L'Europa lancia una riforma per facilitare il credito a costruttori e sviluppatori immobiliari

La crisi immobiliare che sta attraversando la Spagna richiede interventi su molti fronti per risolverla. E ci vorrà ancora del tempo. L'Unione Europea ha avviato una riforma che mira ad aiutare a fronteggiare questa situazione che si sta verificando in tutto il continente. Sta ultimando un allentamento dei requisiti legali che impongono alle banche di concedere crediti per la costruzione e la promozione di alloggi. Tali limiti sono stati notevolmente inaspriti dopo la crisi finanziaria del 2008 e ora saranno abbassati a condizione che venga soddisfatta una delle due condizioni. Da un lato, deve esserci un numero minimo significativo di prevendite per lo sviluppo - e deve essere lo stesso in tutta Europa - oppure un numero di contratti di locazione già impegnati (che possono riguardare, ad esempio, anche posti in case di cura o residenze per studenti). L'altra sarà quella in cui il promotore contribuirà con una certa somma di capitale (la cosiddetta "skin in the game" : mette in gioco una parte del suo denaro e quindi ha qualcosa da perdere).

La riforma prevede che, quando uno di questi due requisiti è soddisfatto, il requisito patrimoniale imposto dalla legge alle banche possa essere ridotto di un terzo: anziché ponderare il rischio al 150% come avviene ora, sarà del 100%. In pratica, per ogni euro prestato, la banca dovrà accantonare circa il 12%, che è l'attuale livello di solvibilità, anziché il 18%. Pertanto, i prestiti per lo sviluppo edilizio non saranno più considerati investimenti speculativi o ad alto rischio, come era stato riservato a questa tipologia di credito da una normativa europea del 2013, approvata in risposta alla crisi finanziaria.

Questa nuova norma è in vigore da gennaio di quest'anno. Tuttavia, l'Autorità bancaria europea (ABE) non ha ancora elaborato linee guida per la sua attuazione. L'agenzia di regolamentazione europea, presieduta dallo spagnolo José Manuel Campa, deve definire cosa si intende per apporto di capitale: denaro, terreni, garanzie, sussidi, spese o altri concetti. In una consultazione pubblica tenutasi un anno fa, l'EBA ha proposto che il contributo di capitale richiesto dovesse essere superiore al 35%.

L'autorità bancaria dovrà inoltre stabilire i livelli delle prevendite o dei canoni già sottoscritti per poter beneficiare di questo allentamento normativo. Nella consultazione di cui sopra, l'EBA ha stabilito un tasso di prevendita del 50%. Questo requisito per le case già vendute o per gli affitti già firmati verrebbe ridotto se si trattasse di uno sviluppo promosso pubblicamente o senza scopo di lucro. Verrebbe considerata una pre-vendita se fosse previsto un acconto pari al 10% del prezzo dell'immobile e un pre-affitto con tre mensilità di affitto. Si prevede che il rapporto dell'EBA sarà pronto nel secondo trimestre di quest'anno. Da lì in poi, si prevede che la BCE e la Banca di Spagna lo adotteranno rapidamente, in modo che sia pienamente operativo il prima possibile.

In generale, i promotori lamentano il fatto di dover operare con pochi finanziamenti esterni, praticamente da soli. E dal 2008, dopo lo scoppio della bolla, le banche spagnole hanno ridotto la loro esposizione a questo settore stigmatizzato . Fonti consultate nel settore immobiliare ritengono che l'iniziativa potrebbe rappresentare un cambiamento sostanziale, poiché potrebbe dare un certo impulso al credito per l'edilizia abitativa. Questa percentuale ha continuato a diminuire fino alla metà dell'anno scorso. Da allora si è verificata una certa stabilizzazione, anche se i livelli sono ancora molto bassi.

Prima della crisi finanziaria, il credito per le attività di sviluppo immobiliare e di costruzione era considerato molto sicuro. Si trattava di prestiti che duravano circa due anni, il tempo necessario per la loro realizzazione. Una volta ultimati i lavori, il finanziamento venne estinto per far posto alle ipoteche. Il credito immobiliare venne trasferito dall'azienda ai privati ​​e la banca attirò così clienti. Il motivo di questa sicurezza è che la persona fisica è responsabile di tutti i suoi redditi presenti e futuri. Di fatto, le banche spagnole si sono finanziate in larga parte con obbligazioni ipotecarie e titoli in cui erano inclusi come garanzia molti crediti verso privati, e questi non sono mai andati in default.

Con questo modello, il pagamento in natura esisteva in pratica e in modo generalizzato solo per le persone giuridiche, che potevano concludere l'affare e lasciare la realizzazione alla banca. Al punto che era prassi comune costituire una società per un solo sviluppo immobiliare. In questo modo si evitava anche, seppur fittiziamente, il problema di concentrare troppo credito in una sola azienda. In sostanza, veniva consentita un'attività ad alto indebitamento senza che il promotore dovesse mettere a rischio le proprie risorse.

Ciò si è riflesso anche nelle disposizioni anticicliche richieste dalla Banca di Spagna: questo tipo di prestito immobiliare è stato concesso con riserve relativamente basse. Sulla stessa linea, l'idea era che alla fine sarebbe stato trasferito all'acquirente della casa e non avrebbe comportato alcun rischio. Finché non è arrivata la crisi finanziaria del 2008. I lavori sono rimasti addirittura a metà. Il credito immobiliare non era più surrogato nei mutui. C'erano istituti finanziari con un tasso di insolvenza sui prestiti alle società immobiliari che arrivava fino all'80%.

Il decreto Guindos, approvato nel 2012, ha imposto agli enti di adottare misure adeguate per far fronte a tutte queste esposizioni nei confronti di sviluppatori e costruttori. E le successive normative bancarie, create nel contesto internazionale in risposta alla crisi finanziaria, hanno inasprito le condizioni per la concessione di questi prestiti. Li hanno classificati come investimenti di grado speculativo. E, di conseguenza, dovevano essere dotati del 150% invece che del 100%. A ciò si è aggiunto il fatto che la regolamentazione internazionale Basilea III ha aumentato i requisiti patrimoniali e la qualità di tali buffer. Tutto ciò ha reso notevolmente più costoso per le società di sviluppo concedere questi prestiti.

Le banche spagnole, che un tempo avevano il 40% del PIL in prestiti alle società immobiliari e di costruzione, hanno ridotto il loro portafoglio al 6,5% del PIL. Con l'aiuto della bad bank, una parte del denaro venne cancellata dai loro bilanci. Ma le entità stanno ancora ripulendo i loro conti correnti fisici. Quindi, minore è l'esposizione, meglio sarà quando si tratterà di ottenere finanziamenti esterni. E questo continua ad accadere nonostante siano passati più di dieci anni. Secondo l'analisi della Banca di Spagna, il settore immobiliare è ancora molto polarizzato, con una quota significativa di aziende che vanno bene e un'altra quota sostanziale che attraversa ancora situazioni finanziarie delicate. La mobilitazione di questo settore, sostenuta dal credito, cercherebbe di alleviare le disfunzioni rilevate dal supervisore nel mercato immobiliare: il deficit di case costruite in Spagna, che cresce di anno in anno e complica l'accesso all'alloggio .