Mia mamma vuole comprare un appartamento in cui trascorrere la pensione: è una cattiva idea?
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Mio padre è morto un anno fa e mia madre sta cercando di ridurre le dimensioni della sua casa. La sua salute non è più buona come una volta e trova la casa sempre più difficile da gestire.
Mia madre ha iniziato a cercare immobili online e continua a trovare appartamenti per pensionati che le piacciono. Alcuni sono bellissimi.
Sono preoccupato che lei compri un appartamento per la pensione, ma non ne so molto. Mio fratello ha letto storie orribili su spese alle stelle e non è affatto entusiasta.
A cosa dovrebbe fare attenzione mia madre quando inizia a visionare appartamenti per pensionati e quali sono le potenziali insidie?
Attenzione: ci sono diverse cose importanti a cui fare attenzione quando si tratta di appartamenti per pensionati
Jane Denton, di This is Money, risponde: Le proprietà per pensionati sono pensate per acquirenti più anziani e possono presentarsi sotto forma di case, appartamenti o bungalow.
Acquistare un appartamento per pensionati può essere un'opzione allettante. Spesso c'è una comunità in loco, una varietà di servizi disponibili e, in alcuni casi, guardiani 24 ore su 24, pacchetti di assistenza o sicurezza.
Tuttavia, è giusto essere cauti.
Tua madre dovrebbe assicurarsi di non finire per pagare troppo per un appartamento in cui andrà in pensione.
In alcuni casi, il prezzo di acquisto può essere molto più alto rispetto a quello di una casa comparabile sul libero mercato, e questo prima di pagare i servizi aggiuntivi.
Prima di fare il grande passo, tua madre dovrebbe valutare attentamente i costi del servizio .
Secondo il sito web di comparazione delle case di cura Lottie, la spesa media settimanale per un immobile adibito a residenza per anziani è di £ 120,93, mentre quella mensile è di £ 523,99. Questo importo può essere molto più alto a seconda dei servizi disponibili.
Le spese condominiali spesso aumentano di anno in anno. Sebbene i residenti possano contestare tali costi alla società di gestione, farlo può essere dispendioso in termini di tempo e stressante.
La maggior parte degli immobili residenziali per anziani viene venduta in leasing, quindi anche la durata residua del contratto di locazione è un fattore da tenere in considerazione. Un contratto di locazione breve potrebbe influire sul valore di rivendita dell'immobile e prolungarlo può rivelarsi costoso.
Tua madre dovrebbe anche fare attenzione a eventuali commissioni di uscita o di trasferimento che potrebbero essere applicate in futuro. A causa del numero limitato di acquirenti, le case per la pensione sono spesso più difficili da vendere, e alcune vengono vendute in perdita.
Ho chiesto a due avvocati cosa ne pensassero della tua domanda.
Thom Wilkinson è un partner di Bishop & Sewell LLP
Thom Wilkinson, socio di Bishop & Sewell LLP, afferma: Gli appartamenti per pensionati specializzati sono un'aggiunta relativamente nuova al mercato immobiliare e sono disponibili in vari formati.
Ognuno di questi ha accordi e contratti di locazione diversi, quindi sarebbe utile assicurarsi che l'avvocato o il consulente immobiliare che agisce in ogni acquisto ti spieghi chiaramente i pro e i contro.
In molti casi, gli appartamenti per pensionati in complessi residenziali ben gestiti possono rappresentare un alloggio adeguato per le persone che in età avanzata vogliono ridurre le proprie dimensioni abitative, oltre a offrire numerosi vantaggi.
Questi possono includere una comunità già pronta, alloggi ben tenuti e a basso consumo energetico, di dimensioni adeguate, in una buona posizione e, se necessario, accesso a cure infermieristiche, guardiani o supervisione.
Tuttavia, tutti i servizi di questa natura sono a pagamento e hanno un buon valore per l'individuo solo nella misura in cui sono necessari o utilizzati.
Ci sono due svantaggi principali che tua madre dovrebbe prendere in considerazione, ovvero i costi correnti e la facilità di smaltimento.
Per la maggior parte degli appartamenti per pensionati verrà applicata una spesa di servizio per recuperare i costi di tutte le spese condominiali.
La somma di queste sarà normalmente stabilita nel contratto di locazione e, per uno sviluppo consolidato, dovrebbe essere presente anche uno storico delle spese condominiali che specifichi i livelli delle spese precedenti, che possono essere esaminati.
Tuttavia, come regola generale, più servizi vengono offerti, più alti saranno i prezzi.
Le spese condominiali possono essere addebitate su base continuativa, ad esempio ogni sei mesi o ogni anno, oppure possono essere cumulate con gli interessi maturati e rimborsate solo al momento della vendita dell'immobile. In entrambi i casi, è previsto un corrispettivo in termini di flusso di cassa.
