Comment le fait d'être un propriétaire accidentel pourrait vous faire payer une facture fiscale surprise lors de la vente

Les Britanniques pourraient être confrontés à une facture fiscale importante s’ils choisissent de conserver une ancienne maison comme investissement.

Certaines personnes, en particulier celles qui emménagent avec un partenaire ou un conjoint, décident de conserver un bien plutôt que de le vendre lorsqu'elles déménagent, devenant ainsi un « propriétaire accidentel ».

Même si cela peut sembler être un bon investissement compte tenu des perspectives de revenus locatifs et de la croissance potentielle des prix des maisons, cela pourrait par inadvertance finir par coûter cher aux gens lorsqu'ils finiront par vendre à l'avenir.

En effet, ceux qui vendent leur résidence principale, plutôt que de la louer, ont droit à un allègement fiscal complet pour résidence privée (PRR), qui les protégera de l'impôt sur les plus-values (CGT).

Mais une fois qu’ils louent leur propriété, ils perdent leur droit au PRR complet lorsqu’ils la vendent.

« Le PRR est essentiellement votre protection contre l'impôt sur les plus-values, et tant que vous vivez dans votre maison comme résidence principale, toute augmentation de sa valeur est totalement exonérée d'impôt lorsque vous la vendez », explique Eamon Shahir, fondateur de la plateforme d'auto-évaluation Taxd.

« Voici la différence cruciale : si vous vendez votre maison alors qu'elle est encore votre résidence principale, vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values, quelle que soit l'augmentation de sa valeur.

« Cependant, si vous décidez de commencer à louer à des locataires, vous ne perdez pas immédiatement toute cette protection fiscale.

« Le service des impôts et des douanes de Sa Majesté répartit le gain en fonction de la durée pendant laquelle vous avez vécu sur place par rapport à la durée pendant laquelle vous l'avez loué. »

Sur les biens immobiliers résidentiels, l’impôt sur les plus-values est actuellement de 18 % pour les contribuables au taux de base et de 24 % pour les contribuables au taux supérieur – mais pour tout gain important, les contribuables sont susceptibles de payer la majeure partie au taux supérieur.

Cela est dû au fait qu’un gain en capital est ajouté au revenu normal d’une personne pour déterminer le taux d’imposition.

« Beaucoup de propriétaires pensent que leur résidence principale est toujours exonérée d'impôts », explique Andy Wood, conseiller international chez Tax Natives. « Et c'est le cas, jusqu'à ce qu'ils déménagent et la louent. »

« Cela peut représenter une facture d'impôt sur les plus-values assez importante, parfois de plusieurs dizaines de milliers de livres, ce qui constitue souvent une mauvaise surprise si vous ne vous y attendiez pas. »

Selon Wood, de nombreuses personnes choisissent de louer leur maison pendant un certain temps plutôt que de la vendre.

« Peut-être qu'ils ont emménagé avec un partenaire, qu'ils ont trouvé un emploi ailleurs ou qu'ils pensent simplement que ce n'est pas le bon moment pour vendre », ajoute-t-il.

« On a souvent l'impression que c'est un choix à court terme et peu risqué. Mais une fois que vous déménagez, la situation fiscale change. »

« Vous commencez à perdre l'allègement fiscal que vous obtenez en y vivant, et plus le logement est loué longtemps, plus la plus-value devient imposable. »

Demandez à un investisseur locatif ce qui lui a permis de gagner plus d'argent au cours des dernières décennies : le loyer ou la hausse des prix de l'immobilier ? La réponse sera invariablement le prix de l'immobilier.

Prenons l'exemple d'une ville comme Manchester. Les prix de l'immobilier y ont presque doublé au cours des dix dernières années, passant de 131 000 £ en mai 2015 à 257 000 £ en mai de cette année, selon les chiffres du cadastre.

Cela signifie que la valeur moyenne d'une propriété à Manchester a augmenté de 12 600 £ par an en moyenne au cours de la dernière décennie.

Pendant ce temps, les loyers moyens, qui étaient de 815 £ par mois dans la ville en 2015, sont désormais de 1 143 £ par mois, selon les données de Zoopla.

Cela signifie que le loyer moyen d'une propriété est passé de 9 780 £ par an à 13 716 £ par an en loyer - mais c'est avant impôts, frais d'agence et frais d'entretien.

L'impôt sur les plus-values peut être prélevé sur tout bénéfice réalisé sur un actif dont la valeur a augmenté, lorsque quelqu'un vient le vendre.

C’est le gain qui est imposé, et non le montant total de l’argent reçu.

Par exemple, une personne qui double le prix de sa maison, de 131 000 £ à 257 000 £, paiera 24 % d'impôt sur les plus-values sur le gain de 126 000 £, bien qu'il existe une allocation annuelle non imposable de 3 000 £.

Même si le projet de loi sur l'impôt sur les plus-values ne risque pas d'effacer tous les bénéfices locatifs, il existe des situations où cela pourrait se produire, notamment si les prix de l'immobilier montent soudainement en flèche dans une région.

