Je suis un expert immobilier... Rob Dix parle des prix des maisons, des taux hypothécaires, des conseils d'achat et de son meilleur investissement

L'immobilier est un sujet de conversation très populaire au Royaume-Uni. Presque tout le monde a son avis sur l'évolution des prix de l'immobilier , le prochain quartier en vogue ou les endroits où il faut – ou ne faut pas – construire de maisons.

Mais pour avoir une idée réelle de ce qui fait bouger le marché, il vaut la peine d'écouter les gens qui vivent et respirent l'immobilier au quotidien.

Dans cette série, nous mettons un expert à l’épreuve chaque mois.

Nous souhaitons connaître leur point de vue sur tous les sujets brûlants mentionnés ci-dessus, ainsi que sur les taux hypothécaires , l'achat pour louer et la construction de maisons.

Nous les interrogerons même sur leur propre prêt hypothécaire et sur leurs meilleurs et pires investissements à ce jour.

Ce mois-ci, nous avons parlé à Rob Dix, cofondateur de Property Hub, une société de recherche de biens immobiliers à louer qui réalise chaque année plus de 100 millions de livres sterling de transactions immobilières pour ses clients.

Rob est également co-animateur de The Property Podcast et un auteur à succès avec des livres dont deux best-sellers du Sunday Times : « Seven Myths About Money » et « The Price Of Money ».

Il est également un investisseur de portefeuille en achat-location, ayant acheté son premier bien locatif il y a plus de dix ans.

L’année dernière, nous avons interviewé Rob sur les raisons pour lesquelles lui et sa famille préfèrent louer la propriété dans laquelle ils vivent plutôt que d’opter pour l’achat.

Je pense que les prix de l’immobilier augmenteront au maximum de 2 % en moyenne, poursuivant ainsi la tendance des deux dernières années, où les prix ont légèrement baissé en termes corrigés de l’inflation.

Nous continuerons à observer de grandes différences régionales, avec une croissance plus élevée dans le nord et des propriétés plus petites et moins chères qui se comportent mieux que les plus grandes et plus chères.

Le scénario le plus probable est que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter au même rythme que l’inflation , ou un peu plus vite, comme ils l’ont fait historiquement sur le long terme.

À un moment donné au cours des dix prochaines années, nous connaîtrons probablement un boom et un krach, comme cela arrive souvent, mais il est impossible de prédire le moment.

Cela ne semble pas très excitant, mais si vous utilisez un prêt hypothécaire pour que votre dette soit fixe, une simple croissance régulière liée à l'inflation peut conduire à d'excellents résultats sur une décennie.

J'imagine que nous verrons les taux des prêts immobiliers locatifs se stabiliser autour de 4 %, peut-être un demi pour cent de moins qu'ils ne le sont actuellement.

Étant donné que je vis à Londres, louer revient en fait moins cher que posséder.

Mais je choisirais de louer quoi qu'il en soit, car je ne sais pas où ni dans quelle taille de propriété je veux vivre dans cinq ans.

L'achat entraînerait des frais de droits de timbre tellement élevés que cela n'aurait aucun sens.

Louer ne revient pas à jeter de l'argent par les fenêtres, pas plus que payer des intérêts hypothécaires ne revient à jeter de l'argent par les fenêtres, à condition d'investir également dans des actifs.

J'utilise toujours des prêts à intérêt uniquement parce que c'est contre-intuitivement plus sûr : le paiement mensuel est plus bas, ce qui permet de réduire les dépenses si vous finissez par avoir une période où le loyer n'entre pas. Il y a toujours la possibilité de payer trop cher.

Je fixe toujours un horizon de cinq ans pour réduire les frais et avoir plus de certitude, et je ne recommanderais d'aller plus court que si vous prévoyez de retirer des capitaux propres de votre portefeuille.

À mon avis, le manque de logements sociaux accroît la dépendance au secteur locatif privé et prive les personnes les plus démunies de la sécurité dont elles ont besoin. Le soi-disant logement abordable est un artifice qui ne résout pas le problème.

Non, car aucun gouvernement, de mémoire d’homme, n’a jamais atteint son objectif de construction de logements.

Avec si peu de logements sociaux construits, le gouvernement n’a pas vraiment de contrôle sur ce sujet.

En savoir plus

Les prix des maisons finissent toujours par atteindre un plafond d'accessibilité où les acheteurs ne peuvent plus payer en fonction de leurs revenus. Par conséquent, si nous ne parvenons pas à observer une croissance de la productivité et donc une croissance des salaires, cela freinera les prix des maisons.

