Nous avons échangé sur la vente de notre maison - mais maintenant l'acheteur veut 10 % de réduction
Mise à jour :
Mon mari et moi avons récemment échangé les contrats de vente de notre maison et nous devions emménager dans notre prochaine maison dans deux semaines.
À notre grande surprise, l’acheteur a maintenant demandé une réduction de 10 % sur le prix convenu.
Il dit qu'il a obtenu un deuxième avis sur l' enquête et pense maintenant qu'il devra faire beaucoup de réparations.
Si nous ne sommes pas d'accord, l'acheteur déclare qu'il se retirera. Mais notre avocat affirme que le contrat est juridiquement contraignant et que l'acheteur perdra l'acompte déjà versé – soit au minimum 10 % de la valeur de la maison.
Nous sommes impatients de déménager, car nous essayons de vendre depuis un an. Si notre acheteur se désiste, notre prochain achat échouera probablement aussi, car nous n'avons pas encore échangé.
Nous pourrions encore nous permettre de déménager si nous obtenions 10 % de moins pour notre maison, mais nous pensons que ce serait une erreur. Comment gérer cette situation ?
Dernier recours : l'acheteur menace de se retirer malgré les contrats déjà échangés
Ed Magnus de This is Money répond : C'est une situation extrêmement rare et malheureuse.
Bien que les acheteurs tentent souvent de marchander un peu le prix convenu avant l’échange des contrats, on en entend rarement parler par la suite.
Les problèmes rencontrés lors de l'enquête sont souvent utilisés pour obtenir une réduction. Cependant, vos acheteurs ont attendu trop longtemps.
Le fait que vous comptiez sur eux pour finaliser votre achat ultérieur ajoute une complication supplémentaire.
Pour obtenir des conseils d'experts, nous avons parlé à Andrew Boast , co-fondateur de SAM Conveyancing et à Mike Hansom , consultant en litiges immobiliers chez BLB Solicitors.
Andrew Boast répond : Il est très rare qu'un acheteur tente de renégocier le prix d'achat après l'échange des contrats, car il n'a aucun fondement juridique pour le faire.
Lors de l'échange, l'acheteur verse un acompte de 10 % au notaire du vendeur et s'engage contractuellement à finaliser l'achat à la date d'achèvement convenue.
Si l’acheteur se retire simplement parce qu’il ne veut plus continuer, il est immédiatement en rupture de contrat.
Ainsi, si l’acheteur se retire simplement parce qu’il ne souhaite plus poursuivre, il est immédiatement en rupture de contrat.
Dans ce cas, l'avocat du vendeur peut émettre un avis de clôture, qui donne à l'acheteur 10 jours ouvrables pour finaliser l'achat.
Des intérêts seront également facturés sur le solde restant à un taux de 4 % supérieur au taux de base de la Banque d'Angleterre.
Si l'achèvement n'a pas lieu dans ce délai, l'acompte de 10 % est perdu et l'acheteur sera également responsable des autres frais associés, y compris les honoraires juridiques du vendeur.
Mike Hansom répond : Dans la plupart des cas où l'acheteur ne parvient pas à finaliser le contrat, le vendeur peut choisir de résilier le contrat, le vendeur conservant l'acompte.
Mike Hansom, consultant en litiges immobiliers chez BLB Solicitors
Le vendeur aurait également droit à une indemnisation, relative aux pertes telles que les frais de déménagement inutiles, les frais de transfert et les honoraires des agents.
Si la violation de l'acheteur entraîne la rupture du contrat d'achat par le vendeur, l'indemnisation pourrait être bien plus élevée. Heureusement, vous ne vous retrouverez pas dans cette situation, car vous n'avez pas encore échangé.
L’alternative est d’exiger de l’acheteur qu’il remplisse le contrat selon les conditions initialement convenues en le poursuivant en justice pour exécution spécifique.
Souvent, les gens ne recourent pas à cette option parce qu’une réclamation prend des mois à être réglée et coûte cher.
Bien que la règle générale soit que le gagnant d’un litige puisse récupérer ses frais raisonnables et proportionnés auprès de la partie perdante, il n’existe aucune garantie de recouvrement des frais.
Dans votre cas, l’acheteur présente une troisième option, celle de renégocier les termes du contrat.
On ne sait pas exactement ce qu’ils feront si vous refusez d’accepter, mais il semble qu’ils n’aient aucun motif de réclamation contre vous, et cela devrait influencer votre approche des négociations.
