Echi di un'altra bolla immobiliare

Le vendite di case sono aumentate vertiginosamente, i prezzi hanno raggiunto livelli record e le richieste di mutui aumentano di mese in mese . L'accelerazione del mercato residenziale riecheggia la bolla immobiliare scoppiata quasi vent'anni fa. Economisti e istituzioni finanziarie stanno attualmente escludendo una crisi immobiliare come quella, sebbene la Banca di Spagna abbia ammesso di monitorare attentamente la situazione e di preparare misure nel caso in cui i prestiti ipotecari dovessero sfuggire al controllo.

In ogni caso, prima della bolla del 2007, l'ipotesi principale era stata smentita. "Ci sarà un rallentamento del mercato, ma non una crisi importante", ripetevano gli analisti. L'esito della vicenda è noto.

"C'è una bolla, ma è una bolla di plusvalenze", afferma il direttore economico di Funcas.

Cosa sta succedendo ora? Stiamo affrontando un'altra bolla immobiliare? "Sì, siamo in una bolla", risponde Raymond Torres, direttore economico di Funcas, "ma non una bolla del credito, bensì una bolla delle plusvalenze". L'economista sostiene che la situazione attuale è diversa: il surriscaldamento del mercato, secondo lui, deriva dalle aspettative sull'andamento dei prezzi e sui rendimenti attesi del mercato immobiliare.

In effetti, il costo degli appartamenti sta aumentando rapidamente. Il metro quadro delle abitazioni nel primo trimestre dell'anno ha battuto record storici (vedi grafici), attestandosi a 2.226 euro secondo i dati dei catasti, sebbene sia necessario tenere conto dell'inflazione. Tutte le proiezioni concordano sul fatto che l'aumento dei prezzi continuerà anche quest'anno. Caixabank Research stima un aumento del 9% entro il 2025, superiore alla crescita del reddito disponibile delle famiglie.

Torres sottolinea che i prezzi delle case sono attualmente "al di sopra dei fondamentali di mercato". Stanno aumentando molto rapidamente e, sostiene, si verificherà una correzione. Secondo la sua analisi, investitori, eredi, persone con redditi medio-alti e stranieri non residenti stanno trainando il mercato. Attualmente, circa il 30% degli acquisti viene effettuato senza mutuo, secondo l'INE (Istituto Nazionale di Statistica e Censimento).

"Non c'è eccesso di credito e carenza di offerta; non possiamo parlare di una bolla", afferma l'economista José García Montalvo.

Questa bolla, come indicato dal direttore economico di Funcas, si sgonfierà "quando diventerà chiaro che i prezzi delle case non saranno più giustificati e che la redditività non sarà più così elevata".

D'altra parte, José García Montalvo, professore di economia all'UPF, sostiene che al momento non si possa parlare di bolla. "Nel 2007 e nel 2008 l'offerta superava la domanda, quasi il doppio, e il credito era quasi illimitato; ora non lo è più", ha sottolineato pochi giorni fa durante un convegno sulla situazione del mercato residenziale con Tecnocasa a Barcellona.

C'è una carenza di alloggi, sia per l'acquisto che soprattutto per gli affitti, ha continuato, e la crescita delle transazioni è dovuta a un credito più conveniente, dovuto ai tassi di interesse più bassi e all'aumento del numero di famiglie. Secondo il professore di economia, un crollo dei mutui come quello di allora non si sta attualmente osservando, e diversi indicatori escludono la possibilità di una bolla come quella. Il debito delle famiglie in percentuale del PIL, ad esempio, ha chiuso il 2024 al 43,7%, in calo rispetto all'81,95% del 2007. Anche i criteri di concessione dei mutui sono più severi.

Pertanto, viene misurata la percentuale finanziata rispetto al valore di perizia e monitorata per garantire che non superi significativamente l'80%. I dati della Banca di Spagna indicano che nel 2024 il 12% dei prestiti ha superato questa soglia dell'80%, rispetto al 23% dei mutui tra il 2004 e il 2007. Fonti del settore spiegano che nel 2025 inizieranno a essere erogati più prestiti oltre questa soglia dell'80%, sebbene si attendano ancora dati ufficiali per determinarne il peso specifico.

Gli enti considerano anche lo sforzo che ogni famiglia deve compiere per pagare la quota e la sua capacità di risparmio.

"Non c'è credito in eccesso per le famiglie", ha riassunto Montalvo. Tuttavia, ha avvertito che l'accelerazione dei prezzi sta "erodendo" i bassi tassi di credito dovuti al calo dei tassi di interesse. "Ci sarà un limite oltre il quale le famiglie non potranno più permettersi di pagare di più", ha avvertito.

In effetti, l'accessibilità economica degli alloggi non è migliorata nonostante questo nuovo boom del mercato, afferma Sergio Nasarre, professore di Diritto Civile presso l'URV e direttore della Cattedra UNESCO sull'Edilizia Abitativa. I giovani e le persone con redditi medio-bassi che non hanno il sostegno familiare stanno avendo "seri problemi", continua, a trovare casa. Questo professore raccomanda di analizzare chi c'è dietro l'aumento delle vendite negli ultimi mesi, "se si tratta di persone che cercano la loro prima casa o di un altro tipo di acquirente". "Siamo in una bolla soggettiva", sottolinea.

Per questo motivo, Raymond Torres raccomanda cautela a chi cerca un appartamento. "È un buon momento per vendere", conclude, "ma per chi acquista, siate selettivi".