Ma mère veut acheter un appartement pour sa retraite : est-ce une mauvaise idée ?
Mise à jour :
Mon père est décédé il y a un an et ma mère envisage de déménager dans un logement plus petit. Sa santé est moins bonne qu'avant et elle a de plus en plus de mal à gérer la maison.
Ma mère a commencé à chercher des propriétés en ligne et ne cesse de repérer des appartements de retraite qui lui plaisent. Certains sont magnifiques.
J'ai des inquiétudes quant à son achat d'un appartement pour sa retraite, mais je n'en sais pas grand-chose. Mon frère a lu des histoires d'horreur sur des frais exorbitants et n'est pas du tout enthousiaste.
À quoi ma mère doit-elle faire attention lorsqu’elle commence à visiter des appartements de retraite et quels sont les pièges potentiels ?
Attention : il y a plusieurs points clés à prendre en compte en ce qui concerne les appartements de retraite
Jane Denton, de This is Money, répond : Les propriétés de retraite s'adressent aux acheteurs plus âgés et peuvent se présenter sous la forme de maisons, d'appartements ou de bungalows.
Acheter un appartement pour retraités peut être une option intéressante. Il y a souvent une communauté sur place, de nombreuses installations disponibles et, dans certains cas, un service de gardiennage 24h/24, des colis de soins ou un service de sécurité.
Cependant, vous avez raison d’être prudent.
Votre mère devra s’assurer qu’elle ne finira pas par payer trop cher pour un appartement de retraite.
Dans certains cas, le prix d’achat peut être bien plus élevé que celui d’une maison comparable sur le marché libre – et ce, avant même de payer les services supplémentaires.
Avant de franchir le pas, votre mère devra examiner très attentivement les frais de service .
Selon le comparateur de maisons de retraite Lottie, les charges hebdomadaires moyennes pour une résidence pour personnes âgées s'élèvent à 120,93 £, tandis que les charges mensuelles moyennes s'élèvent à 523,99 £. Ce montant peut être bien plus élevé selon les installations disponibles.
Les charges augmentent souvent d'année en année. Bien que les résidents puissent contester ces charges auprès de la société de gestion, cette démarche peut s'avérer chronophage et stressante.
La plupart des résidences pour retraités sont vendues en bail emphytéotique ; la durée du bail restant est donc un élément à surveiller. Un bail court peut affecter la valeur de revente du bien, et sa prolongation peut s'avérer coûteuse.
Votre mère devra également se méfier des frais de sortie ou de transfert qui pourraient s'appliquer ultérieurement. En raison du nombre limité d'acheteurs, les résidences pour retraités sont souvent plus difficiles à vendre, certaines se vendant à perte.
J'ai demandé à deux avocats leur avis sur votre question.
Thom Wilkinson est associé chez Bishop & Sewell LLP
Thom Wilkinson, associé chez Bishop & Sewell LLP, déclare : « Les appartements de retraite spécialisés sont un ajout relativement récent au marché du logement et se présentent sous une variété de formats. »
Chacun d'entre eux a des dispositions et des baux différents, il serait donc avantageux de vous assurer que le notaire ou le notaire agissant sur tout achat vous explique clairement les avantages et les inconvénients.
Dans de nombreux cas, les appartements de retraite dans des complexes bien gérés peuvent fournir un logement approprié aux personnes qui réduisent leur taille plus tard dans leur vie, ainsi que de nombreux avantages.
Il peut s’agir d’une communauté prête à l’emploi, de logements bien entretenus et économes en énergie, d’une taille appropriée et bien situés, et, si nécessaire, d’un accès à des soins infirmiers, à des gardiens ou à une supervision.
Toutefois, tout service de cette nature doit être payant et n’est utile à un individu que dans la mesure où il en a besoin ou l’utilise.
Il y a deux inconvénients principaux que votre mère devra prendre en compte, à savoir les coûts permanents et la facilité d’élimination.
Pour la plupart des appartements de retraite, des frais de service seront prélevés pour récupérer les coûts de toutes les dépenses communes.
Le montant de ces frais sera normalement indiqué dans le bail et, pour un développement établi, il devrait également y avoir un historique des frais de service détaillant les niveaux de dépenses antérieures qui peuvent être examinés.
Cependant, en règle générale, plus les services proposés sont nombreux, plus les tarifs seront élevés.
