Les évaluations à la baisse augmentent : que se passe-t-il si vous et votre prêteur hypothécaire n'êtes pas d'accord sur la valeur d'une maison ?
Mise à jour :
Les évaluateurs hypothécaires fixent de plus en plus des prix sur les maisons qui sont bien inférieurs à leur valeur probable, selon les courtiers - une pratique qu'ils ont qualifiée d'« atroce ».
Les courtiers de l'ensemble du secteur ont déclaré que les évaluateurs sont devenus trop prudents dans leurs estimations, à un moment où les prix de l'immobilier stagnent.
L'évaluation hypothécaire vise à déterminer si la propriété répond aux critères du prêteur et si elle vaut ce qu'un acheteur a accepté de payer pour elle.
Souvent, l'évaluateur n'entre même pas dans la maison, mais passe simplement devant ou la recherche en ligne.
L'évaluateur basera son évaluation sur des maisons similaires dans la région qui ont déjà été vendues.
Les soi-disant « sous-évaluations » constituent un problème car elles peuvent amener un prêteur à refuser une offre de prêt hypothécaire, ou un acheteur ou un vendeur de maison à devoir renégocier le prix ou emprunter davantage.
Quel prix ? Les experts attribueront une valeur monétaire au bien lors du processus d'achat.
Adam Stiles, directeur général du courtier en prêts hypothécaires londonien Helix Financial Partners, déclare que trois de ses clients ont vu leurs propriétés dévaluées de plus d'un million de livres sterling au cours des dernières semaines.
« Nous avons eu des estimations atroces ces derniers temps », a déclaré Stiles. « Un expert est allé évaluer deux nouvelles constructions terminées et a donné une valeur de 1,7 million de livres sterling. »
Nous avons ensuite présenté l'affaire à un autre prêteur qui a mandaté un autre évaluateur qui, deux semaines plus tard, a estimé les propriétés à 2,8 millions de livres sterling. Cela représente une différence de valeur de 1,1 million de livres sterling, et c'est tout simplement incroyable.
Dans un autre exemple, une maison en pleine propriété dans le quartier de luxe de Londres, estimée à 3 millions de livres sterling, valait 1,4 million de livres sterling. Ceci après que les évaluateurs précédents eurent approuvé les estimations de l'emprunteur.
« Il faut davantage de responsabilisation et de moyens pour un appel impartial. »
En tant qu'acheteur :
1. Négocier un nouveau prix avec le vendeur avec lequel les deux parties peuvent travailler
2. Trouvez un nouveau prêteur qui vous offrira le montant hypothécaire dont vous avez besoin
3. Augmentez le montant de votre dépôt à partir de votre épargne
4. Comblez le fossé avec l'argent de vos amis ou de votre famille
5. Éloignez-vous et trouvez une nouvelle propriété
En tant que vendeur :
1. Envisagez de baisser le prix de vente ou de vous retrouver à un juste milieu.
2. Encouragez l’acheteur à essayer un autre prêteur avec des critères de prêt différents
3. Si les chiffres ne vous conviennent pas, demandez à des agents immobiliers ou à des avocats de négocier des réductions ou de nouvelles offres en amont.
4. Remettez votre propriété sur le marché et essayez de trouver un nouvel acheteur qui peut offrir le montant requis
5. Recherchez un acheteur au comptant
Jack Tutton, directeur du courtier SJ Mortgages basé à Fareham, a également déclaré que les évaluations à la baisse deviennent de plus en plus courantes.
« Nous avons constaté un nombre de baisses de valeur plus élevé que nous n'en avions connu depuis longtemps. Récemment, un expert a estimé une propriété à 250 000 £ en mars, pour la réduire à 225 000 £ en juin.
« Je ne connais aucun endroit au Royaume-Uni où le marché immobilier ait chuté de 10 % en si peu de temps. Si c'était le cas, beaucoup de gens seraient en grande difficulté. »
Il admet que les agents et les vendeurs peuvent parfois gonfler la valeur d'une propriété, mais en général, il pense que ce sont les évaluateurs qui sont « trop prudents ».
Cela est dû, selon lui, à la « stagnation » du marché immobilier.
Le promoteur immobilier Kundan Bhaduri du groupe Kushman, qui construit des maisons dans le Kent, estime que la moitié des ventes auxquelles il participe voient une propriété sous-évaluée.
« Dans mon coin du Kent, où je développe des propriétés généralement inférieures à 500 000 £ chacune, le processus d'évaluation hypothécaire est passé d'un service professionnel à un jeu de roulette russe », a-t-il déclaré.
« Près de la moitié de toutes les transactions immobilières sont désormais impactées par ce phénomène, la baisse moyenne de la valeur dans le Sud-Est réduisant brutalement de 11 000 £ le prix de vente convenu.
« Le mois dernier, une maison mitoyenne de deux chambres à Ashford, convenue à 325 000 £, a été évaluée par l'expert du prêteur à 290 000 £, invoquant « l'incertitude du marché » malgré le fait que trois propriétés voisines identiques se soient vendues à un prix supérieur au cours des trois mois précédents.