L'altro problema importante è la facilità, o meno, di rivendita. Alcuni appartamenti per pensionati devono essere rivenduti sul libero mercato, mentre altri prevedono disposizioni specifiche che impongono al proprietario un diritto di prelazione per il riacquisto, o addirittura la restituzione del contratto di locazione al proprietario.
Entrambe queste opzioni possono richiedere al venditore di pagare un importo inferiore a quello che ritengono essere il valore di mercato.
Anche nel caso di una vendita sul libero mercato, bisognerebbe tenere presente che il gruppo di potenziali acquirenti non è così ampio, in quanto esistono limiti di età minima per chi può acquistare.
Inoltre, se l'appartamento in vendita si trova in un complesso residenziale di nuova costruzione, potrebbe essere messo in vendita contemporaneamente a una serie di appartamenti più recenti, il che potrebbe peggiorare la situazione.
Di conseguenza, il valore degli appartamenti per pensionati potrebbe non aumentare nella stessa misura in cui potrebbe aumentare il valore del mercato immobiliare generale nello stesso periodo.
Questo tipo di opzione offre numerosi vantaggi per l'acquirente giusto. Tuttavia, ci sono molti aspetti da considerare, sia in generale che per ogni specifico progetto e contratto di locazione.
Assicuratevi che il vostro avvocato vi spieghi i potenziali vantaggi e svantaggi dell'immobile, nonché le opzioni di rivendita.
Lisa Gibbs, socia di HCR Law, afferma: Gli appartamenti per pensionati sono un'opzione interessante per gli anziani, ma ci sono diverse questioni da considerare prima di decidere di procedere con l'acquisto.
Successivamente, alcuni proprietari o le loro famiglie hanno riscontrato difficoltà nella vendita degli appartamenti.
Innanzitutto, verifica la durata del contratto di locazione. Un contratto di locazione più breve, con una durata residua inferiore a 80 anni, potrebbe comportare il pagamento di un'estensione del contratto quando tu o la tua famiglia venderete l'immobile.
In un tipico contratto di locazione di un appartamento per pensionati, l'acquirente deve avere più di 60 anni e qualsiasi convivente deve avere più di 55 anni
Ciò comporta il pagamento di un premio al locatore, oltre al pagamento delle spese legali del tuo avvocato e dell'avvocato del locatore.
Anche la procedura di estensione del contratto di locazione può richiedere alcune settimane e potrebbe ritardare qualsiasi procedura di compravendita immobiliare.
In secondo luogo, informatevi sull'importo del servizio. Se siete proprietari di casa, dovrete sostenere tutte le spese, le bollette e le riparazioni, comprese le decorazioni esterne e la pulizia delle finestre.
Il proprietario di un appartamento è inoltre tenuto a pagare una quota proporzionale delle spese condominiali. Queste includono l'assicurazione dell'edificio, la pulizia delle aree comuni e la fornitura di servizi comuni, come le zone pranzo.
Questi costi variano a seconda dello sviluppo e possono variare da £ 1.200 a oltre £ 4.000 all'anno. Il costo del servizio non è un importo costante e può aumentare di anno in anno.
Inoltre, fate attenzione ai limiti di età. La maggior parte dei contratti di locazione per pensionati prevede che l'acquirente o l'occupante permanente debba avere più di 55 o 60 anni. Spesso, inoltre, i contratti di locazione richiedono che l'acquirente sia in grado di vivere in modo indipendente.
Inoltre, l'età di ogni convivente deve soddisfare i requisiti del locatore. In un tipico contratto di locazione di un appartamento per pensionati, l'acquirente deve avere più di 60 anni e l'eventuale convivente deve avere più di 55 anni.
Anche se il condominio è stato costruito di recente, è consigliabile richiedere un sopralluogo. Questo evidenzierà eventuali infiltrazioni d'acqua dall'appartamento sovrastante.
Dovresti anche chiedere consiglio sul valore di rivendita e se ci sono prove che il valore degli appartamenti nel condominio sia rimasto invariato nel tempo.
Infine, chiedete di visionare l'ultima Valutazione del Rischio di Incendio e qualsiasi rapporto EWS1 sul rivestimento.
È importante assicurarsi che il condominio sia ben gestito dal punto di vista della sicurezza antincendio. Se necessario, tua madre dovrà assicurarsi che il proprietario abbia eseguito eventuali lavori di ristrutturazione del rivestimento o dei balconi.
Se i lavori di bonifica non sono ancora stati eseguiti, tua madre potrebbe dover sostenere una parte dei costi in futuro, il che può essere molto costoso. Consulta un avvocato per verificare tutti i dettagli.
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Anche i proprietari di immobili in affitto dovrebbero agire il prima possibile.
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