Andrew Boast répond : Si l'acheteur attendait toujours les résultats d'une enquête, il n'aurait jamais dû accepter l'échange.
La renégociation post-échange basée sur une évaluation négative n'est pas valable, car la propriété est légalement « vendue telle quelle » et caveat emptor.
Il s’agit du principe selon lequel l’acheteur est seul responsable de vérifier l’état du logement avant que l’achat ou l’échange ne soit effectué.
Mike Hansom ajoute : Le principe général « l'acheteur doit se méfier » oblige l'acheteur à s'assurer de la propriété avant d'échanger les contrats.
Ils ont pris un risque en procédant avant d'avoir établi la nécessité de réparations, et ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes.
La situation serait différente s'ils soutenaient que vous avez dissimulé des problèmes ou fourni des informations trompeuses, mais cela ne semble pas être le cas. Leur changement de situation financière est regrettable, mais sans pertinence aux yeux du tribunal.
Mike Hansom répond : Je vous suggère d'adopter une attitude ferme envers les acheteurs. Par l'intermédiaire de votre avocat, expliquez-leur que les raisons pour lesquelles ils ont proposé un prix réduit ne tiendraient pas devant un tribunal.
Prévenez-les que s'ils ne respectent pas les délais convenus, vous leur adresserez une mise en demeure de 10 jours ouvrables. En cas de non-respect, vous vous réservez le droit de résilier le contrat ou d'engager une action en exécution forcée.
Attendez ensuite de voir comment ils réagissent avant de décider d’offrir une petite réduction.
Andrew Boast, cofondateur de SAM Conveyancing
Andrew Boast répond : Il est compréhensible que vous soyez inquiet de perdre votre acheteur, mais ce risque est à mettre en balance avec l'avantage de conserver l'acompte de 10 %.
Si votre vendeur perd patience, une option pourrait être de lui proposer un paiement de bonne volonté pour conserver la propriété pendant que vous la revendez, en utilisant l'acompte de 10 % de votre acheteur initial comme couverture financière.
Si vous êtes prêt à accepter un prix inférieur et que vous souhaitez simplement conclure l'affaire, vous pouvez le faire, mais l'acheteur aura besoin d'une offre de prêt hypothécaire révisée pour correspondre au nouveau prix, et il devra régler ce problème dans le délai de préavis de 10 jours, sinon il sera toujours en infraction et perdra son acompte.
Toutefois, étant donné la nature de dernière minute de ces « découvertes » d’enquête, vous devez vous assurer que ces défauts sont réels et non pas simplement une tentative opportuniste de dernière minute pour essayer d’économiser de l’argent.
Vous devez être sûr de ne pas être victime d’une quelconque exploitation.
Pour ce faire, vous devez demander une copie du rapport d’enquête de l’acheteur indiquant les problèmes spécifiques.
Les emprunteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire parce que leur contrat à taux fixe actuel arrive à échéance ou parce qu’ils achètent une maison devraient explorer leurs options dès que possible.
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs devraient également agir dès que possible.
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Les emprunteurs devraient comparer les taux, parler à un courtier hypothécaire et être prêts à agir.
Les propriétaires peuvent conclure un nouvel accord six à neuf mois à l’avance, souvent sans aucune obligation de l’accepter.
La plupart des offres de prêt hypothécaire prévoient des frais supplémentaires, facturés uniquement lors de la souscription. Les emprunteurs peuvent ainsi obtenir un taux d'intérêt sans payer de frais de dossier élevés.
Gardez à l’esprit qu’en procédant ainsi et en ne réglant pas les frais à la fin, des intérêts seront payés sur le montant des frais pendant toute la durée du prêt, ce qui peut ne pas être la meilleure option pour tout le monde.
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Les personnes ayant conclu un accord d’achat de maison devraient également s’efforcer d’obtenir des taux dès que possible, afin de savoir exactement quels seront leurs paiements mensuels.
Les acheteurs doivent éviter de trop s'endetter et être conscients que les prix des maisons peuvent baisser, car les taux hypothécaires plus élevés limitent la capacité d'emprunt et le pouvoir d'achat des gens.
Qu'en est-il des propriétaires locatifs ?
Les propriétaires de biens immobiliers locatifs ayant souscrit à des prêts hypothécaires à intérêt uniquement verront leurs coûts mensuels augmenter davantage que les propriétaires ayant souscrit à des prêts hypothécaires résidentiels.
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