Les prix de l'immobilier dans le centre de Londres se sont effondrés et « personne ne veut en parler », prévient un agent acheteur
Mise à jour :
Les vendeurs de maisons du centre de Londres sont confrontés à une réalité que peu d'entre eux veulent accepter : leurs propriétés pourraient bien valoir moins que ce qu'ils ont payé pour elles.
Alors que de nombreux agents immobiliers continuent de vanter les mérites du marché, les données suggèrent que le marché immobilier de premier ordre de Londres est en difficulté.
Plusieurs arrondissements du centre de Londres ont vu leurs prix chuter de plus de 20 % au cours des quatre dernières années, et un seul d'entre eux a vu ses prix immobiliers chuter de 25 % en seulement deux ans.
Parmi les 10 codes postaux les plus difficiles à vendre à travers le pays, huit sont situés dans la capitale, selon les dernières données de TwentyCi.
Son analyse des données a pris en compte les prix de vente par rapport aux prix demandés à l'origine, la rapidité avec laquelle les maisons se vendent, la probabilité qu'une vente échoue et la probabilité qu'une maison voie son prix demandé réduit.
Actuellement, les maisons du centre de Londres atteignent en moyenne 96,1 % de leur prix demandé initial, ce qui est inférieur à la moyenne nationale de 97 %.
Londres en chute libre : les prix de l'immobilier ont chuté dans les quartiers centraux de la capitale. Nous avons demandé aux agents acheteurs ce qui se passe.
Cela signifie que sur un prix de vente initial de 1 million de livres sterling, une propriété typique du centre de Londres se vend à 961 000 livres sterling.
Les maisons du centre de Londres sont également moins susceptibles d'être vendues, avec seulement 37 % des maisons mises en vente qui sont achevées, contre 55 % à l'échelle nationale.
TwentyCi a également constaté que 39 % des annonces dans la région subissent au moins une baisse de prix, contre 37 % au Royaume-Uni, et que le taux de baisse s'élève à 25,5 %, supérieur à la moyenne nationale de 24 %.
Chaque propriété prend en moyenne 89 jours pour être vendue à Londres, ce qui est plus lent que la moyenne nationale de 84 jours.
La situation dans certains codes postaux dresse un tableau encore plus sombre – et dans certains cas, il semble qu’un véritable krach boursier soit en cours.
Les propriétés à Marylebone atteignent en moyenne 88,1 % de leur prix demandé initial.
Cela signifierait qu'une personne qui met en vente son bien pour 1 million de livres sterling le vendrait généralement pour 881 000 livres sterling.
À Marylebone, 35,5 % des maisons mises en vente échouent également, selon TwentyCi, ce qui est bien au-dessus de la moyenne britannique de 24 %.
Dans certains quartiers de Belgravia, Knightsbridge et Chelsea, il faut en moyenne 201 jours pour vendre une maison, soit près de deux fois et demie plus longtemps que la moyenne nationale.
Parallèlement, près de la moitié des maisons en vente à Pimlico connaissent au moins une baisse de prix, selon TwentyCi. Ce chiffre est à comparer à celui de 37 % des maisons au Royaume-Uni.
Il n’est peut-être pas surprenant que les prix de l’immobilier dans ces régions soient également en baisse, et dans certains cas, en chute libre.
Dans la ville de Westminster, les prix moyens des maisons ont chuté de 25 % depuis leur pic de janvier 2023 et sont toujours inférieurs aux prix de 2014.
Selon les dernières données du cadastre, la maison moyenne se vend à 920 000 £, contre un maximum de 1 225 000 £.
À Kensington et Chelsea, les prix moyens des maisons ont baissé de 28,5 % depuis leur pic d'octobre 2021 et restent toujours inférieurs aux niveaux de 2014.
La maison moyenne se vend à 1 183 000 £, contre un prix record de 1 653 000 £.
« Il se passe quelque chose d'étrange sur le marché haut de gamme de Londres, mais personne ne veut en parler », déclare Henry Pryor, un agent d'achat professionnel.
« Certains agents immobiliers craignent que s'ils le disent, cela deviendra vrai, mais l'ignorer ne fait que prolonger l'agonie.
« Cependant, si vous achetez ou vendez, vous devez entendre ceci : le marché n'est plus aussi solide qu'avant.
« Ce que la plupart des gens ne savent pas, c'est que si les vendeurs de maisons d'une valeur de plus d'un million de livres sterling pensent que nous sommes en 2021, la plupart des acheteurs pensent que nous sommes en 2015.
« Le marché est retombé et, en privé, la plupart des agents immobiliers admettront qu'il s'agit d'un marché d'acheteurs. »
| Code postal | Emplacement |
|---|---|
| SW5 | Londres : Earl's Court |
| SW7 | Londres : South Kensington, Knightsbridge |
| W1H | Londres : Marylebone |
| SW10 | Londres : West Brompton, Chelsea |
| W2 | Londres : Paddington, Bayswater, Hyde Park, Westbourne Green, Little Venice, Notting Hill |
| PO11 | Sud-Est : Hayling Island |
| SW3 | Londres : Chelsea, Brompton, Knightsbridge |
| W8 | Londres : Kensington, Holland Park |
| SW1X | Londres : Belgravia |
| LN13 | Midlands de l'Est : Alford |
| Source : TwentyCi. L’analyse se base sur les prix de vente comparés aux prix demandés initialement, la rapidité des ventes, la probabilité d’échec d’une vente et la probabilité d’une baisse du prix demandé. |
De nombreux facteurs pourraient être à l'origine de la baisse des prix : hausse des taux d'intérêt, Brexit, droits de timbre et modifications des règles fiscales des non-résidents, poussant les millionnaires à quitter le Royaume-Uni.
