Un tiers des Britanniques souhaitent devenir propriétaires d'un bien locatif... mais est-ce toujours une bonne idée ?

Selon une nouvelle enquête, un tiers des Britanniques aspirent à posséder un bien immobilier locatif, malgré la hausse des impôts, le durcissement des réglementations et les rapports indiquant que le marché est en déclin.

Une enquête menée par le prêteur Market Financial Solutions a révélé que les jeunes sont ceux qui ont le plus envie de devenir propriétaires.

Plus de la moitié des personnes interrogées âgées de 18 à 34 ans ont déclaré vouloir posséder un bien immobilier locatif à l'avenir, contre seulement 14 % parmi celles âgées de 55 ans ou plus.

On pourrait arguer qu'un jeune de 18 ans n'a pas pleinement pesé le pour et le contre de la location. Sans compter qu'une partie des plus de 55 ans n'aspirent peut-être pas à devenir propriétaires, car ils le sont déjà.

Cela suggère toutefois qu’il existe toujours un appétit pour investir dans le secteur locatif, malgré le sentiment que ce secteur est devenu moins rentable financièrement ces dernières années.

Paresh Raja, directeur général de Market Financial Solutions, déclare : « Au cours de la dernière décennie, il est devenu courant de critiquer l'investissement locatif comme étant de moins en moins attrayant, mais c'est clairement loin d'être le cas.

« La hausse des prix de l’immobilier et des coûts d’emprunt , associée à des règles et réglementations plus strictes sur le marché locatif, a sans aucun doute posé des défis aux propriétaires actuels et potentiels.

« Je suis sûr que cela a amené certaines personnes à se demander si l'achat d'un bien locatif est la bonne voie pour elles, mais les résultats de cette enquête soulignent l'histoire d'amour que le Royaume-Uni entretient avec les biens immobiliers traditionnels. »

Raja a ajouté que si les taux des prêts hypothécaires locatifs diminuaient dans les mois à venir, comme prévu, cela pourrait encourager davantage d'investisseurs à entrer sur le marché.

L'achat pour louer a été utilisé par de nombreux Britanniques comme moyen de créer de la richesse ou comme moyen alternatif de financer leur retraite.

Cependant, même si de nombreux propriétaires ont obtenu de bons résultats au cours des dernières décennies, l’intérêt d’investir dans le secteur locatif est plus que jamais remis en question.

Des impôts plus élevés et une réglementation plus stricte frappent le secteur depuis 2016.

En octobre, le gouvernement a ajouté une surtaxe de 2 % sur les droits de timbre, en plus des 3 % supplémentaires déjà payés par les propriétaires, ajoutant des milliers de livres au coût des achats de logements locatifs et de résidences secondaires.

Le projet de loi sur les droits des locataires du Parti travailliste devrait également être adopté plus tard cette année. Il mettra fin aux expulsions « sans faute » prévues à l'article 21, limitera les propriétaires à une seule augmentation de loyer par an et interdira la pratique des « enchères locatives », entre autres mesures.

Au cours des neuf dernières années, il y a eu une perte nette d'environ 300 000 logements locatifs, selon une analyse de l'agence immobilière Hamptons.

Mais même si les investisseurs qui vendent sont plus nombreux que ceux qui achètent, nombreux sont ceux qui continuent de considérer l’achat pour louer comme un investissement judicieux.

Ils estiment que les prix des propriétés ont tendance à augmenter à long terme et que la hausse des loyers leur assure un revenu stable en attendant.

Dans l'enquête Market Financial Solutions, un peu plus de la moitié des personnes interrogées étaient d'accord avec l'affirmation selon laquelle « l'immobilier est un actif sûr et stable dans lequel investir ».

L'étude a révélé que trois adultes sur cinq pensent que l'investissement immobilier est un moyen efficace de créer un patrimoine à long terme, 37 % d'entre eux déclarant qu'ils préféreraient investir dans l'immobilier plutôt que dans des actions.

Pour de nombreux investisseurs, l'achat pour louer sert de plan de retraite, élargissant leur portefeuille pendant qu'ils travaillent encore et profitant ensuite des revenus lorsqu'ils prennent leur retraite.

Il s’agissait autrefois d’une alternative crédible à l’investissement en actions ou dans d’autres actifs, même si des taxes plus élevées sur l’achat et la vente ont rendu les marges plus fines.

Selon une analyse récente de Hamptons, le propriétaire moyen en Angleterre et au Pays de Galles a réalisé un bénéfice moyen de 103 640 £ en 2024 lorsqu'il a vendu une propriété.

Cela représente un gain de 70 %, l’investisseur typique récoltant les bénéfices d’une propriété après 11 à 12 ans.

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De toute évidence, ce qu’un propriétaire gagne sur son investissement dépendra de la valeur de la maison qu’il a achetée et de l’emplacement où il l’a achetée.

Par exemple, une personne ayant acheté une propriété moyenne à Londres en 2009 aura vu la valeur de son investissement plus que doubler depuis, selon les données du cadastre.

