Paura di svalutazioni: detratti quasi sei miliardi di euro! Gli investitori fuggono dai fondi immobiliari aperti
Un tempo i fondi immobiliari aperti erano considerati un investimento sicuro quanto i depositi a termine. Ma le svalutazioni e le vendite sottocosto hanno allarmato gli investitori. Stanno ritirando in massa i loro asset e i prezzi delle quote dei fondi sono crollati in borsa.
Un tempo i fondi immobiliari aperti erano considerati una delle categorie di attività più sicure per gli investitori privati. Molte banche li consigliavano addirittura ai propri clienti come alternativa al conto deposito a termine quando si trattava di somme più elevate. Questo spiega perché, secondo la società di analisi Scope, gli investitori tedeschi hanno ormai depositato circa 130 miliardi di euro in tali fondi.
Chi se ne è accorto se ne sta già andando in massa: secondo la società di ricerca Barkow Consulting, nel 2024 gli investitori hanno ritirato dai fondi un totale di 5,9 miliardi di euro, di cui 611 milioni di euro solo a dicembre.
Ciò è tanto più grave perché per gli investitori non è così facile dire addio alle quote del loro fondo: chi non vuole rivenderle in borsa ma desidera annullare l'investimento deve darne comunicazione alla società del fondo con un anno di anticipo e deve possedere le quote da almeno due anni entro tale data. Ciò significa che la vera ondata di emigrazione è iniziata già nel 2023: i dati attuali mostrano l'attuazione solo dopo la scadenza del periodo di attesa.
Oltre a tutti questi svantaggi, ora ce n'è un altro cruciale: i prezzi delle quote dei fondi sono in calo da mesi, ma molti investitori non se ne sono ancora accorti. I prezzi ufficiali delle società di fondi emittenti continuano a registrare un aumento di valore. Sul mercato secondario, cioè nelle borse regionali di Amburgo, Francoforte o Monaco, gli stessi fondi vengono però quotati a un prezzo inferiore del 20%.
I fondi immobiliari aperti non hanno mai aumentato i rendimenti. Grandi società di punta come la “Hausinvest” della controllata Commerzbank Commerz Real raramente raggiungono un rendimento superiore al 2-2,5 percento all’anno. Negli ultimi cinque anni, “Hausinvest” ha raggiunto un totale dell’11,3 percento . Considerando che tali fondi applicano anche un premio di emissione che può arrivare fino al cinque percento, ci vogliono almeno due anni prima che gli investitori siano in attivo.
Poiché i tassi di interesse sui conti correnti e sui conti a termine sono aumentati, i rendimenti ottenibili dai fondi appaiono piuttosto esigui in confronto.
In genere, il settore immobiliare è considerato un investimento sicuro e, con l'aumento degli affitti, solitamente aumentano anche i prezzi. E quando i tassi di interesse erano bassi e più persone potevano permettersi di acquistare una proprietà, i prezzi degli immobili esplosero.
Per coloro che non potevano permettersi una casa di proprietà, un appartamento o addirittura un immobile in affitto, sembrava ancora più interessante investire una frazione del denaro in fondi immobiliari aperti per trarre profitto dall'aumento dei prezzi immobiliari.
Ma sono pochissimi quelli che investono in immobili residenziali, i cui prezzi fluttuano poco, anche in periodi di recessione. La maggior parte dei portafogli è solitamente composta da immobili commerciali. E negli ultimi anni i loro prezzi sono scesi notevolmente.
Il declino del commercio al dettaglio tradizionale sta causando lo svuotamento dei negozi in tutto il mondo, l'occupazione parziale dei centri commerciali e sta persino colpendo alcuni magazzini e strutture logistiche. La tendenza a lavorare in casa o in ufficio flessibile ha ridotto la necessità di spazi per uffici in molti luoghi. E su tutto incombe la spada di Damocle dell'efficienza energetica. A causa degli elevati costi di riscaldamento, soprattutto gli edifici adibiti a uffici degli anni '70 e '80 hanno difficoltà a trovare nuovi inquilini o devono essere ristrutturati per renderli più efficienti dal punto di vista energetico, con grandi spese.
