Abbiamo effettuato uno scambio sulla vendita della nostra casa, ma ora l'acquirente vuole uno sconto del 10%
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Di recente io e mio marito ci siamo scambiati i contratti di vendita della nostra casa e tra due settimane dovremmo traslocare nella nuova casa.
Con nostra grande sorpresa, l'acquirente ha chiesto uno sconto del 10% sul prezzo concordato.
Afferma di aver ottenuto un secondo parere sul sopralluogo e ora ritiene di dover effettuare molte riparazioni.
Se non siamo d'accordo, l'acquirente dichiara che recederà. Ma il nostro avvocato afferma che il contratto è legalmente vincolante e che l'acquirente perderà la caparra già versata, pari almeno al 10% del valore della casa.
Non vediamo l'ora di traslocare, visto che stiamo cercando di vendere da un anno. Se il nostro acquirente si ritira, probabilmente anche il nostro acquisto successivo fallirà, dato che non abbiamo ancora effettuato lo scambio.
Potremmo ancora permetterci di traslocare se ottenessimo il 10% in meno per la nostra casa, ma pensiamo che sarebbe un errore. Come dovremmo gestire questa situazione?
Ultima speranza: l'acquirente minaccia di recedere nonostante i contratti siano già stati scambiati
Ed Magnus di This is Money risponde: Questa è una situazione estremamente rara e sfortunata.
Anche se spesso gli acquirenti cercano di contrattare un po' sul prezzo concordato prima della stipula del contratto, in seguito se ne sente raramente parlare.
Spesso i problemi nel sondaggio vengono sfruttati per ottenere uno sconto. Tuttavia, in questo caso i tuoi acquirenti hanno aspettato troppo a lungo.
Il fatto che tu faccia affidamento su di loro per completare il tuo acquisto successivo aggiunge ulteriore complicazione.
Per una consulenza specialistica abbiamo parlato con Andrew Boast , co-fondatore di SAM Conveyancing e Mike Hansom , consulente per contenziosi immobiliari presso BLB Solicitors.
Andrew Boast risponde: È molto raro che un acquirente cerchi di rinegoziare il prezzo di acquisto dopo lo scambio dei contratti, perché non ha basi legali per farlo.
Al momento dello scambio, l'acquirente versa un deposito pari al 10 percento all'avvocato del venditore e si impegna contrattualmente a completare l'acquisto nella data di completamento concordata.
Se l'acquirente si ritira semplicemente perché non vuole più procedere, viola immediatamente il contratto.
Pertanto, se l'acquirente si ritira semplicemente perché non vuole più procedere, si trova immediatamente in una situazione di violazione del contratto.
In tal caso, l'avvocato del venditore può emettere un avviso di completamento, che concede all'acquirente 10 giorni lavorativi per completare l'acquisto.
Verranno inoltre addebitati interessi sul saldo rimanente pari al 4% in più rispetto al tasso base della Banca d'Inghilterra.
Se il completamento non avviene entro tale termine, il deposito del 10 percento verrà perso e l'acquirente sarà inoltre responsabile per altri costi associati, comprese le spese legali del venditore.
Mike Hansom risponde: Nella maggior parte dei casi in cui l'acquirente non adempie agli obblighi, il venditore può decidere di recedere dal contratto, trattenendo tuttavia la caparra.
Mike Hansom, consulente per il contenzioso immobiliare presso BLB Solicitors
Il venditore avrebbe inoltre diritto a un risarcimento per perdite quali spese di trasloco non pagate, spese di trasferimento immobiliare e commissioni degli agenti.
Se l'inadempimento dell'acquirente causa la violazione del contratto di acquisto da parte del venditore, il risarcimento potrebbe essere molto più elevato. Fortunatamente, non ti troverai in questa situazione, dato che non hai ancora effettuato lo scambio.
L'alternativa è quella di richiedere all'acquirente di completare il contratto secondo i termini originariamente concordati, citandolo in giudizio per ottenere l'esecuzione specifica.
Spesso le persone non prendono in considerazione questa opzione perché la conclusione di una richiesta di risarcimento richiederebbe mesi e sarebbe costosa.
Sebbene la regola generale preveda che il vincitore di una causa possa recuperare le spese ragionevoli e proporzionate dalla parte perdente, non vi è alcuna garanzia di recupero delle spese.
Nel tuo caso l'acquirente presenta una terza opzione: rinegoziare i termini del contratto.
Non è chiaro cosa faranno se rifiuti di accettare, ma sembra che non abbiano motivo di avanzare una richiesta nei tuoi confronti, e questo dovrebbe influenzare il tuo approccio alle negoziazioni.
Andrew Boast risponde: Se l'acquirente stava ancora aspettando i risultati di un sondaggio, non avrebbe mai dovuto accettare lo scambio.
La rinegoziazione post-scambio basata su una perizia negativa non è valida, perché l'immobile è legalmente "venduto così com'è" e vale il caveat emptor.
Questo è il principio secondo cui l'acquirente è l'unico responsabile della verifica delle condizioni della casa prima di procedere all'acquisto o allo scambio.
Mike Hansom aggiunge: Il principio generale del "compratore attento" obbliga l'acquirente a verificare personalmente la proprietà prima di stipulare un contratto.
Hanno corso un rischio procedendo prima di stabilire la necessità delle riparazioni, e la colpa è solo loro stessi.
La situazione sarebbe diversa se sostenessero che hai nascosto i tuoi problemi o fornito informazioni fuorvianti, ma questo non sembra essere il caso. Il cambiamento della loro situazione finanziaria è deplorevole, ma non rilevante agli occhi del tribunale.
Mike Hansom risponde: Ti suggerisco di adottare una linea ferma con gli acquirenti. Tramite il tuo avvocato, dovresti spiegare che le loro ragioni per offrire un prezzo ridotto non reggerebbero in tribunale.
Avvisateli che, se non dovessero completare il lavoro entro la data concordata, invierete loro un avviso di completamento, concedendo loro 10 giorni lavorativi. In caso di mancato rispetto del termine, vi riservate il diritto di recedere dal contratto o di chiedere l'esecuzione in forma specifica.
Quindi aspetta e vedi come reagiscono prima di decidere se offrire un piccolo sconto.
Andrew Boast, co-fondatore di SAM Conveyancing
Andrew Boast risponde: È comprensibile che tu sia preoccupato di perdere il tuo acquirente, ma questo rischio va confrontato con il vantaggio di trattenere il deposito del 10 percento.
Se il venditore sta perdendo la pazienza, un'opzione potrebbe essere quella di offrirgli un pagamento di buona volontà per tenere la proprietà mentre tu la vendi, usando il deposito del 10 percento dell'acquirente originale come copertura finanziaria.
Se sei disposto ad accettare un prezzo più basso e vuoi semplicemente concludere l'affare, puoi farlo, ma l'acquirente avrà bisogno di un'offerta di mutuo rivista per adeguarla al nuovo prezzo e dovrà risolvere il problema entro il periodo di preavviso di 10 giorni, altrimenti sarà comunque inadempiente e perderà il deposito.
Tuttavia, data la natura last-minute di queste "scoperte" dei sondaggi, dovresti assicurarti che questi difetti siano reali e non solo un opportunistico tentativo dell'ultimo minuto per cercare di risparmiare denaro.
Devi avere la certezza che nessuno ti stia approfittando.
Per fare ciò, dovresti richiedere una copia del rapporto di indagine dell'acquirente in cui sono evidenziati i problemi specifici.
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Anche i proprietari di immobili in affitto dovrebbero agire il prima possibile.
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