérer utile dans de tels cas.

Il faut également prendre en compte la possibilité de devoir rembourser le squatteur si c'est ce qu'il faut pour le faire partir, même après l'achat du bien.

Si vous achetez une casa okupa , vous devrez relever le défi de démarrer un long processus juridique pour récupérer la possession du bien avant de pouvoir commencer à y apporter des modifications ou à le rénover.

Il faudra donc un plan à long terme, ne vous attendez pas à ce qu'un investissement dans ce type de propriétés vous fasse réaliser un investissement rapide.