Par exemple, une personne qui a acheté une maison à Londres après la crise de 2008, mais qui a emménagé avec un partenaire et a conservé sa maison pour la louer, s’est peut-être retrouvée dans cette situation difficile.

Entre mai 2009 et mai 2016, le prix moyen à Londres est passé de 321 000 à 627 000 £. Cela représente une hausse de 306 000 £ sur sept ans, pour un revenu annuel moyen de 43 715 £.

Une personne dans cette situation, ayant vendu en mai 2016, aurait dû faire face à une facture de 28 % de plus-value à ce moment-là, bien qu'avec une allocation annuelle de 11 100 £.

Cela signifie que dans un tel scénario, ils auraient potentiellement encouru une facture de 82 572 £ de CGT sur la vente.

En savoir plus

« Cela attrape plus de gens qu'on ne le pense », explique Andy Wood de Tax Natives. « Si vos revenus locatifs sont relativement faibles, mais que la valeur du bien a augmenté, vous pourriez tout de même être confronté à une importante facture d'impôt sur les plus-values lors de la vente. »

Nous avons vu des cas où des propriétaires gagnaient 3 000 £ par an de loyer, mais payaient 30 000 £ ou plus d’impôts lors de la vente. Cela suffit à effacer tous les gains locatifs, et même plus.

« L'allègement fiscal sur les locations aidait autrefois à résoudre ce problème, mais il a été fortement réduit en 2020. Désormais, la plupart des gains seront imposés à 18 % ou 24 %, selon vos revenus.

« C’est un coup dur pour quelque chose qui aurait pu commencer comme une solution provisoire. »

Il convient toutefois de souligner que lorsqu'une personne quitte son domicile principal, elle ne perd pas la totalité de son allègement de l'impôt sur les plus-values.

Ils le perdront pendant les années où la propriété est louée, donc lorsqu'ils la vendront, ils devront calculer la proportion de temps pendant lesquels ils ont vécu dans la maison par rapport aux années où elle a été louée.

Le PRR s'applique également dans son intégralité pendant les neuf derniers mois de propriété, que quelqu'un vive ou non dans la propriété - à condition que la propriété ait été sa résidence principale à un moment donné.

Par exemple, si quelqu’un a acheté une propriété en 2010 et l’a vendue en 2025, cela représente 15 ans ou 180 mois au total.

S'ils y ont vécu 10 ans (120 mois), ils bénéficieraient d'un allègement fiscal pendant 129 mois (les 120 mois de résidence plus neuf mois supplémentaires). Cela signifie que 71 % de tout gain serait entièrement exonéré d'impôt.

S'ils décidaient de ne pas vendre le bien et de le louer, seuls les 29 % restants du gain, représentant la période de location, seraient soumis à l'impôt sur les plus-values.

En fin de compte, éviter une éventuelle facture d’impôt sur les plus-values ne devrait pas être la principale raison pour laquelle on décide de conserver une propriété plutôt que de la vendre.

Si quelqu’un peut bénéficier des revenus locatifs et avoir le sentiment que la valeur de la maison augmentera à l’avenir, il y a sans doute une bonne raison de la conserver comme investissement.

« L'impôt sur les plus-values n'est pas forcément rédhibitoire », explique Shahir de Taxd. « Cela dépend vraiment de la situation de chacun, et une fois que l'on comprend le fonctionnement de l'impôt sur les plus-values, conserver un bien en location peut s'avérer tout à fait judicieux financièrement. »

« Et, avec l'impôt sur les plus-values, vous n'êtes imposé que sur la plus-value de la propriété, donc vous n'êtes jamais réellement moins bien loti pour l'avoir possédé.

« La question est de savoir si les revenus locatifs plus la croissance du capital restante en valent la peine.

Il ajoute : « Il est souvent judicieux de louer votre propriété si vous prévoyez une croissance continue du prix de l'immobilier, si le rendement locatif après impôts semble attrayant ou si vous avez acheté la propriété il y a des années et avez déjà réalisé des gains importants non imposables après y avoir vécu.

« D’un autre côté, cela pourrait ne pas fonctionner si votre propriété a déjà réalisé la plupart de ses gains et que les valeurs stagnent désormais ou que les rendements locatifs sont faibles. »

Il existe également certaines particularités des règles qui profiteront à certaines personnes plus qu’à d’autres, selon Shahir.

« Les expatriés bénéficient d'un avantage majeur, car l'impôt sur les plus-values n'est calculé que sur les gains réalisés depuis 2015, ce qui peut générer d'importantes économies », explique-t-il. « De plus, si vous déménagez à l'étranger pour travailler et revenez ensuite vivre dans votre bien, vous serez toujours admissible au PRR. »

Pour la plupart des gens, cela dépend de l'objectif à long terme. Conserver le bien et le louer peut constituer un revenu locatif complémentaire intéressant, et un éventuel allègement de l'impôt sur les plus-values ou du PRR est possible. Il est conseillé à chacun d'analyser, d'évaluer ou de solliciter une aide fiscale.