La proportion d' acheteurs étrangers s'inscrivant auprès des agents immobiliers du groupe Countrywide pour acheter une maison au Royaume-Uni a chuté au cours des trois premiers mois de 2025 pour atteindre le niveau le plus bas jamais enregistré.
Selon Jonathan Hopper, directeur général de l'agence immobilière Garrington Property Finders, de nombreux super-riches de la capitale cherchent à s'enfuir. Cela fait chuter fortement les prix.
« L'augmentation des impôts et l'incertitude politique ont conduit de nombreux résidents fortunés du Royaume-Uni à réévaluer leur présence ici, et un réétalonnage rapide du marché immobilier de premier ordre de Londres est en cours », a déclaré Hopper.
« Certains de ceux qui quittent la Grande-Bretagne ont choisi de vendre leur maison londonienne, mais nous commençons à voir un changement stratégique alors que d'autres conservent leurs actifs immobiliers au Royaume-Uni et se tournent plutôt vers le marché locatif de plus en plus attractif. »
Cité de Westminster : les prix moyens ont baissé de 25 % depuis janvier 2023. Sur la photo : Chiltern Street, une rue commerçante haut de gamme près de Baker Street à Marylebone.
David Johnson, directeur général du cabinet de conseil immobilier INHOUS, affirme également que les investisseurs fortunés cherchent à vendre et à transférer leur argent ailleurs.
Il pense également que de nombreux vendeurs et agents immobiliers sont coupables de mettre des maisons sur le marché à des prix trop élevés.
« Certaines zones du centre de Londres ont récemment connu une augmentation du nombre de propriétés mises en vente, car un certain nombre d'investisseurs fortunés ont décidé de déménager dans un contexte de nouvelles réglementations fiscales et de développements politiques et économiques mondiaux », explique Johnson.
Il n'est pas rare non plus de voir des biens surévalués de 20 % sur le marché. Il s'agit d'une combinaison des attentes du vendeur et de la volonté de l'agent de lui dire ce qu'il souhaite entendre afin de prendre le contrôle du bien.
Les prix de l'immobilier à Kensington et Chelsea ont baissé de 28,5 % depuis octobre 2021. Sur la photo : Appartement mitoyen en briques rouges à Chelsea
Selon Johnson, les droits de timbre constituent un enjeu majeur pour le marché londonien. Un propriétaire qui achète un bien immobilier d'un million de livres sterling doit désormais s'acquitter de droits de timbre de 43 750 livres sterling.
Pour quelqu'un qui achète une deuxième propriété à Londres d'une valeur d'un million de livres sterling, que ce soit comme pied-à-terre ou comme investissement, il paiera 93 750 livres sterling de droits de timbre, tandis qu'un acheteur étranger verra ce montant augmenter à 113 750 livres sterling.
« De nombreux acheteurs n'achètent plus de petites propriétés dans aucun de ces endroits, car cela n'a pas de sens d'acheter une propriété s'ils prévoient de la vendre dans deux ou trois ans », ajoute Johnson.
« Au lieu de cela, ces acheteurs choisissent des propriétés plus grandes et plus éloignées dans lesquelles ils peuvent rester pendant cinq ans ou plus. »
Henry Pryor, un agent d'achat professionnel, dit qu'il se passe quelque chose d'étrange sur le marché haut de gamme de Londres, mais personne ne veut en parler.
L'agent immobilier Henry Pryor estime que la situation est plus simple qu'une simple question de fiscalité et de politique. Il suggère qu'il s'agit simplement d'un problème de surnombre de maisons à vendre et de manque d'acheteurs.
Pryor a peut-être raison. Le nombre de logements à plus de 5 millions de livres sterling mis en vente en février a augmenté de 30 % par rapport au même mois l'an dernier, selon les dernières données de LonRes.
« Ce n’est pas à cause de Liz Truss, du Brexit ou des non-domiciliés qui fuient le pays », explique Pryor.
Ce n'est pas à cause des taux d'intérêt , de l'Ukraine ou de ce qui se passe à la Maison Blanche. C'est parce que les gens ne veulent plus payer quoi qu'il en coûte.
« Le marché immobilier est globalement en hausse. Si vous souhaitez acheter une grande maison ou un appartement, vous avez le choix entre de belles propriétés, mais beaucoup d'acheteurs hésitent à payer le prix fort et préfèrent attendre et observer plutôt que de se précipiter. »
« Il y a bien sûr des exceptions, mais l'époque où l'on rejoignait 15 autres acheteurs impatients pour une journée portes ouvertes un samedi matin n'est plus qu'un souvenir.
Les prix des logements dans la City de Londres ont baissé de 23 % depuis janvier 2022
« Les propriétés à bon prix sont toujours réservées via les « meilleures et dernières offres », mais je constate que beaucoup n'ont que deux ou trois enchérisseurs au lieu de dix. »
Alors que les prix dans le centre de Londres semblent être au plus bas, cela pourrait présenter une fenêtre d'opportunité pour ceux qui sont prêts à être courageux et à acheter pendant la baisse, selon Pryor.
« L'été arrive, il fera plus chaud mais le marché immobilier semble rester frais pour le moment », ajoute-t-il.
« C'est peut-être le moment d'acheter la maison à un million de livres dont vous avez toujours rêvé, mais pas parce qu'elle est bon marché. C'est juste que peu de gens la souhaitent en ce moment. »
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