J'achète une maison et son vendeur veut acheter la mienne : puis-je la lui « offrir » et éviter les droits de timbre ?
Mise à jour :
Je cherche à réduire la taille de ma maison individuelle rurale et à trouver quelque chose de plus petit dans la ville voisine qui me conviendra à mesure que je vieillirai.
La semaine dernière, j'ai trouvé la maison idéale. Les vendeurs étaient une jeune famille vivant dans une maison mitoyenne en retrait de la rue principale et qui cherchait quelque chose de plus grand.
L'agent immobilier leur a proposé de leur montrer ma maison individuelle et, par chance, ils l'ont voulue.
Ils m'ont proposé le prix demandé et je leur ai rendu la pareille. Ma maison vaut 500 000 £, soit 50 000 £ de moins que celle que j'achète. Bien que la mienne soit plus grande, elle nécessite des travaux et n'est pas bien desservie par les transports en commun ni par les commodités.
J'ai également conservé un petit appartement que je possède à Londres. Mon notaire m'a indiqué que je devais donc payer la surtaxe sur les droits de timbre pour résidence secondaire, qui s'élèvera à 45 000 £.
Je comprends que les droits de timbre ne sont pas appliqués aux biens donnés. Est-il possible de procéder à un échange en versant la différence au vendeur pour réduire les droits de timbre ?
Ainsi, par exemple, ils achèteraient ma maison pour 0 £ et ne paieraient aucun droit de timbre, et j'achèterais leur propriété pour 50 000 £ et paierais 2 500 £ plutôt que le montant total ?
Notre lecteur souhaite savoir s'il peut réduire son impôt sur les droits de timbre en payant simplement la différence lors d'un échange de maison.
Ed Magnus de This is Money répond : C'est une question intéressante et qui mérite d'être posée, étant donné le coût élevé des droits de timbre .
Vous avez entendu dire que le don d'une propriété, plutôt que de la vendre, peut exempter l'acheteur du droit de timbre - ce qui est correct.
Mais votre situation est plus qu'un simple indice. Alors, est-ce que ça pourrait marcher ?
Pour des conseils d'experts, nous avons parlé à Arjun Kumar , fondateur du service de comptabilité en ligne Taxd Founder, Andy Noton , associé du cabinet comptable Lubbock Fine et Mark Barrett , spécialiste fiscal chez Property Tax Advice ltd.
Arjun Kumar répond : Bien qu'il ne soit pas nécessaire de payer de droits de timbre si un bien est offert en totalité, essayer de les marquer comme deux dons distincts serait probablement considéré comme des transactions liées et soumis aux règles anti-évitement de Sa Majesté.
Mark Barrett ajoute : « La suggestion de faire don de biens dans les deux sens pour éviter la SDLT est inopérante. Des règles spécifiques sont en place pour ce scénario. »
Ed Magnus ajoute : La faille que vous pensez avoir identifiée ne s'applique malheureusement pas à vous.
Arjun Kumar, fondateur du service de comptabilité en ligne Taxd Founder
Vous ne dites pas si l'une ou l'autre propriété est assortie d'une hypothèque, mais si c'était le cas, cela entraînerait d'autres complications.
Un bien immobilier donné est soumis au droit de timbre si le prêt hypothécaire en cours est d'au moins 40 000 £. Le droit de timbre est alors payable sur la valeur du prêt hypothécaire, et non sur la valeur du bien.
Et dans un tel cas, cette hypothèque devrait être soit reprise par la personne qui reçoit le don, soit remboursée.
Pour que le prêteur soit accepté, il devra également accepter le transfert et vérifier que la personne à qui le bien est donné est admissible au prêt hypothécaire.
Ed Magnus répond : L'autre point compliqué pour vous est de savoir si vous êtes redevable de la surtaxe sur les droits de timbre pour résidence secondaire.
En octobre, la chancelière Rachel Reeves a augmenté la surtaxe sur les droits de timbre sur les achats de résidences secondaires de 3 % à 5 % en plus des taux existants.
Cela signifie que quelqu’un qui souhaite acheter une résidence secondaire doit débourser encore plus d’impôts initiaux pour le faire.
Dans des circonstances normales, une personne qui déménage d'un domicile à un autre ne sera pas redevable de la surtaxe sur les droits de timbre, même si elle possède une deuxième propriété, comme une maison de vacances ou un bien locatif.
Le problème potentiel pour vous est que vous avez conservé votre tout premier appartement qui, nous le supposons, a été acheté comme résidence principale à ce moment-là.
Andy Noton répond : La question clé dans ce cas est de savoir si la maison vendue par le lecteur est sa « résidence principale » ou non.