À l’inverse, le propriétaire typique de Middlesbrough aura vu son investissement croître de seulement 23 % en moyenne depuis 2009, la majeure partie de cette croissance ayant eu lieu au cours des trois ou quatre dernières années.

Il est difficile de prédire l'évolution des prix de l'immobilier et les régions du pays où les valeurs augmenteront le plus. Actuellement, les prix de l'immobilier dans les Midlands et le Nord semblent en plein essor.

Savills prévoit que le prix d'une maison typique au Royaume-Uni augmentera de 23,4 % d'ici 2029. Une propriété de 300 000 £ aujourd'hui vaudrait environ 370 000 £.

Cependant, le problème avec l’achat pour louer est qu’il y a des impôts élevés lorsque quelqu’un achète et des impôts élevés lorsqu’il vend.

Pour commencer, toute personne achetant un bien immobilier locatif sera désormais frappée d'une surtaxe de 5 % sur les droits de timbre, supérieure à ce que paierait un déménageur moyen.

Un propriétaire achetant une propriété de 300 000 £ paierait 20 000 £ de droits de timbre comme coût initial.

En plus de cela, les propriétaires devront faire face à des frais de transfert d'environ 2 500 £, à une étude qui variera entre 300 et 1 500 £ selon la propriété, ainsi qu'à un courtier en prêts hypothécaires s'ils en utilisent un qui facture des frais.

Ils peuvent également payer pour le meubler et le décorer, payer un agent pour trouver un locataire et des ingénieurs en gaz et en électricité pour acquérir les bons certificats de sécurité.

Après tout cela, le « prix » de la propriété pourrait être de 325 000 £ ou plus.

S'ils devaient ensuite vendre le bien, ils paieraient des honoraires d'agent immobilier, soit environ 1,5 % du prix de vente du bien, ainsi qu'un notaire.

Lors de la vente, ils paieront 24 % d'impôt sur les plus-values. Bien qu'ils puissent déduire tous les frais liés à l'achat et à la vente du bien de leur impôt sur les plus-values, le montant peut néanmoins être conséquent, selon l'appréciation du bien.

Les propriétés locatives génèrent les rendements locatifs moyens les plus élevés depuis février 2011, selon les nouveaux chiffres récemment révélés par Paragon Bank.

Il a indiqué que le rendement locatif brut moyen réalisé par les propriétaires en avril 2025 était de 7,11 %.

Cela signifie qu'une propriété locative moyenne de 200 000 £ achetée cette année génère un revenu locatif de 14 220 £ chaque année avant déduction des impôts et autres frais.

C'est bien plus que ce que quelqu'un gagnerait en plaçant son argent sur les comptes d'épargne les mieux rémunérés, qui sont actuellement à moins de 5 % avant impôts.

Les récentes turbulences tarifaires pourraient également rendre l’achat locatif attractif comme alternative à l’investissement en bourse.

Russell Anderson, directeur commercial des prêts hypothécaires chez Paragon Bank, déclare : « Bien que l'instabilité économique la plus récente causée par la menace des tarifs douaniers de Trump ait un impact compréhensible sur la confiance des entreprises dans de nombreux secteurs, ces chiffres offrent une preuve tangible que l'achat pour louer continue d'offrir de solides rendements aux investisseurs.

« Cela est particulièrement vrai lorsque les propriétaires emploient une stratégie consistant à cibler les propriétés qui offrent des rendements plus élevés, les maisons à occupation multiple étant l'exemple le plus évident, ou à investir dans des zones où les propriétés sont relativement plus abordables mais bénéficient de la forte demande des locataires que nous constatons partout au Royaume-Uni. »

Toutefois, les propriétaires devront également prendre en compte des coûts tels que les honoraires de l'agent immobilier, qui s'élèvent à environ 10 % pour la gestion, ainsi que des coûts distincts pour la recherche d'un locataire, la vérification des références et l'établissement des inventaires.

Il y a ensuite les frais d'entretien, par exemple si la chaudière doit être réparée ou si un tuyau fuit.

Si le propriétaire a une hypothèque, les intérêts réduiront également ses bénéfices.

Bien que le recours à un prêt hypothécaire comporte évidemment des risques (notamment la saisie du bien par le prêteur si vous ne pouvez pas payer), il offre également un énorme potentiel de hausse pour les propriétaires.

En effet, si la valeur du bien augmente, le gain revient à l'investisseur, au lieu d'être partagé proportionnellement avec la banque. Cela est vrai même si la banque a apporté la majeure partie des fonds.

Cela signifie que l’investissement locatif permet aux investisseurs d’amplifier leurs gains d’une manière que peu d’autres investissements permettent.

Par exemple, supposons que quelqu’un investisse 100 000 £ dans l’achat d’une propriété valant 300 000 £ et utilise un prêt hypothécaire pour compenser la différence.

Si la valeur de ce bien augmente de 50 % sur dix ans, sa valeur atteint alors 450 000 £. Mais comme leur investissement initial était de 100 000 £, leur rendement réel est de 150 %.

