Les propriétaires de La Baie d'Hudson ne veulent pas que Ruby Liu emménage, mais le détaillant a encore une chance
Un groupe de propriétaires de la Baie d'Hudson ne veut pas transférer plus de deux douzaines de baux au milliardaire de la Colombie-Britannique Weihong (Ruby) Liu, mais le grand magasin a encore une chance d'obtenir gain de cause.
La Baie, qui s'est placée sous la protection de ses créanciers en mars, a mené ces derniers mois un processus visant à trouver des acquéreurs pour les baux lui appartenant et appartenant à Saks Canada. Elle a accepté de vendre jusqu'à 28 locaux à Liu.
Trois baux lui ont été transférés sans problème, car ils se trouvent dans des centres commerciaux de la Colombie-Britannique dont elle est propriétaire, mais 25 autres se trouvent dans des propriétés détenues par un gratin de sociétés immobilières commerciales canadiennes.
Les propriétaires de 23 de ces sites s'opposent au transfert. Plusieurs d'entre eux ont déclaré au tribunal avoir été « très perturbés » par leurs interactions avec Liu et n'avoir eu « aucune discussion productive, ni aucune divulgation significative ». Liu insiste sur le fait que si le tribunal lui accorde les baux, les propriétaires se montreront favorables à elle et à son projet d'ouvrir un nouveau grand magasin dans leurs locaux.
Bien que le désaccord puisse constituer un obstacle à la conclusion de l'accord entre la Baie et Liu, les avocats non impliqués dans l'affaire affirment que le détaillant dispose d'une autre voie pour conclure un accord.
Cette voie passe par les modifications apportées à la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC) — la principale loi canadienne sur l'insolvabilité — en 2009, a déclaré Jeff Lee, associé de MLT Aikins LLP basé à Saskatoon.
Les modifications ont établi trois critères que les tribunaux doivent prendre en compte lorsqu’ils sont appelés à céder des baux à un nouveau locataire.
La première question est de savoir si la vente bénéficie ou non du soutien du contrôleur, un tiers indépendant nommé par le tribunal qui aide à guider les entreprises dans la protection contre les créanciers.
Dans le cas de la Baie, le contrôleur est Alvarez & Marsal. Ce dernier n'a pas encore révélé s'il soutenait l'accord avec Liu et n'a pas répondu aux demandes de commentaires.
« Avant de déposer une demande en justice, l'entreprise effectue généralement des tests avec eux », a déclaré Lee. « Ils ne vont pas se lancer à l'aveuglette en espérant que tout ira bien. »
Le deuxième aspect que le tribunal doit examiner est la capacité du nouveau locataire proposé. Lee a expliqué que cela dépend de sa capacité à s'acquitter des obligations du locataire et à payer le loyer.
Liu, qui a fait fortune dans l'immobilier chinois, semble avoir les poches pleines, mais son expérience vient du fait qu'elle est propriétaire plutôt que locataire.
Le dernier aspect que le tribunal examinera est de savoir si un transfert de bail à Liu est « approprié ».
Lee a déclaré que les gens devraient considérer cela comme une question : « Ce qui est proposé pour cette relation de bail post-cession est-il ce à quoi les gens ont souscrit, ou cherchent-ils à réécrire le bail ou à changer les règles du jeu de manière si radicale que ce n'est pas approprié ? »
C’est là que réside une grande partie de la tension dans l’affaire Bay.
« Vous ne pouvez pas recourir à la LACC en tant que locataire et ensuite forcer vos propriétaires à renégocier leurs baux en conséquence », a déclaré Peter Tolensky, associé basé à Vancouver chez Lawson Lundell LLP.
La Presse Canadienne a obtenu la semaine dernière un document envoyé par l'avocate de Liu aux propriétaires, décrivant ses plans. Ce document indique qu'elle acceptera les baux « tels quels, où ils se trouvent », mais ne mentionne pas les activités de restauration, de divertissement, pour enfants et de conditionnement physique qu'elle a déclaré aux médias vouloir inclure dans ses grands magasins.
Il n'est pas clair si les baux permettent d'autres utilisations qu'un grand magasin de type Bay.
Un tribunal confronté à une demande de réaffectation de baux devra évaluer ce contexte et se demander si « le monde du propriétaire est bouleversé par l'arrivée de ce nouveau locataire », a déclaré Geoffrey Dabbs, associé fondateur de Gehlen Dabbs Cash, basé en Colombie-Britannique.
« Plus il s'agit d'un inconvénient mineur pour le propriétaire, plus le juge est susceptible de l'ordonner », a-t-il déclaré.
Bien que la Baie n'ait pas indiqué si elle solliciterait une cession, c'est probablement parce que toute entreprise placée sous la protection de ses créanciers a le devoir de démontrer au tribunal qu'elle fait de son mieux pour rembourser les entreprises et les personnes à qui elle doit de l'argent, a déclaré Dabbs. La Baie dispose d'une liste de créanciers de 26 pages, certains prêteurs devant chacun plus de 100 millions de dollars.
Les ventes de liquidation et un accord pour vendre les marques de commerce de la Baie à Canadian Tire pour 30 millions de dollars ont réduit le montant dû, mais la vente de baux à Liu aiderait également.
Toute personne proposant un bail devait verser un acompte de 10 % du prix d'achat estimé. Les documents judiciaires montrent que Liu a versé un acompte de 9,4 millions de dollars, en plus des 6 millions de dollars pour les trois baux approuvés, ce qui équivaudrait à un prix d'achat de 100 millions de dollars pour 28 baux.
Lorsqu'un accord comme celui-ci est conclu, a déclaré Dabbs, une entreprise demande généralement le consentement du propriétaire, car les baux commerciaux ont tendance à contenir des dispositions empêchant quiconque de transférer un bail sans l'accord du propriétaire.
Il n'est pas rare que les propriétaires s'y opposent, car tous les baux qui ne peuvent être vendus et qui ne sont pas cédés sont remis aux propriétaires qui peuvent choisir comment les remplir et selon quelles conditions.
Il s’agit de baux d’ancrage, a noté Tolensky.
« Ils sont donc probablement très favorables à la Baie ou au locataire à bien des égards », a déclaré Tolensky, faisant allusion au fait que les locataires principaux bénéficient souvent de loyers ou de conditions attractifs.
Il est donc plus avantageux pour les propriétaires de récupérer leurs propriétés, a déclaré Monica Beffa, fondatrice d'un cabinet d'avocats d'Oakville, en Ontario. S'ils le font, ils peuvent alors facturer des loyers plus élevés, les aménager pour de tout nouveaux usages, comme des logements, ou les diviser en parcelles plus petites pouvant être louées par un large éventail de locataires.
S'ils ne le font pas et qu'un tribunal attribue les baux à Liu, les propriétaires la surveilleront probablement de près pour s'assurer qu'elle ne viole aucune condition de l'accord.
Dabbs a déclaré : « Le propriétaire peut être grincheux si le locataire ne respecte pas ses obligations, mais disons les choses ainsi, il ne veut pas compter là-dessus.
« S’ils ne veulent pas que ce bail soit cédé, ils le contesteront dès le départ. »
cbc.ca
