Roma et Condesa, gentrification ou décadence

La gentrification des quartiers ou établissements traditionnels est un indicateur de la capacité d'une ville à attirer population, investissements et prospérité. Elle repose presque toujours sur un patrimoine urbain hérité du passé, restauré, valorisé, réintroduit et réaffecté dans un marché immobilier nouveau et dynamique. La restauration et l'entretien des bâtiments patrimoniaux (coloniaux, néoclassiques, Art nouveau, Art déco, néocoloniaux ou fonctionnalistes) ne sont viables que pour les résidents et les entreprises disposant d'un certain niveau de revenus. Il est impossible de restaurer et d'entretenir des bâtiments patrimoniaux avec des locataires précaires. Cela a été démontré à maintes reprises dans le centre historique de Mexico, ainsi que dans les quartiers de Roma et de Condesa (ainsi que dans les quartiers de Juárez, Santa María la Ribera et San Rafael). Tout d'abord, avec le gel des loyers de 1948, qui a conduit à l'abandon et à la détérioration des bâtiments, rendant leur entretien impossible. Deuxièmement, avec l'émigration des familles des classes moyennes supérieures et aisées vers les nouveaux quartiers de l'ouest de la ville depuis les années 1960. Troisièmement, avec le tremblement de terre de 1985, qui a gravement endommagé de nombreux bâtiments et créé un climat déprimant de déclin social et urbain. Avec des loyers gelés à des niveaux très bas et des commerces de petite taille, il était impossible pour les propriétaires d'investir dans la restauration et l'entretien de bâtiments historiques ou patrimoniaux.

Cela s'est produit dans un contexte de restrictions réglementaires et bureaucratiques sur la densification et la construction de logements. Parmi les exceptions figuraient le complexe d'appartements Juárez de Mario Pani, sur le site de l'ancien Stade National, et des immeubles quelconques construits dans les années 1960 et 1970, sans surveillance immobilière de l'Institut national de la statistique et du recensement (INBA). Bâtiments décrépits, propriétés abandonnées ou entachées de litiges, dégradation architecturale et patrimoniale, vente ambulante et lumpenisation de l'espace public se sont multipliés. Les quartiers de Roma et de Condesa ont décliné, entraînant le dépeuplement du centre-ville à la fin du XXe siècle. La valeur architecturale, historique ou patrimoniale des propriétés doit nécessairement être corrélée à leur valeur marchande et au revenu ou au pouvoir d'achat de leurs habitants. Affirmer le contraire relève de la pure démagogie. Les quartiers de Roma et de Condesa n'ont jamais été des quartiers ouvriers. Ils ont été conçus, planifiés et développés pour des familles de la classe moyenne supérieure, voire aristocratiques. La Colonia Roma était un joyau du développement urbain porfirien, avec Santa María la Ribera, planifié et réalisé par Miguel Angel de Quevedo (oui, avant de devenir « l'Apôtre de l'Arbre », Miguel Angel de Quevedo était urbaniste, ingénieur et promoteur immobilier, forcément français). Sa signature se retrouve dans ses larges rues rectangulaires, ses trottoirs bordés d'arbres, ses places et avenues, son réseau d'eau et d'assainissement, son électrification et son éclairage public, ainsi que ses lignes de tramway. Les quartiers de Roma, Juárez et Santa María la Ribera furent des fleurons de la prospérité porfirienne. Le quartier de la Condesa commença à être divisé en lotissements rectangulaires à partir de 1902, sur des terres appartenant à la comtesse de Miravalle. Dans les années 1920, il fut repensé et planifié par José Luis Cuevas Pietrasanta, prenant l'ancien hippodrome comme modèle et le Parque México comme cœur urbain, avec ses rues courbes, ses terre-pleins centraux bordés d'arbres et ses bâtiments Art déco inspirés du style haussmannien français. Prétendre que les quartiers de Roma et de Condesa étaient autrefois des quartiers ouvriers est une contre-vérité historique, malgré les décennies de dégradation et de délabrement entre 1950 et 2000.

La gentrification que connaissent actuellement les quartiers de Roma et de Condesa est en réalité une renaissance sociale et urbaine, ancrée dans l'héritage porfirien et catalysée par les nouvelles tendances démographiques, le télétravail, le tourisme international, la culture et la préférence des jeunes pour la centralité urbaine. Cette renaissance touche ceux qui ont vécu le déclin et qui sont désormais confrontés à l'essor, qui s'accompagne d'une hausse des loyers, due non seulement à une forte demande, mais aussi à des restrictions de densité et de hauteur obsolètes qui bloquent l'offre. Nombreux sont ceux qui sont contraints de quitter le centre-ville pour vivre en périphérie. Il est absurde et suicidaire de tenter d'éradiquer le tourisme, et illusoire pour le gouvernement de Mexico d'adopter un discours woke, gauchiste et rétrograde contre la gentrification et d'offrir une couverture politique et idéologique (d'Iztapalapa au monde entier) aux groupes criminels xénophobes du parti au pouvoir, qui ont récemment ravagé et vandalisé les quartiers de Roma et de Condesa. (Le vandalisme est déjà endémique à Mexico.) Certaines options obligatoires pour atténuer les coûts sociaux de la gentrification comprennent la modification des réglementations urbaines pour promouvoir la densification et une offre de logements diversifiée dans le centre-ville ; des taxes foncières punitives sur les propriétés abandonnées ou sous-utilisées ; un contrôle strict d'Airbnb ; un droit de premier refus pour les locataires lors de l'achat d'appartements ; l'élimination des vendeurs ambulants ; un contrôle strict des utilisations des sols non résidentiels, ainsi que des heures d'ouverture et du bruit ; la piétonnisation des rues ; le pavage et l'amélioration des espaces publics et du mobilier urbain ; la micro-mobilité ; et des incitations fiscales (taxe foncière) pour la restauration des bâtiments patrimoniaux. Tenter de lutter contre la gentrification en plafonnant ou en contrôlant les loyers et en privilégiant les « droits » des locataires serait une autre folie populiste tragique et un retour à la décadence.