Quel est l'état du marché immobilier espagnol cet automne ?

L'immobilier est devenu un sujet controversé en Espagne depuis la pandémie. Qu'il s'agisse de la flambée des loyers ou des efforts du gouvernement pour interdire ou taxer l'achat de biens immobiliers par les étrangers non résidents, le marché immobilier espagnol a fait la une des journaux.

D'un point de vue plus large, au premier semestre, l'immobilier espagnol a continué de représenter une activité importante. Le marché a enregistré un volume total d'investissement de 7,3 milliards d'euros , soit une hausse de 22 % sur un an et de 15 % supérieure à la moyenne de la décennie, selon les chiffres de la société immobilière commerciale CBRE .

En termes très simples, le marché immobilier espagnol, qu'il soit à l'achat ou à la location, semble aller dans une seule direction : à la hausse, du moins en termes de prix. La demande est forte et l'offre faible, ce qui rend le marché complexe pour beaucoup.

Cela ne veut pas dire pour autant qu'il n'y a pas quelques signes (certes légers) d'encouragement pour les personnes souhaitant accéder à la propriété en Espagne.

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Hausse continue des prix et de la demande

Les prévisions suggèrent que la direction du voyage ne devrait pas changer à l’approche du second semestre 2025.

Selon les données de l'INE, les prix de l'immobilier en Espagne ont augmenté pendant onze années consécutives, avec une hausse vertigineuse de 70 % au cours de la seule dernière décennie. Ce n'est pas sans raison que des milliers d'Espagnols sont descendus dans la rue à l'été 2024 pour réclamer des logements abordables.

L'expert du marché Mark Stücklin de Spanish Property Insight prévoit une combinaison de hausses de prix continues et d'une demande accrue poussant les moyennes vers les niveaux d'avant la crise dans les mois à venir.

« Le marché immobilier espagnol reste remarquablement dynamique à l'approche de l'automne. Au premier semestre, près de 380 000 ventes de logements ont été enregistrées, soit une hausse de 8 % sur un an et plus d'un tiers au-dessus de la moyenne décennale, l'un des niveaux les plus élevés jamais enregistrés pour un premier semestre », a déclaré Stücklin à The Local Spain.

« Les prix ont augmenté de 8 pour cent au cours des 12 derniers mois et sont désormais plus élevés que le pic de 2007 en termes nominaux. (données selon l'association des notaires).

Des prêts hypothécaires moins chers ?

Avec l'arrivée du mois de septembre, pour la première fois depuis plusieurs années, le marché hypothécaire espagnol commence à montrer des signes d'accessibilité accrue pour les ménages traditionnellement exclus du marché, principalement les jeunes et les célibataires. Cette évolution est principalement due aux baisses de taux d'intérêt décidées par la Banque centrale européenne.

Toutefois, ces évolutions positives sont dans de nombreux cas marginales et compensées par les hausses de prix selon l'endroit du pays où l'on regarde.

Un rapport récent publié par la Banque d'Espagne souligne comment l'assouplissement monétaire, la baisse des taux d'intérêt et la croissance des revenus, bien que modérée en Espagne, ont ouvert une petite fenêtre d'opportunité pour accéder à la propriété. Ce changement monétaire a rendu le crédit moins cher qu'en 2023, et le taux moyen des nouveaux prêts hypothécaires s'élevait à 2,91 % en mai 2025.

De même, à partir de l'été 2024, le profil moyen des nouveaux emprunteurs hypothécaires en Espagne a commencé à évoluer. L'âge moyen est passé à plus de 40 ans, et le revenu moyen dans les zones où les prêts sont accordés a légèrement diminué de 84 € (à 20 790 € par an), ce qui témoigne de l'arrivée de davantage de profils à faibles revenus sur le marché.

Le nombre de prêts hypothécaires souscrits par une seule personne a augmenté, représentant désormais 47,4 % du total. Cependant, à l'approche de l'automne, pour la plupart des gens, ces signes encourageants sont largement dénués de pertinence face à une hausse des prix aussi brutale.

« Le contexte s’est considérablement amélioré pour les acheteurs », a déclaré Stücklin à The Local.

« L'Euribor est tombé à un peu plus de 2 %, contre plus de 4 % en 2023, ce qui rend les prêts hypothécaires plus abordables.

Qu'en est-il du marché locatif ?

Bien sûr, il va presque sans dire que de légères baisses des taux hypothécaires, aussi bienvenues soient-elles, ne font toujours pas une grande différence pour la plupart des acheteurs et certainement pas pour les locataires.

Ces dernières années, le marché locatif espagnol a été marqué par des hausses de prix vertigineuses et des inégalités régionales. L'Espagne a battu des records de loyers au m² dans des régions comme Madrid, les Baléares et la Catalogne, tandis que des zones moins prisées comme l'Estrémadure et la Castille-La Manche restent moins chères.

« Du côté de la location, la situation est davantage à sens unique : la demande continue de dépasser l'offre, ce qui maintient une pression à la hausse sur les loyers et ne laisse que peu de signes de soulagement pour les locataires », a déclaré Stücklin.

Les coûts de location dans les régions les plus chères d'Espagne sont souvent le double de ceux des régions les moins chères, mais les loyers moyens sont en hausse presque partout dans les capitales provinciales.

Sans aborder les problèmes d'offre, Stücklin ne voit qu'une seule issue probable pour les loyers pour le reste de l'année : « À moins qu'il n'y ait une volonté sérieuse de débloquer l'offre de nouveaux logements, 2025 pourrait voir l'accessibilité se détériorer davantage, tant pour les acheteurs que pour les locataires. »