Mutui ipotecari: una via d’uscita inaspettata che potrebbe abbassare i tassi e aumentare l’offerta
I mutui ipotecari in Argentina stanno vivendo una ripresa dopo quasi cinque anni . Il ritorno delle linee di credito ipotecario variabili UVA (Purchasing Value Unit) , a partire da metà 2024, ha rilanciato la domanda, a lungo insoddisfatta, tra coloro che sognavano di possedere una casa .
Ma dietro l'entusiasmo si nasconde un problema strutturale : in un sistema finanziario in cui la stragrande maggioranza dei depositi è a brevissimo termine, le banche si trovano ad affrontare un divario significativo nella concessione di prestiti per 20 o 30 anni . La domanda è come sostenere questo flusso di credito senza raggiungere quel limite: una nuova proposta potrebbe contenere la risposta .
Un recente rapporto dell'economista Ramiro Moya, convocato dalle principali associazioni bancarie (ADEBA, ABA e ABAPPRA), propone una strada chiara: la cartolarizzazione dei mutui .
Cosa significa? La cartolarizzazione, o securitization, consente alle banche di vendere i propri mutui a un trust finanziario, che a sua volta emette titoli garantiti da tali prestiti. È un meccanismo che trasforma i prestiti illiquidi in strumenti negoziabili sul mercato dei capitali .
Questo modello consente alle banche di erogare prestiti e, una volta concessi, di condividere tale responsabilità con altri investitori attraverso strumenti del mercato dei capitali. Ciò consente agli istituti finanziari di continuare a erogare prestiti a un numero maggiore di privati e aziende , poiché non sono tenuti a mantenere l'intero prestito in bilancio, il che garantisce loro la liquidità necessaria per continuare a operare.
Quale sarebbe il vantaggio? Per le banche: recuperano liquidità, riducono il rischio di credito e liberano capitale regolamentare per continuare a erogare prestiti. Per gli investitori, offre accesso ad attività al netto dell'inflazione con rendimenti potenzialmente più interessanti rispetto ai titoli di Stato.
Il rapporto sottolinea che, affinché il programma funzioni in Argentina, sono necessari investitori di riferimento. Il Fondo di Garanzia per la Sostenibilità (FGS) potrebbe allocare parte del suo portafoglio a questi strumenti, contribuendo così in modo più efficace ai propri obblighi pensionistici. Anche la Banca per gli Investimenti e il Commercio Estero (BICE) potrebbe svolgere un ruolo centrale, utilizzando il proprio capitale e i propri legami con organizzazioni internazionali per acquisire questi titoli.
Con il supporto di queste parti interessate e la partecipazione di assicuratori e fondi comuni di investimento, Moya stima che potrebbero essere mobilitati fino a 18 miliardi di dollari, finanziando più di 300.000 case e portando lo stock dei mutui a livelli prossimi al 6% del PIL (attualmente lo 0,2%).
Questa proposta arriva in un momento in cui l'offerta di mutui ipotecari diventa sempre più difficile da sostenere . Negli ultimi mesi, le banche hanno iniziato ad aumentare i tassi di interesse sui prestiti, rendendo i finanziamenti più costosi. E, come spiegano fonti del settore, non c'è spazio per continuare a erogare prestiti per 20 o 30 anni con depositi che maturano ogni 30 o 60 giorni .
Tuttavia, in una proposta che mira ad andare oltre, Pala Blockchain propone di integrare questa visione di cartolarizzazione con la tecnologia blockchain , affermando che il modello tradizionale, pur essendo praticabile, presenta limitazioni strutturali che impediscono una scalabilità massiccia e una piena integrazione . "La proposta di Moya è un'autostrada a una sola corsia, e la tokenizzazione con blockchain è la chiave per trasformarla in un'autostrada a 10 corsie in grado di supportare un flusso di transazioni ipotecarie molto più ampio ed efficiente", ha affermato Paula Vigliano, co-fondatrice dell'azienda.
L'idea dell'azienda non è quella di sostituire il modello attuale, ma piuttosto di digitalizzare tutto, dall'ordine di acquisto al pagamento finale , incapsulando contratti, dati e tracciabilità in token verificabili e legalmente garantiti . Secondo Paula Vigliano, hanno già incontrato le associazioni bancarie e spiegato la proposta dal punto di vista tecnico e legale: "Le banche ne stanno già discutendo, cercando una risposta federale in modo che l'intero Paese possa articolarla". "Se riusciamo a farlo su larga scala, i tassi di interesse dovrebbero scendere e l'accesso all'alloggio potrebbe cessare di essere un privilegio ".