Inoltre, i tassi di interesse sono aumentati, facendo aumentare le rate mensili per tutti gli investitori immobiliari che hanno acquistato a credito. Molti sviluppatori immobiliari e progettisti non riescono più a far fronte a questo onere aggiuntivo. Il fallimento del Gruppo Signa era solo la punta dell'iceberg. Quando tali squilibri portano a vendite sottocosto, abbassano il livello generale dei prezzi sul mercato.
Finora l'industria ha nascosto bene i suoi problemi. Questa evoluzione non è visibile nei prezzi dei fondi che le società di gestione collocano nelle vetrine delle banche. Come se fossero tirati da un filo, i grafici dei prezzi si muovono verso l'alto, interrotti al massimo dai giorni di distribuzione. Questo perché gli immobili, a differenza delle azioni in borsa, non vengono negoziati quotidianamente. Molti oggetti sono unici, il che rende difficile il confronto. Ciò significa, al contrario, che un prezzo che non può essere determinato non deve essere svalutato.
La stima è compito di periti specializzati che verificano le stime più volte all'anno. Ciò può essere fatto sulla base delle transazioni immobiliari avvenute nella zona circostante la sede oppure sulla base del reddito da locazione annuale moltiplicato per un fattore di mercato. Il secondo metodo è solitamente più semplice e offre vantaggi per i gestori dei fondi: finché un immobile è affittato, il suo valore non deve cambiare. Anche un immobile vuoto può essere valutato in base all'affitto previsto, a patto che il proprietario riesca a convincere il perito che ci sono parti interessate a quel prezzo. In questo modo, molti gestori di fondi hanno “allungato” le loro esigenze di ammortamento. Si potrebbe anche dire “velato”.
Ma a un certo punto la differenza tra valore di mercato e valore contabile diventa così grande che i periti staccano la spina. Ciò è accaduto alla fine di giugno 2024. A quel tempo, la società di fondi Union Investment aveva segnalato un fabbisogno di svalutazione di 600 milioni di euro per il suo fondo "Uni Immo Wohnen ZBI". Di conseguenza, il valore del portafoglio è improvvisamente sceso a soli quattro miliardi di euro. Il valore delle quote del fondo è sceso immediatamente del 17 percento, attestandosi a circa 42 euro. Sei mesi dopo, la società del fondo riacquista autonomamente le quote del fondo per 42,27 euro (al 25 febbraio 2025). Alla borsa di Amburgo gli investitori hanno inizialmente ricevuto poco più di 30 euro. Attualmente è tornato a 37,50 euro, con una differenza dell'11,2% rispetto al prezzo della società emittente del fondo.
Come mostra la tabella seguente, sul mercato esistono numerose differenze di questo tipo. Gli investitori sono particolarmente scettici nei confronti del fondo immobiliare KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825), che a dicembre ha dovuto svalutare il suo portafoglio per la terza volta e da mesi vende immobili per reperire denaro per i deflussi.
Il prezzo ufficiale stabilito dalla società di fondi KanAm è già sceso del 26 percento dal 2023, passando da 102,40 a 75,53 euro. Alla Borsa di Amburgo le azioni vengono scambiate a un prezzo notevolmente più basso: lì, al momento della vendita, agli investitori vengono offerti solo 61,94 euro ad azione (al 25 febbraio 2025), ovvero il 18 percento in meno.
Non è affatto chiaro se e in quale misura i prezzi delle quote del fondo si riprenderanno. Il calo dei prezzi sul mercato immobiliare tedesco e in molti altri mercati europei sembra essersi per ora arrestato. Ma solo i gestori dei fondi e i periti stessi sanno quanto i valori nei portafogli dei fondi si siano già discostati dalla realtà. Non si può quindi escludere un ulteriore calo dei prezzi delle azioni, anche se le oscillazioni dei prezzi si sono attualmente un po' attenuate.
Come sempre in questi casi, intermediari poco raccomandabili cercano di trarre profitto dall'incertezza degli investitori. Alcuni investitori hanno ricevuto un'offerta da SCP Investments Limited, con sede nelle Isole Marshall, tramite la loro banca depositaria. Le banche sono obbligate a inoltrare tali offerte; non dicono nulla sulla loro serietà.
