Ma mère peut-elle nous transmettre son portefeuille immobilier sans tomber dans le piège de l’impôt sur les successions ?

Mon père est décédé subitement il y a 18 mois. Heureusement, il avait laissé son héritage à maman dans son testament.

Sa succession comprenait principalement un portefeuille de cinq propriétés locatives dont trois sont hypothéquées, la maison dans laquelle vit ma mère et un excédent de liquidités.

Ma mère est maintenant à la retraite et utilise une partie des revenus locatifs pour compléter sa pension et subvenir à ses besoins quotidiens.

Ma mère souhaite structurer les choses de manière à réduire autant que possible les droits de succession et les impôts sur les plus-values .

Je suis l'un des trois frères : l'un a des problèmes de santé et ne travaille pas, l'autre est potentiellement en train d'émigrer et ne veut pas compliquer les choses en possédant une propriété à son nom.

Quelles sont nos options ? LJ, par courriel

FAITES DÉFILER VERS LE BAS POUR POSER VOTRE QUESTION DE PLANIFICATION FINANCIÈRE

Harvey Dorset, de This is Money, répond : Cela doit être une période difficile pour vous et votre famille.

Il est bon d’entendre que votre père n’est pas décédé intestat, car un testament rend sans aucun doute l’ensemble du processus d’héritage légèrement plus facile.

Comme votre mère souhaite réduire dès maintenant le montant éventuel des droits de succession, il est bon qu’elle réfléchisse à ses options bien à l’avance.

Malheureusement, comme vous le mentionnez, il y a des complexités dans votre situation qui signifient que ce n'est pas aussi simple que si votre mère transmettait l'intégralité de la succession directement à vous et à vos frères à son décès, d'autant plus qu'il pourrait y avoir une lourde facture d'impôt sur les successions si elle le faisait, compte tenu de la taille de la succession.

Comme indiqué ci-dessous, des options s'offrent à vous pour atténuer la facture de l'IHT, en particulier si vous agissez le plus tôt possible.

This is Money s'est entretenu avec deux conseillers financiers pour savoir ce que vous et votre mère devez faire pour réduire votre future facture fiscale.

Aaron Banasik, conseiller financier indépendant chez Ascot Lloyd, répond : Je suis désolé d'apprendre la perte de votre père.

Il est rassurant qu'il ait rédigé un testament, permettant à votre mère d'hériter de la succession en douceur.

Avec un portefeuille de cinq propriétés locatives, dont trois sont hypothéquées à côté de sa maison et un excédent de trésorerie, votre mère cherche à juste titre à protéger le patrimoine des futurs droits de succession et des impôts sur les plus-values ​​tout en soutenant sa retraite.

En ce qui concerne l'impôt sur les successions, il est prélevé à 40 % sur les successions supérieures à 325 000 £, bien que les transferts entre conjoints soient exonérés.

Au décès éventuel de votre mère, la succession pourrait bénéficier d'une tranche d'imposition à taux nul améliorée pouvant aller jusqu'à 1 million de livres sterling, à condition que la maison familiale soit laissée aux descendants directs.

Elle peut envisager de faire don de biens de son vivant, ce qui, si elle survit sept ans, pourrait ne pas faire partie de sa succession pour l'IHT.

Toutefois, si elle conserve un avantage tel que le revenu locatif, le don peut toujours être considéré comme faisant partie de sa succession.

En outre, l'impôt sur les plus-values ​​peut s'appliquer immédiatement sur ces transferts, et des droits de timbre peuvent être appliqués si une dette est impliquée.

Les gains supérieurs à l'abattement pour plus-values ​​(3 000 £ pour 2025/26) seraient imposés à 18 % ou 28 %. La conservation des biens jusqu'au décès élimine entièrement l'abattement pour plus-values, car les biens transmis au décès sont exonérés d'abattement.

Une autre stratégie pourrait consister à vendre les biens progressivement. Cela lui permettrait de réinvestir le produit de la vente dans des placements à faible imposition, comme une fiducie de donation à escompte, qui lui permettrait de bénéficier d'une réduction immédiate sur l'impôt sur les revenus tout en générant un revenu régulier. Il est toutefois important de consulter un conseiller indépendant expérimenté pour obtenir des conseils à ce sujet.

Les fiducies discrétionnaires peuvent offrir un moyen de transférer des actifs tout en conservant un certain contrôle, même si elles peuvent s'accompagner de frais IHT initiaux et de taux d'imposition élevés sur les revenus locatifs.

Si elles sont structurées correctement, les fiducies peuvent aider à soutenir les membres de la famille, ce qui est particulièrement pertinent lorsqu'un fils est incapable de travailler et qu'un autre est susceptible de déménager.