Les frais de service peuvent être facturés régulièrement, par exemple tous les six mois ou tous les ans, ou être cumulés avec les intérêts et remboursés uniquement lors de la vente du bien. Dans tous les cas, il y a un facteur de trésorerie à prendre en compte.
L'autre problème majeur réside dans la facilité – ou non – de revente. Certains appartements pour retraités doivent être revendus sur le marché libre, tandis que d'autres sont assortis de clauses spécifiques exigeant soit un droit de préemption pour le rachat du propriétaire, soit la restitution du bail au propriétaire.
Chacune de ces options peut nécessiter un paiement au vendeur inférieur au montant qu’elle considère comme la valeur marchande.
Même avec une vente sur le marché libre, vous devrez tenir compte du fait que le groupe d'acheteurs potentiels n'est pas si large, car il existe des limites d'âge minimum pour savoir qui peut acheter.
De plus, si l'appartement vendu se trouve dans un tout nouveau développement, il peut être proposé à la vente en même temps qu'une phase plus récente d'appartements et peut souffrir de la comparaison.
Par conséquent, la valeur des appartements de retraite ne peut pas augmenter de la même manière que celle du marché immobilier général au cours de la même période.
Ce type d'option présente de nombreux avantages pour l'acheteur idéal. Cependant, de nombreux aspects doivent être pris en compte, tant en général que pour chaque projet et bail spécifique.
Assurez-vous que votre avocat explique les avantages et les inconvénients potentiels de la propriété, ainsi que les options de revente.
Lisa Gibbs, associée chez HCR Law, déclare : Les appartements de retraite sont une option intéressante pour les personnes âgées, mais il y a plusieurs points à prendre en compte avant de décider de procéder à un achat.
Certains propriétaires ou leurs familles ont par la suite eu du mal à vendre les appartements.
Vérifiez d'abord la durée du bail. Un bail plus court, avec moins de 80 ans restants, pourrait vous obliger à payer pour le prolonger lorsque vous ou votre famille vendez le bien.
Dans un bail de retraite typique, l'acheteur doit avoir plus de 60 ans et tout concubin doit avoir plus de 55 ans.
Cela implique de payer une prime au propriétaire, en plus de payer les frais juridiques de votre avocat et de celui de votre propriétaire.
Le processus de prolongation du bail peut également prendre quelques semaines et pourrait retarder tout processus de transfert de vente.
Deuxièmement, renseignez-vous sur le montant des charges. Si vous êtes propriétaire, vous paierez toutes les dépenses, factures et réparations, y compris la décoration extérieure et le nettoyage des vitres.
Le propriétaire doit également participer proportionnellement aux charges de l'immeuble. Ces charges comprennent l'assurance du bâtiment, le nettoyage des parties communes et la mise à disposition d'équipements collectifs, tels que les salles à manger.
Ces coûts varient selon les projets et peuvent s'échelonner de 1 200 à plus de 4 000 £ par an. Les frais de service ne sont pas fixes et peuvent augmenter d'une année sur l'autre.
Soyez également attentif aux restrictions d'âge. La plupart des baux de retraite prévoient que l'acheteur ou l'occupant permanent doit être âgé de plus de 55 ou 60 ans. Les baux exigent également souvent que l'acheteur soit capable de vivre de manière autonome.
De plus, l'âge de tout concubin doit répondre aux exigences du propriétaire. Dans un bail classique pour un appartement de retraite, l'acheteur doit avoir plus de 60 ans et tout concubin doit avoir plus de 55 ans.
Même si l'immeuble est récent, demandez un diagnostic. Cela permettra de détecter d'éventuelles infiltrations d'eau provenant de l'appartement du dessus.
Vous devriez également demander conseil sur la valeur de revente et demander s'il existe des preuves que la valeur des appartements de l'immeuble a résisté au temps.
Enfin, demandez à voir la dernière évaluation des risques d’incendie et tout rapport EWS1 sur le revêtement.
Il est important de veiller à la bonne gestion de l'immeuble en matière de sécurité incendie. Le cas échéant, votre mère devra s'assurer que le propriétaire a effectué les travaux de revêtement et de remise en état des balcons nécessaires.
Si des travaux de remise en état n'ont pas encore été entrepris, votre mère pourrait devoir en assumer une partie proportionnelle à l'avenir, ce qui peut s'avérer très coûteux. Consultez un notaire pour vérifier tous les détails.
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Les propriétaires de biens immobiliers locatifs devraient également agir dès que possible.
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