Tribunale tributario federale contro il locatore: le riserve del proprietario di casa non sono deducibili come spese aziendali

Corte tributaria federale contro i locatori : le riserve dei proprietari di casa non sono deducibili come spese aziendali 25.02.2025, 14:55

I proprietari possono detrarre dalle tasse le spese relative all'affitto. Ciò vale anche per le riserve versate per il mantenimento dei beni comuni. Tuttavia, il semplice versamento nella riserva non consente la detrazione come spesa aziendale.

Le modifiche alla legge sui condomini del 2020 non comportano miglioramenti fiscali per l'affitto di appartamenti in condominio: contrariamente a quanto molti speravano, i proprietari non possono immediatamente dichiarare i loro versamenti nella riserva di manutenzione dell'associazione dei proprietari come spese aziendali, ma possono farlo solo quando il denaro viene effettivamente speso per la manutenzione dell'edificio. Lo afferma una sentenza pubblicata martedì dalla Corte finanziaria federale (BFH) di Monaco di Baviera (rif.: IX R 19/24).

L'attore era una coppia sposata della Franconia, proprietaria e affittatrice di diversi appartamenti in condominio. Nell'anno contestato 2021 hanno versato 1.326 euro di spese di manutenzione nelle riserve di manutenzione delle rispettive associazioni dei proprietari di case e li hanno dichiarati come spese aziendali nella loro dichiarazione dei redditi.

Detrazione fiscale per l'effettivo utilizzo dei fondi

Riferendosi alla precedente giurisprudenza BFH, l'ufficio delle imposte e il tribunale tributario di Norimberga non lo hanno riconosciuto. Solo quando il denaro è stato effettivamente speso si può valutare se è stato effettivamente utilizzato per scopi deducibili.

Gli attori hanno fatto riferimento all'Homeowners' Modernization Act del 2020, che ha concesso alle associazioni di proprietari di case la loro piena capacità giuridica. Da allora non è più stato possibile per i proprietari recuperare i fondi versati nella riserva di manutenzione.

Tuttavia, come ha ora deciso la Corte tributaria federale, ciò non modifica i tempi della detrazione fiscale. "Il collegamento con l'affitto si verifica solo quando la comunità spende i fondi accumulati in misure di manutenzione." Pertanto, i proprietari degli appartamenti potrebbero richiedere la detrazione solo delle spese aziendali.

Il denaro versato ora appartiene "esclusivamente all'associazione dei proprietari di casa". Tuttavia, il fattore scatenante dei pagamenti non è l'affitto, bensì l'obbligo legale di ogni proprietario di appartamento di contribuire alla creazione e al mantenimento di una riserva adeguata per la manutenzione della proprietà comune.