Bien que cela puisse bien sûr jouer contre eux si les prix baissent, l’avantage de recourir à un prêt hypothécaire est difficile à contester dans un marché où les prix ont tendance à augmenter à long terme.

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Bien sûr, la mise en garde ici est qu’il faut également payer l’hypothèque chaque mois.

Les investisseurs locatifs classiques utilisent des prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui signifie que leurs mensualités sont moins élevées et que les revenus locatifs devraient largement couvrir les frais. Ils revendent ensuite le bien pour rembourser la banque.

Bien qu'il soit trop tôt pour parler d'une résurgence du secteur locatif, le secteur commence à voir la lumière au bout du tunnel, selon Jonathan Hopper, directeur général de Garrington Property Finders, en partie grâce à la baisse des taux hypothécaires et à la hausse des loyers.

« Au cours de l'année écoulée, de nombreux propriétaires ont vendu leurs biens, mettant ainsi sur le marché des propriétés très rentables et permettant à ceux qui sont encore dans le secteur de s'emparer de bonnes propriétés à un prix attractif », explique Hopper.

Les taux d'intérêt sont également devenus plus favorables pour les investisseurs locatifs. Ils ont rendu les prêts hypothécaires plus abordables, tout en réduisant les intérêts qu'un propriétaire percevrait s'il laissait son capital à la banque.

« De plus en plus de gens réfléchissent à la manière de faire fructifier leur argent, et l'amélioration des rendements offerts par l'investissement locatif signifie que ce type d'investissement devient plus attrayant pour les investisseurs avisés. »

Être propriétaire d'un bien immobilier dans une société à responsabilité limitée , plutôt qu'en votre nom personnel - un processus également connu sous le nom de « constitution en société » - peut aider les propriétaires à améliorer leurs rendements locatifs.

Selon Hamptons, un nombre record de 61 517 nouvelles sociétés à responsabilité limitée de location ont été créées en 2024, soit une augmentation de 23 % par rapport à ce qui avait été un record établi en 2023.

Cela est dû aux différentes manières dont les locations au nom d'une société et les locations au nom d'une personne physique sont imposées.

Être propriétaire d'une société à responsabilité limitée comporte divers avantages fiscaux, notamment le fait que l'impôt sur les sociétés - payable dans une structure de société - est inférieur à l'impôt sur le revenu , qui est payable pour les propriétaires qui possèdent des biens en leur propre nom.

Cela permet aux propriétaires d'accumuler des bénéfices au sein de l'entreprise, qu'ils peuvent utiliser pour réinvestir dans une autre propriété plus tôt qu'ils ne l'auraient fait s'ils étaient propriétaires en leur propre nom.

Être propriétaire d'une société à responsabilité limitée permet également aux investisseurs immobiliers de compenser intégralement tous leurs intérêts hypothécaires par rapport à leurs revenus locatifs, avant de payer des impôts.

Cela diffère des propriétaires qui possèdent un bien immobilier en leur nom propre. Ils ne bénéficient d'un allègement fiscal que sur 20 % de leurs paiements d'intérêts hypothécaires.

Cette mesure est moins généreuse pour les contribuables à taux élevé, qui bénéficiaient auparavant d’un allègement fiscal de 40 % sur les coûts hypothécaires avant un changement de règle en 2016.

Un propriétaire assujetti à un taux d'imposition élevé, dont les intérêts hypothécaires s'élèvent à 500 £ par mois sur un bien loué pour 1 000 £ par mois, paie désormais des impôts sur la totalité des 1 000 £, avec un taux de 20 % sur les 500 £ utilisés pour l'hypothèque.

Un propriétaire qui possède une société à responsabilité limitée avec des paiements d'intérêts hypothécaires de 500 £ par mois sur une propriété louée pour 1 000 £ par mois ne paierait d'impôt que sur 500 £ de ce revenu.

En termes simples, cela signifie que, tandis que les propriétaires individuels sont effectivement imposés sur leur chiffre d’affaires, les propriétaires d’entreprise sont imposés uniquement sur leurs bénéfices.

Grâce à ces avantages fiscaux, Hamptons estime que 70 à 75 % des nouveaux achats locatifs sont désormais effectués dans une structure d'entreprise, un chiffre qui n'a cessé de croître.

En fin de compte, la question de savoir s’il y a un avantage ou non dépend de la situation personnelle du propriétaire.

Par exemple, les contribuables à faible taux d'imposition, en particulier s'ils n'ont pas de prêt hypothécaire important sur leur bien locatif, pourraient avoir intérêt à conserver leur bien locatif à leur nom personnel.

Enfin, la structure d'une entreprise impose une bureaucratie supplémentaire. Les comptes de l'entreprise doivent être officiellement préparés et classés, les registres tenus à jour et les administrateurs nommés.

Cela crée plus de travail pour les propriétaires qui choisissent la voie de la société à responsabilité limitée, et un coût supplémentaire s'ils font appel à un comptable.

Il est également probable que les acheteurs utilisant un prêt hypothécaire s'exposent à des coûts supplémentaires, car les prêts hypothécaires d'entreprise ont tendance à s'accompagner de taux et de frais généralement plus élevés.