Alternativement, une assurance vie entière souscrite en fiducie peut être utilisée pour couvrir la future facture d'IHT. Les primes peuvent même être admissibles au titre de la règle des « dépenses normales imputées sur le revenu » si ses revenus sont suffisants.

Étant donné les besoins différents de vos frères, la flexibilité est essentielle.

Une combinaison de dons sélectifs à vie, d’accords de fiducie et d’utilisation de vos allocations de dons peut permettre un transfert de patrimoine équitable sans leur imposer d’obligations immédiates.

Patrick Haines, planificateur financier agréé chez Partners Wealth Management, répond : C'est un moment important pour la famille après leur perte il y a 18 mois.

Des mesures spécifiques doivent désormais être mises en place pour garantir un allègement fiscal.

De plus, une évaluation doit être effectuée en fonction de la vulnérabilité actuelle de votre mère, au cas où le décès de votre père aurait un impact sur les décisions prises actuellement.

La première action à envisager est un acte de variation (DoV) du testament de votre père.

Cela permet de modifier les termes du testament après le décès, à condition que tous les bénéficiaires initiaux soient d’accord avec les changements et que les ajustements aient lieu dans les deux ans suivant le décès.

Je vous recommande ensuite de revoir les cinq propriétés locatives avec votre mère et vos frères et sœurs (en termes de rendement et de valeur), pour voir lesquelles d'entre elles pourraient désormais être placées au nom de ses trois fils.

Cela peut être mis en œuvre par un transfert légal de propriété une fois que la déclaration de violation a été effectuée.

Potentiellement, vous et votre frère qui doit rester au Royaume-Uni pourriez chacun recevoir un bien locatif, un troisième bien étant vendu pour réaliser une somme d'argent destinée à un investissement pour votre autre frère qui doit déménager à l'étranger.

Il est conseillé de demander conseil à votre frère qui ne travaille pas, car tout revenu locatif perçu actuellement pourrait avoir un impact sur la perception des prestations sociales (telles que les paiements personnels indépendants, etc.).

En savoir plus

En retirant ces trois propriétés locatives de la succession de votre mère, vous pourriez économiser 40 % de droits de succession sur ces actifs qui seraient autrement devenus payables au décès éventuel de votre mère.

Les deux propriétés locatives restantes pourraient continuer à appartenir à votre mère, les revenus locatifs pouvant servir à compléter les pensions, etc.

Si une partie des revenus dépasse les besoins, ils peuvent être donnés directement à vous et à vos frères sans aucun droit de succession, à condition que certaines conditions soient remplies.

Cela garantira également qu'il restera suffisamment d'actifs dans la succession de votre mère si des frais de soins futurs doivent être couverts.

En fonction de l’âge et des antécédents médicaux de votre mère, une partie des revenus excédentaires pourrait également être utilisée pour financer une police d’assurance vie entière, souscrite en fiducie.

La somme assurée serait alors payable au décès de votre mère et pourrait être utilisée pour payer une partie ou la totalité des droits de succession dus.

Toute dette hypothécaire peut être utilisée pour réduire la valeur imposable de la succession.

Une police d'assurance-vie est particulièrement utile en matière de propriété, car elle peut garantir que les deux propriétés locatives (et la résidence principale) n'ont pas besoin d'être vendues immédiatement et peuvent éventuellement vous être transmises, à vous et à vos frères, sans IHT.

En supposant que votre père possédait les cinq biens locatifs à son nom unique, toute plus-value aura été « recalculée » à son décès. Cela présente l'avantage de ne pas être assujettie à l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) car les plus-values ​​décèdent avec le propriétaire.

La révision de la valeur des propriétés doit être réclamée et ne constitue donc pas un droit automatique.

Si votre frère déménage à l'étranger, le produit de la vente de son bien locatif hérité pourrait être réinvesti à l'aide d'une obligation offshore à laquelle il peut accéder lorsqu'il est à l'étranger si nécessaire, tout en bénéficiant d'un impôt différé sur le fonds au Royaume-Uni.

Il est conseillé de demander conseil dès le départ afin de s'assurer que les retraits ne soient pas imposés par les autorités du pays où votre frère réside à l'étranger. Il devrait également envisager d'utiliser pleinement son allocation ISA avant de quitter le Royaume-Uni.

Il est important de veiller à ce que le testament de votre mère soit désormais révisé après le décès de votre père, car il peut y avoir des éléments du testament existant qui ne sont plus pertinents.

De même, votre mère devrait s'assurer d'avoir une procuration au cas où elle perdrait ses capacités et serait incapable de gérer ses propres affaires. Cela épargnera à la famille des frais importants, des charges administratives et du stress dans une période difficile.