Les prix de l'immobilier chutent de 50 % à seulement 30 kilomètres de Barcelone

Les difficultés croissantes d'accès au logement portent un nom. Les grandes villes, où se concentre la croissance démographique de ces dernières années, sont celles où les problèmes de pénurie et de prix élevés s'aggravent.

Cette tension immobilière a fait de Barcelone la seule capitale provinciale de Catalogne à avoir déjà dépassé le prix au mètre carré de la pire période de la bulle immobilière, avec un prix moyen de 4 400 € au premier trimestre de l'année, un record. C'est 2 % de plus qu'en 2007, selon les données analysées par Albert Martínez Lacambra, directeur général du Centre Technologique du Notariat, et présentées il y a quelques jours lors d'une conférence sur la situation du marché organisée par le Collège des Notaires de Catalogne.

À Gérone, en revanche, les appartements, mesurés en prix moyen au mètre carré, sont encore 20 % moins chers qu'au plus fort de la bulle immobilière. Il en va de même dans les villes de Tarragone (-37 %) et de Lérida (-36 %).

La ville est la seule capitale provinciale de Catalogne qui dépasse le coût de la bulle immobilière

Mais il n'est pas nécessaire de s'éloigner de la capitale catalane pour constater que le marché immobilier évolue. Dans la province de Barcelone, les prix sont encore inférieurs de 17 % à ce qu'ils étaient il y a 18 ans. « L'une des solutions pour améliorer l'accès au logement est le transport en commun », a souligné José Alberto Marín, doyen du Collège notarial. Les informations compilées par l'institution grâce à sa vaste base de données montrent que les prix ont baissé d'environ 50 % dans les communes situées à une trentaine de kilomètres de Barcelone.

Mataró (-46,9 %), Granollers (-48,5 %) et Terrassa (-56 %) en font partie (voir graphique). Cependant, le trajet jusqu'à Barcelone ne devrait pas dépasser 45 minutes. C'est le maximum recommandé pour que les personnes qui travaillent en ville puissent vivre à l'extérieur sans compromettre leur qualité de vie. « C'est le cas dans des villes comme Londres ou Berlin », a souligné Martínez Lacambra lors de l'événement.

Les transports publics en Catalogne ont toutefois une marge de progression importante. Les fermetures de routes constantes à Rodalies en sont un exemple quotidien. Si l'on considère les villes voisines où les logements sont plus abordables, le temps de trajet jusqu'à la capitale catalane dépasse cette recommandation. Seule Mataró y parviendrait. De plus, les villes analysées plus éloignées de Barcelone, comme Vilafranca del Penedès, affichent des temps de trajet similaires à ceux d'autres villes plus proches (voir carte).

C'est pourquoi les experts participant à la conférence ont souligné la promotion des transports publics comme l'une des mesures essentielles pour atténuer la crise du logement et alléger la pression sur Barcelone. La capitale connaît depuis le début une augmentation significative du nombre de migrants en quête de logement, un quasi-paralysie de la construction due à des mesures telles que la réserve de 30 % de logements sociaux, une concentration de l'activité et un réseau de transport saturé et déficient. Résultat : tout le monde cherche à vivre à Barcelone alors que les contraintes d'espace sont évidentes.

Cependant, l'analyse des notaires minimise le rôle que les citoyens non européens peuvent jouer sur le marché immobilier et la hausse des prix, un phénomène devenu une arme politique et une cible de certaines des dernières mesures du gouvernement, telles que les hausses d'impôts. Selon leurs informations, les étrangers non résidents dans la ville ont été responsables de 7,33 % des achats de logements entre janvier et mars 2025, légèrement en dessous de la moyenne espagnole de 8 %. La plus forte participation des non-Européens à Barcelone a eu lieu en 2015, avec 9,55 % des achats.

Une offre accrue, une diversification géographique, des transports, une fiscalité accrue et un investissement public accru dans le logement social, notamment locatif, sont les mesures urgentes soulignées par tous les participants.

Les associations professionnelles impliquées dans le secteur du logement (notaires, barreau de Barcelone, administrateurs de biens, notaires et agents immobiliers) ont également souligné un problème croissant qui touche le marché. Il s'agit de « l'incertitude juridique », causée, selon elles, par les nouvelles réglementations promues par le gouvernement central et la Generalitat (gouvernement catalan). « Nous constatons une augmentation de l'incertitude juridique avec l'élaboration de politiques génératrices d'incertitudes importantes ; nous demandons des éclaircissements », souligne José Alberto Marín.

L'un des points évoqués, et qui suscite un vif débat, est la définition d'un grand propriétaire. Comme l'a rapporté La Vanguardia ce samedi, les départements de l'Économie, du Territoire et du Logement du gouvernement catalan utilisent des critères différents pour considérer un propriétaire comme un grand propriétaire aux fins de la fiscalité et de la politique du logement. « Cela a suscité l'inquiétude, notamment parmi les investisseurs ; certains disent qu'ils quittent la Catalogne », ont-ils constaté lors de la conférence. Les associations professionnelles, cependant, sont confiantes dans leur capacité à collaborer avec l'administration et à surmonter les difficultés techniques liées à la réglementation.