Nous sommes tentés d'acheter un appartement au-dessus d'un bureau de poste, mais sera-ce un casse-tête hypothécaire ou difficile à vendre à l'avenir ?
Mise à jour :
Mon mari et moi avons trouvé un appartement qui nous plaît vraiment. Il semble d'un bon rapport qualité-prix par rapport aux autres logements du quartier.
Cependant, nous avons une préoccupation majeure... l'appartement est situé au-dessus d'un bureau de poste, ce qui explique peut-être pourquoi il est un peu plus raisonnable que d'autres propriétés du quartier.
L'appartement lui-même est loué en bail avec une durée de 188 ans et les charges de service sont de 1 000 £ par an.
Mais devons-nous rester à l'écart étant donné que le bien se trouve au-dessus d'un espace commercial ? Nous craignons qu'un bureau de poste ne soit transformé en autre chose à l'avenir, comme un restaurant ou un service de livraison à emporter, ce qui pourrait être encore plus perturbateur et présenter un risque d'incendie ?
Sera-t-il également possible d'obtenir un prêt hypothécaire dessus et pourrait-il être difficile de le vendre à l'avenir ?
Notre lecteur a trouvé un appartement qui lui plaît beaucoup, mais il craint qu'il soit situé au-dessus d'un bureau de poste (image d'archive)
Ed Magnus de This is Money répond : Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison, le plus grand défi est souvent le compromis - il y aura probablement toujours quelque chose qui retient les acheteurs.
Le cerveau humain est programmé pour détecter les menaces et même ceux qui trouvent leur maison idéale passeront probablement beaucoup de temps à réfléchir aux pièges potentiels.
Mais c'est formidable que vous ayez trouvé une propriété que vous et votre mari aimez vraiment et qui représente un rapport qualité-prix raisonnable pour le quartier - c'est la partie la plus difficile à réussir.
Un bail de 188 ans est suffisamment long pour ne pas s'inquiéter et les frais de service sont relativement faibles, ce qui est également positif, même si vous devez savoir à quoi servent les frais de service et s'ils peuvent être augmentés - et si cette augmentation est plafonnée.
Selon une analyse de l'agence immobilière Hamptons, les frais de service annuels moyens pour un appartement en Angleterre et au Pays de Galles s'élevaient à 2 300 £ en 2024. Il est donc juste de dire que ce montant est bien inférieur à la norme.
Vous avez raison de vous interroger sur le fait que l'appartement soit situé au-dessus d'un local commercial, étant donné que cela peut avoir un impact sur l'obtention d'un prêt hypothécaire et la possibilité de vendre à l'avenir.
Étant donné qu'il s'agit d'un bureau de poste, il serait utile de vérifier ses heures d'ouverture et peut-être de passer un peu de temps à voir à quel point il est occupé pendant la journée - si cela vous concerne.
Dans sa forme actuelle, un bureau de poste sous l'appartement ne devrait pas poser de problème sur le plan hypothécaire, mais comme vous le dites, il est possible qu'il se transforme en autre chose à l'avenir.
Pour des conseils d'experts, nous avons parlé à Luke Thorne , directeur associé du courtier en prêts hypothécaires SPF Private Clients, à Amy Reynolds , responsable des ventes de l'agence immobilière de Richmond Antony Roberts.
Luke Thorne répond : Bien que la plupart des prêteurs envisagent généralement de prêter à quelqu'un qui achète un appartement au-dessus de locaux commerciaux, comme un bureau de poste, cela est toujours soumis à un examen spécifique de l'expert bancaire.
Certains prêteurs limiteront le prêt à la valeur disponible lorsqu'un appartement est situé au-dessus de locaux commerciaux, ce qui peut signifier qu'un dépôt plus élevé est exigé par tout acheteur potentiel.
Le type de commerce est particulièrement important et tout ce qui pourrait nuire à la vendabilité, comme le bruit, les odeurs et les heures d'ouverture prolongées, qui pourraient par exemple être associées à un café, un restaurant ou un fast-food, sont susceptibles d'être traités avec plus de prudence par le prêteur.
Il est acceptable d'avoir 188 ans restants sur le bail. La durée du bail devient un problème plus important lorsque le prêteur ne voit plus que 85 ans restants au moment de la signature du prêt hypothécaire.
Une fois ce chiffre atteint, l’appétit des prêteurs diminue et les options disponibles diminuent.
Bien que nous ne connaissions pas la valeur de la propriété et les conditions du bail, 1 000 £ ne sembleraient pas être des frais de service trop onéreux.
Toutefois, cela sera à nouveau commenté par l'évaluateur et le prêteur intégrera tous les commentaires faits qui pourraient affecter la commercialisation future de la propriété, dans sa décision de prêt.
L'emprunteur devrait également se demander s'il existe un loyer foncier applicable à cette propriété.
S'il y en a, les détails concernant la valeur et la période d'examen doivent être vérifiés, car cela peut avoir un impact sur les options de prêt offertes à l'acheteur.
Luke Thorne, directeur associé chez le courtier en prêts hypothécaires SPF Private Clients
Amy Reynolds répond : Vous avez tout à fait raison de poser la question : les appartements situés au-dessus de locaux commerciaux ont tendance à être proposés à des prix plus compétitifs, et les acheteurs se demandent souvent pourquoi.
La réponse est qu’il peut être plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire sur ces prêts et cela affecte le public auquel nous pouvons vendre.
Cependant, les bureaux de poste sont généralement perçus plus favorablement par les prêteurs hypothécaires par rapport, par exemple, à un restaurant à emporter ou à un pub - ils sont considérés comme ayant un faible impact en termes de bruit, d'odeurs et de circulation piétonnière.
Les inquiétudes quant à l'avenir de l'unité ci-dessous sont légitimes. Des règles régissent le changement d'usage, mais elles évoluent avec le temps.
Nous vendons de nombreuses propriétés commerciales et nous en vendrions beaucoup plus si les prêteurs avaient une vision différente du risque.
À condition qu'il s'agisse d'un immeuble bien géré, à un prix raisonnable et situé dans un bon quartier, il y aura toujours un marché. Il suffit d'y aller en toute connaissance de cause, ce qui est clairement le cas.
Amy Reynolds, responsable des ventes chez Antony Roberts, agence immobilière de Richmond
Ed Magnus de This is Money répond : On pourrait espérer que la succursale de la Poste située en dessous de cet appartement continuera d'exister encore longtemps.
La Poste a déclaré qu'elle s'engageait à maintenir son niveau actuel de succursales.
Cela dit, rien n'est jamais certain - et en novembre de l'année dernière, la Poste a confirmé qu'elle supprimerait 115 agences de son réseau de 11 500 employés .
Tout changement d'utilisation futur nécessitera probablement une autorisation de planification de la part des autorités locales pour que quelqu'un puisse changer l'utilisation du bureau de poste en restaurant ou en vente à emporter.
Un bureau de poste est classé comme un bien commercial de classe A1. Les restaurants et cafés sont classés A3, tandis que les plats chauds à emporter sont classés A5.
Toutefois, grâce à un récent changement de règle gouvernementale concernant les catégories commerciales, le passage d'une classe A1 à une classe A3 pourrait désormais, dans certains cas, être considéré comme un droit de développement autorisé, ce qui pourrait faciliter la réalisation de ce changement particulier.
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