En fin de compte, la surtaxe de droit de timbre supplémentaire ne s'applique pas lorsqu'une personne achète une nouvelle maison pour remplacer sa résidence principale, qu'elle possède ou non une résidence secondaire.
Cette distinction est cruciale, car elle réduirait la facture fiscale de 45 000 £ à 17 500 £.
La difficulté est qu’il n’existe pas de définition juridique stricte de ce qui constitue une « résidence principale », mais le HMRC propose des conseils.
Le facteur principal est généralement l'endroit où la personne passe la plupart de son temps, mais d'autres facteurs, comme l'endroit où elle est inscrite auprès d'un médecin généraliste, sont également pertinents pour le HMRC lors de la prise de décision.
Par conséquent, avec l’aide de son avocat, le lecteur devra déterminer laquelle de ses propriétés est considérée comme sa résidence principale.
Cela devra être déclaré dans leur déclaration de droits de timbre et déterminera en fin de compte le montant des droits de timbre à payer.
Toutefois, si le HMRC a des raisons de croire que le lecteur a remplacé sa résidence secondaire plutôt que sa résidence principale, il peut lancer une enquête et le lecteur peut devenir passible de pénalités et de la surtaxe des droits de timbre.
C'est pourquoi il est si important que le lecteur soit conseillé par un avocat immobilier compétent.
Mark Barrett, spécialiste fiscal chez Property Tax Advice ltd
Mark Barrett ajoute : Votre avocat n’a peut-être pas raison de dire que les frais de résidence secondaire s’appliquent.
Étant donné que le lecteur vend sa maison pour acheter la maison de remplacement, le taux plus élevé ne s'appliquera pas si le lecteur vend sa maison actuelle le jour même où il achète la nouvelle maison, ce qui semble être le cas ici.
À condition qu'ils désignent la maison qu'ils vendent actuellement comme leur domicile, l'allègement s'applique.
Si la nomination n'a pas eu lieu, mais qu'ils ont vécu dans la propriété qu'ils vendent et peuvent le démontrer, alors cela sera toujours acceptable.
Le test est « l'intention de permanence » et pour le prouver, vous devez montrer que vous votez dans cette zone, y faire envoyer vos déclarations de revenus et fournir toute autre preuve que vous y vivez et y travaillez.
Comme toujours en matière fiscale, le moindre détail est important, il est donc conseillé au lecteur de demander conseil à un professionnel.
Je suis sûr que l'avocat voudra que le comptable fiscal mette par écrit les implications fiscales, car l'avocat n'est pas un comptable fiscal et n'est pas assuré pour donner des conseils fiscaux - bien qu'il soit le cabinet responsable du dépôt des droits de timbre.
Les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire parce que leur contrat à taux fixe actuel arrive à échéance ou parce qu’ils achètent une maison devraient explorer leurs options dès que possible.
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs devraient également agir dès que possible.
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Que faire si j’ai besoin de refinancer mon prêt hypothécaire ?
Les emprunteurs devraient comparer les taux, parler à un courtier hypothécaire et être prêts à agir.
Les propriétaires peuvent conclure un nouvel accord six à neuf mois à l’avance, souvent sans aucune obligation de l’accepter.
La plupart des offres de prêt hypothécaire prévoient des frais supplémentaires, facturés uniquement lors de la souscription. Les emprunteurs peuvent ainsi obtenir un taux d'intérêt sans payer de frais de dossier élevés.
Gardez à l’esprit qu’en procédant ainsi et en ne réglant pas les frais à la fin, des intérêts seront payés sur le montant des frais pendant toute la durée du prêt, ce qui peut ne pas être la meilleure option pour tout le monde.
Et si j’achète une maison ?
Les personnes ayant conclu un accord d’achat de maison devraient également s’efforcer d’obtenir des taux dès que possible, afin de savoir exactement quels seront leurs paiements mensuels.
Les acheteurs doivent éviter de trop s'endetter et être conscients que les prix des maisons peuvent baisser, car les taux hypothécaires plus élevés limitent la capacité d'emprunt et le pouvoir d'achat des gens.
Qu'en est-il des propriétaires locatifs ?
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs ayant souscrit à des prêts hypothécaires à intérêt uniquement verront leurs coûts mensuels augmenter davantage que les propriétaires ayant souscrit à des prêts hypothécaires résidentiels.
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Service de prêt immobilier fourni par London & Country Mortgages (L&C), société agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority (numéro d'enregistrement : 143002). La FCA ne réglemente pas la plupart des prêts immobiliers locatifs. Votre maison ou votre bien immobilier pourrait être saisi si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.
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