Nel caso di SCP, gli investitori hanno ricevuto un “invito a presentare offerte di vendita”. SCP Investments li ha invitati a presentare un'offerta di vendita fino a un prezzo massimo. Tuttavia, il prezzo massimo indicato era notevolmente inferiore all'attuale prezzo di mercato azionario. SCP Investments avrebbe quindi potuto vendere immediatamente le azioni raccolte a un prezzo più alto. Gli investitori dei fondi dovrebbero pertanto ignorare tali lettere.
Gli investitori che detengono tali quote di fondi hanno ora tre possibilità:
1. Attendere la crisi e sperare che il valore del fondo si riprenda.
Sembra certo che sarà necessaria una correzione, poiché i prezzi immobiliari si sono solo stabilizzati e i tassi di interesse restano elevati. Anche se i prezzi in Germania stanno lentamente tornando a salire, non è prevedibile un ritorno ai livelli precedenti nell'immediato futuro. La questione è se il deprezzamento sia sufficientemente riflesso nell'attuale prezzo delle azioni. Pertanto, la tattica “aspettare e vedere” potrebbe essere la più costosa.
2. Annullare le quote del fondo presso la società di fondi, registrarsi per il rimborso e attendere il periodo di tolleranza.
Non è affatto chiaro quanto varrà la loro quota tra un anno. L'attuale sconto del mercato azionario rispetto al prezzo di riferimento della società di fondi è, nella migliore delle ipotesi, una vaga indicazione di ciò. La situazione potrebbe anche peggiorare e il prezzo del fondo potrebbe scendere ulteriormente. Tuttavia, se le cose andassero meglio rispetto alle aspettative, non sarebbe possibile revocare la risoluzione.
3. Vendere subito le quote del fondo sul mercato secondario/borsa valori.
Questa soluzione rischia anche di causare perdite elevate a molti investitori. Il mercato dei capitali non offre nulla gratuitamente; in caso di dubbio, l'acquirente esigerà un ulteriore sconto di rischio sul prezzo delle quote del fondo. Tuttavia, vendere è probabilmente la scelta migliore se si considerano le opzioni di investimento a disposizione con il denaro ricevuto.
La speranza che il tuo fondo recuperi le perdite è vanificata dalla prospettiva molto concreta di redditizi tassi di interesse fissi e overnight. Anche un conto deposito a termine attualmente frutta più interessi in un anno rispetto a un fondo immobiliare.
Confronto dei depositi a termine di FOCUS online Se un fondo in difficoltà come l'Uni Immo Wohnen ZBI tornasse al suo livello iniziale, ciò comporterebbe un incredibile aumento dei prezzi del 20 percento. È più realistico che il fondo cresca nuovamente rispetto al suo livello attuale al vecchio tasso, a condizione che non siano necessarie ulteriori svalutazioni. Secondo Union Investment, anche nei periodi favorevoli, lo ZBI riusciva a ottenere al massimo un rendimento annuo del 2,54%.
Statisticamente parlando, un ETF azionario, ad esempio sull'indice MSCI World, offre rendimenti significativamente più elevati, pari in media al sette percento annuo. Ma si tratta di una categoria di rischio diversa e potrebbe non essere un'opzione per gli investitori immobiliari estremamente avversi al rischio.
In ogni caso, sarebbe probabilmente meglio ritirare subito i propri soldi in perdita e investirli in un investimento più promettente piuttosto che assistere al declino dei fondi immobiliari aperti per gli anni a venire.
Gli studi legali sono già venuti a conoscenza del problema e stanno pianificando azioni legali contro le banche che hanno recentemente venduto tali fondi a investitori privati, nonostante avrebbero dovuto essere a conoscenza del rischio di svalutazione, poiché i prezzi di borsa si erano già allontanati molto dai prezzi di emissione ufficiali.
La domanda cruciale sarà: hanno informato esplicitamente i loro clienti del potenziale rischio di perdita associato a questi fondi? Oppure hanno forse nascosto il rischio di svalutazioni che erano già state scontate sui mercati azionari? In tal caso, il fondo avrebbe potuto essere classificato in una classe di rischio completamente diversa e non avrebbe più potuto essere considerato sicuro.
Se ciò potesse essere dimostrato sulla base dei verbali consultivi, almeno gli investitori che hanno acquistato dopo la prima importante svalutazione di KanAm nel 2023 potrebbero intentare una causa per danni. Non esiste una data esatta a partire dalla quale ciò potrebbe essere applicato, né tantomeno una dichiarazione giuridicamente vincolante.
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