Mythes et réalités de la gentrification

La « gentrification » – quel que soit le sens que chacun lui donne – est revenue au cœur du débat public après la marche du 4 juillet et les actes de vandalisme à Mexico. Au-delà de la xénophobie et de l'exploitation politique de ces événements, il existe un réel mécontentement au sein d'une partie de la population qui, en raison d'erreurs de politique publique – et non d'étrangers, d'invasions ou de déplacements artificiels – rencontre aujourd'hui d'énormes difficultés à accéder au logement dans le centre-ville de Mexico. Le problème dépasse Roma et Condesa, qui ont toujours été des quartiers relativement chers, et touche la ville dans son ensemble.

Les prix de l'immobilier à Mexico ont atteint des niveaux sans précédent ces dernières années. Aujourd'hui, le prix moyen du mètre carré dans la capitale dépasse 56 000 pesos, ce qui en fait l'État le plus cher du pays. Cette situation a exclu une grande partie de la population du marché immobilier, notamment les jeunes, qui se trouvent de plus en plus isolés de leur domicile. Ce phénomène n'est pas anecdotique : il est dû à la concentration des emplois bien rémunérés dans les zones centrales, à l'inflation des matériaux de construction et à la pénurie d'offre.

Attribuer l'origine du problème aux étrangers ou à la gentrification est une erreur. Le véritable obstacle réside dans le manque de nouveaux logements. Mexico a besoin d'environ 60 000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande, mais seulement 3 500 logements ont été enregistrés en 2023, selon les chiffres du secteur et les rapports officiels. Cet écart considérable entre les besoins et la production a incité les promoteurs à concentrer leur activité sur le logement haut de gamme, inaccessible à la plupart des résidents.

Le cercle vicieux se renforce : offre réduite, prix plus élevés, exclusion accrue. Les lourdeurs administratives, le manque de permis et l’insuffisance des infrastructures, notamment dans les services de base comme l’eau, limitent encore davantage la capacité de réponse du secteur privé. Ainsi, la ville devient un territoire de plus en plus hostile pour ceux qui cherchent à vivre à proximité de leur travail, obligeant de plus en plus de personnes à consacrer des heures aux déplacements.

La solution ne réside pas dans les expropriations, la surréglementation ou de nouvelles taxes, qui ne feraient que freiner l'investissement et aggraver le problème. La clé réside dans une densification drastique. Cela exige que le gouvernement investisse dans les infrastructures urbaines – eau, transports, services – et facilite l'octroi des permis de construire. Des modifications des plans d'urbanisme sont nécessaires pour permettre une plus grande densité et une construction verticale là où prédominent actuellement des modèles horizontaux inefficaces. Ce n'est qu'ainsi que l'offre pourra être augmentée et la pression sur les prix réduite.

Par ailleurs, il est essentiel de créer un environnement juridique et financier sûr pour que les promoteurs puissent investir dans des projets de logements abordables. Les banques, quant à elles, doivent élargir l'accès aux prêts hypothécaires et aux prêts à la construction, même si cette question mérite une analyse distincte. Sans une stratégie globale de densification et une collaboration public-privé, la crise du logement ne fera que s'aggraver, avec des conséquences de plus en plus visibles sur le tissu social.

Et oui, cette solution a un coût, du moins aux yeux de certains. La densification implique un profond changement dans les dynamiques sociales, y compris ce que certains se plaisent à idéaliser comme la « vie de quartier ». On ne peut pas tout avoir ; soit on densifie et transforme la ville en profondeur, soit des millions de personnes continueront de faire des heures de trajet pour se rendre au travail.