« Les évaluateurs se moquent de nous pour masquer une future réclamation contre leur assurance responsabilité civile professionnelle.
« Les incitations perverses en jeu ont créé un système dans lequel il n’y a aucune responsabilité pour l’expert, mais un risque catastrophique pour tous les autres maillons de la chaîne. »
Les évaluations hypothécaires peuvent causer de sérieux maux de tête aux acheteurs, aux vendeurs ou même à ceux qui refinancent leur prêt hypothécaire .
Lorsqu'un acheteur est informé que la valeur du bien est inférieure à ce qu'il a accepté de payer, il devra souvent persuader le vendeur de réduire son prix pour permettre à la transaction d'avoir lieu.
Si le vendeur n'est pas disposé à le faire, cela signifie que l'acheteur pourrait se retrouver avec un déficit entre ce que le prêteur hypothécaire lui permettra d'emprunter et ce que le vendeur veut qu'il paie.
Prenons l’exemple de quelqu’un qui achète une propriété pour 400 000 £ avec un prêt hypothécaire de 90 % de 360 000 £ et un apport de 10 % de 40 000 £.
Si la propriété était alors évaluée à 360 000 £, cela signifie que le prêteur ne serait prêt à prêter que 90 % de 360 000 £, ce qui équivaut à 324 000 £.
En plus de l'acompte de 40 000 £, l'acheteur devra déterminer s'il souhaite débourser les 36 000 £ restants pour compenser la différence.
Ken James, directeur de Contractor Mortgage Services, une société basée à Londres, affirme que la baisse de la valeur des propriétés pose des problèmes à tous, en particulier aux agents immobiliers.
« Nous constatons de plus en plus de baisses de valorisation, ce qui crée un véritable casse-tête pour toutes les personnes concernées », a déclaré James.
« Les agents immobiliers se battent bec et ongles contre toute renégociation et, si une propriété est dévaluée, ils veulent souvent que vous essayiez un autre prêteur pour voir s'il l'évaluera plus haut.
« Bien sûr, cela ne vous apportera pas toujours le résultat souhaité, et lorsqu'un prêteur déclare que la valeur est inférieure, les acheteurs potentiels soupçonneront alors souvent que la valeur réelle de la propriété n'est pas celle qu'ils étaient prêts à payer.
« Dans certains cas, ils se demanderont alors s’ils doivent poursuivre l’achat. »
Les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire parce que leur contrat à taux fixe actuel arrive à échéance ou parce qu’ils achètent une maison devraient explorer leurs options dès que possible.
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs devraient également agir dès que possible.
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Que faire si j’ai besoin de refinancer mon prêt hypothécaire ?
Les emprunteurs devraient comparer les taux, parler à un courtier hypothécaire et être prêts à agir.
Les propriétaires peuvent conclure un nouvel accord six à neuf mois à l’avance, souvent sans aucune obligation de l’accepter.
La plupart des offres de prêt hypothécaire prévoient des frais supplémentaires, facturés uniquement lors de la souscription. Les emprunteurs peuvent ainsi obtenir un taux d'intérêt sans payer de frais de dossier élevés.
Gardez à l’esprit qu’en procédant ainsi et en ne réglant pas les frais à la fin, des intérêts seront payés sur le montant des frais pendant toute la durée du prêt, ce qui peut ne pas être la meilleure option pour tout le monde.
Et si j’achète une maison ?
Les personnes ayant conclu un accord d’achat de maison devraient également s’efforcer d’obtenir des taux dès que possible, afin de savoir exactement quels seront leurs paiements mensuels.
Les acheteurs doivent éviter de trop s'endetter et être conscients que les prix des maisons peuvent baisser, car les taux hypothécaires plus élevés limitent la capacité d'emprunt et le pouvoir d'achat des gens.
Qu'en est-il des propriétaires locatifs ?
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs ayant souscrit à des prêts hypothécaires à intérêt uniquement verront leurs coûts mensuels augmenter davantage que les propriétaires ayant souscrit à des prêts hypothécaires résidentiels.
Cela rend le refinancement hypothécaire en temps utile essentiel et notre partenaire L&C peut également vous aider avec les prêts hypothécaires locatifs.
Comment comparer les coûts des prêts hypothécaires
La meilleure façon de comparer les coûts hypothécaires et de trouver l’offre qui vous convient est de parler à un courtier.
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Sachez toutefois que les taux peuvent changer rapidement. Par conséquent, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire ou souhaitez comparer les taux, contactez L&C dès que possible afin qu’ils puissent vous aider à trouver le prêt hypothécaire qui vous convient.
Service de prêt immobilier fourni par London & Country Mortgages (L&C), société agréée et réglementée par la Financial Conduct Authority (numéro d'enregistrement : 143002). La FCA ne réglemente pas la plupart des prêts immobiliers locatifs. Votre maison ou votre bien immobilier pourrait être saisi si vous ne remboursez pas votre prêt immobilier.
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