Hanno aggiunto: " Non c'è bisogno di una nuova legislazione, quello che facciamo è adattare la tecnologia al quadro normativo esistente ".
Il cambiamento fondamentale è all'origine : la testimonianza digitale notarile del mutuo, con la stessa validità del titolo registrato, è incapsulata in un token univoco e immutabile. Questi token vengono raggruppati in un trust finanziario, che a sua volta emette nuovi token che rappresentano tranche di debito. Ognuno di essi può essere scambiato sui mercati tradizionali o su piattaforme 24 ore su 24, 7 giorni su 7, con pagamenti ed eventi programmati tramite contratti intelligenti. Invece di esistere esclusivamente come documento fisico o PDF firmato, il contratto viene registrato sulla blockchain .
La blockchain è, in breve, un archivio sicuro, in cui ogni dato è registrato in modo tale da non poter essere alterato, duplicato o hackerato all'insaputa di tutti. Utilizzandola per i mutui, ogni prestito viene identificato in modo univoco e inequivocabile, indipendentemente dalla banca che lo ha erogato .
"Non cambia il contenuto del contratto, cambia solo il luogo in cui registrarlo. Funziona già con l'attuale Codice Civile e Commerciale. Tutto ciò che facciamo è incapsulare il mutuo nella blockchain per garantirne la sicurezza e la tracciabilità", riassume Paula Vigliano.
Il processo inizia con il certificato digitale notarile del mutuo, che ha la stessa validità del titolo di proprietà registrato nei registri immobiliari. Questo documento viene tokenizzato: diventa un asset digitale univoco all'interno della blockchain .
Le banche, a loro volta, possono accorpare molti di questi mutui tokenizzati in un trust finanziario. Attualmente, questi trust possono essere venduti solo ad acquirenti locali. Ma se lo stesso trust fosse tokenizzato, qualsiasi investitore in qualsiasi parte del mondo potrebbe acquistarne una quota, proprio come acquisterebbe azioni o obbligazioni .
Il risultato è un circolo virtuoso:
Se le banche potessero vendere i loro portafogli di mutui tokenizzati al mercato globale, avrebbero più capitale disponibile da prestare e potrebbero abbassare i tassi di interesse, riducendo il rischio e diversificando gli investitori.
"Quando si ha un asset reale su cui prestare denaro, si ha una maggiore protezione. E se lo si protegge anche sulla blockchain, si sa esattamente cosa si sta acquistando. È un linguaggio che tutte le banche capiscono: più sicurezza, più liquidità, più mercato", ha spiegato Vigliano.
Chi vince? Secondo l'azienda, "tutti". Le banche possono ruotare i portafogli e liberare capitale; gli investitori ricevono audit in tempo reale e riducono i rischi; l'autorità di regolamentazione riceve la conformità normativa "integrata" in ogni token, con tracciabilità e controlli automatici AML/KYC; e gli utenti finali potrebbero accedere a un credito più competitivo e trasparente.
"Non si tratta di una moda passeggera nel settore delle criptovalute o di una trovata di marketing finanziario", ha sottolineato Rodolfo Vigliano. "Negli Stati Uniti, MERS ha ridotto costi e tempi; in Germania, il Pfandbrief è sinonimo di solidità; a Singapore e in Svizzera, gli immobili tokenizzati sono già oggetto di scambio. In Argentina, il balzo in avanti sarebbe maggiore perché stiamo affrontando due problemi cronici: la mancanza di standardizzazione dei documenti e l'incapacità di scalare senza aumentare i costi".
I rischi? Il modello non è esente da rischi: inadempienze che interessano le tranche subordinate, rimborsi anticipati che interrompono i flussi di cassa, mancanza di liquidità iniziale sul mercato secondario o necessità di protezione legale per evitare contestazioni. Ma, secondo Pala Blockchain, si tratta di problemi noti con soluzioni collaudate.
L'Argentina, quinto hub blockchain al mondo, ha un'opportunità unica di combinare la solidità del Codice Civile con l'efficienza di una solida infrastruttura digitale . La sfida è passare dalla carta alla sperimentazione, con accordi interistituzionali che consentano la standardizzazione delle tecniche e della documentazione.
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