Mais la seule chose à laquelle je puisse penser qui pourrait avoir un impact majeur sur les prix de l'immobilier serait des restrictions beaucoup plus strictes sur les prêts hypothécaires, ce qui ne semble pas probable.

Même si elles n'ont pas été populaires auprès des investisseurs, je peux comprendre le sens des mesures qui ont été prises au cours de la dernière décennie pour freiner le secteur de l'investissement locatif et le professionnaliser.

Cependant, je constate que les propriétaires continuent d’être ciblés de manière disproportionnée, car cela présente peu de risques politiques.

Il existe bien sûr une minorité de propriétaires incompétents, voire criminels, mais la plupart du temps, les règles pour les prévenir existent – ​​elles sont simplement mal appliquées.

C'est un bon investissement si vous l'abordez sur le long terme et que vous utilisez un prêt hypothécaire.

Comparé à tout autre type d’investissement que vous pouvez faire, vous pouvez en acheter trois fois plus en utilisant une dette qui est vouée à diminuer en raison de l’inflation.

Vous disposez également d'un flux de revenus locatifs qui a tendance à augmenter en fonction de l'inflation, et l'absence de volatilité signifie qu'il s'agit d'un investissement avec lequel certaines personnes sont plus à l'aise par rapport au marché boursier.

Il s’agirait de n’importe quelle ville ou ville de banlieue populaire du Nord-Ouest.

C'est la région qui a obtenu les meilleurs résultats et qui devrait continuer à le faire au cours des cinq prochaines années.

C'est également un secteur où les prix peuvent augmenter et où la croissance des loyers est également forte.

Le Sud-Est, en dehors de Londres. L'accessibilité financière est si limitée qu'il n'y a aucune marge de progression significative des prix, et les rendements sont faibles.

Londres sera toujours une valeur sûre sur le long terme, mais avec le Royaume-Uni devenant moins populaire à l'international ainsi que les coûts extrêmement élevés des droits de timbre qui ajoutent potentiellement des centaines de milliers de livres au prix d'achat d'une propriété de premier ordre à Londres, je ne vois pas de fort rebond.

La plupart des initiatives destinées à aider les primo-accédants ne servent qu'à augmenter les prix des logements, je ne remettrais donc pas en place une mesure comme Help to Buy.

Je serais plus enclin à introduire une politique consistant à exempter d'impôt les premiers 100 000 £ de revenus d'une vie, par exemple, ce qui permettrait aux personnes en début de carrière d'épargner plus facilement, que ce soit pour une maison ou autre chose.

De nombreux vendeurs recherchent la certitude plutôt que le prix le plus élevé, alors assurez-vous d'avoir une offre de prêt hypothécaire en place, un avocat en place et de pouvoir démontrer que vous êtes organisé et prêt à procéder.

Ensuite, si votre offre est rejetée, continuez à la suivre car un tiers des transactions finissent par échouer.

Ayez des parents riches. Ou, plus sérieusement, ne vous précipitez pas si vous n'êtes pas sûr de vouloir rester au moins cinq ans.

Même si l’on a l’impression que les prix de l’immobilier s’envolent toujours, je ne pense pas qu’il y aura une croissance rapide dans un avenir proche.

Les coûts de transaction sont exorbitants et vous ne bénéficiez des avantages du droit de timbre pour les nouveaux acheteurs qu'une seule fois.

Faites vos propres recherches en ligne sur ce que vous pensez que cela vaut et ne laissez pas les agents immobiliers vous proposer quelque chose d'irréalisable.

Les données montrent qu'une fois qu'un bien a été mal évalué et mis sur le marché, il est beaucoup moins probable qu'il soit vendu.

Une maison à Nottingham que j'ai achetée en mai 2020 au plus fort de la panique liée au Covid, lorsque le marché était effectivement fermé.

Cela m'a permis de l'obtenir à un prix avantageux, j'ai eu les mêmes locataires depuis, et j'oublie que j'en suis propriétaire pendant des mois.

Maisons à Hull où j'ai fait une bonne affaire, mais elles ne sont pas dans le quartier le plus recherché, donc les prix sont restés stables par rapport aux emplacements plus intéressants.

De plus, les loyers sont si bas qu’une petite réparation peut anéantir des mois de bénéfices.

La réponse est très spécifique à mon objectif personnel de générer de la richesse sur le long terme et ne conviendra pas à tout le monde.

Mais, de manière ennuyeuse, j'utilisais un prêt hypothécaire pour acheter une maison familiale modeste dans un quartier de qualité des Midlands ou du Nord, fixais le prix du loyer légèrement en dessous des taux du marché afin d'avoir un énorme bassin de candidats parmi lesquels choisir, puis je la laissais tranquillement là pendant des années.