Quest'anno i prezzi degli appartamenti cresceranno del 9%, superando il reddito delle famiglie.
Il mercato immobiliare si sta muovendo a pieno ritmo , con aumenti dei prezzi previsti quest'anno superiori alla crescita del reddito disponibile delle famiglie. L'inarrestabile crescita delle vendite, con una domanda in continua crescita, ha fatto aumentare le stime di aumento dei prezzi. L'ultima analisi di Caixabank Research stima un aumento del 9% dei prezzi degli appartamenti entro il 2025, 3,1 punti percentuali in più rispetto alle previsioni precedenti.
La revisione è dovuta a un'accelerazione del mercato immobiliare superiore alle aspettative, osserva l'autrice del rapporto, l'economista Judit Montoriol. "Questa dinamica conferma che il mercato è chiaramente in una fase espansiva", indica. Nel primo trimestre dell'anno, le vendite sono cresciute del 13,7% su base annua, rispetto al 9,9% nello stesso periodo del 2024, con un totale di 673.000 transazioni negli ultimi dodici mesi fino a marzo. Questo dato supera il precedente picco post-pandemico del 2022, quando il settore si era ripreso dopo la paralisi causata dal COVID.
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Per il prossimo anno, Caixabank prevede un aumento più moderato dei prezzi delle abitazioni, pari al 5,7%, anch'esso superiore alle stime iniziali. Questo rallentamento è in linea con il previsto rallentamento della crescita economica spagnola. "Inoltre, alcuni dei fattori economici che hanno fortemente trainato la domanda, come i tassi di interesse più bassi e la moderazione dell'inflazione, perderanno parte del loro slancio nei prossimi trimestri", sottolinea l'economista di Caixabank. Ciò non significa che il mercato stia entrando in una fase di debolezza, chiarisce, ma piuttosto che il ritmo di crescita si normalizzerà gradualmente dopo un 2025 particolarmente intenso.
"Il principale squilibrio del mercato continua a essere la carenza di offerta", sostiene Montoriol. La recente impennata di nuovi permessi di costruzione, continua, non riesce ancora ad assorbire tutta la domanda, trainata dal miglioramento del potere d'acquisto, dal calo dei tassi di interesse e dagli acquisti esteri. Se il ritmo delle transazioni dovesse continuare, l'anno si chiuderebbe con circa 670.000 transazioni.
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Acquistare una casa diventerà quindi sempre più costoso, rendendo più difficile l'accesso a un alloggio perché i prezzi aumenteranno più del reddito familiare, avverte Montoriol. Si prevede che il reddito disponibile lordo aumenterà del 5,5% quest'anno e del 4,5% nel 2026, mentre il reddito familiare medio aumenterà tra il 3,5% e il 2,5%.
Alloggi più accessibiliI giovani, le famiglie a basso reddito e la popolazione immigrata saranno i più colpiti. Tuttavia, l'economista esclude che questa pressione sull'accessibilità economica degli alloggi possa raggiungere i livelli del 2007, al culmine della bolla immobiliare. Secondo la Banca di Spagna, il rapporto di accessibilità economica degli alloggi si è attestato a 7,25 nel quarto trimestre del 2024, in lieve calo rispetto al 7,07 del quarto trimestre del 2023. Questo indicatore riflette la relazione tra i prezzi delle abitazioni e il reddito disponibile lordo delle famiglie, e il suo aumento indica che lo sforzo richiesto per accedere a un immobile è aumentato. L'economista di Caixabank Research sottolinea, tuttavia, che lo sforzo ipotecario teorico – che misura la percentuale di reddito che una famiglia media dovrebbe destinare al pagamento di un mutuo standard – è diminuito nel 2024 grazie al calo dei tassi di interesse, attestandosi al 34,4% nel quarto trimestre del 2025.
Le dinamiche del mercato immobiliare, con una forte ripresa delle transazioni e dei prezzi e una quota significativa di acquisti in contanti (un terzo nel primo trimestre), ricordano alcune delle correnti sottostanti che hanno portato alla bolla immobiliare. Ma la situazione attuale è diversa. "L'aumento dei prezzi è sostenuto da una domanda robusta e solida e da una carenza di alloggi accumulata negli ultimi anni, durante i quali abbiamo ricevuto significativi afflussi migratori", osserva Montoriol. Anche il livello di indebitamento delle famiglie e degli investitori immobiliari è basso, mentre i criteri per l'erogazione dei mutui ipotecari sono prudenti, nonostante i pignoramenti siano aumentati del 2,4% nel primo trimestre. La necessità più urgente in questo contesto, sottolinea l'economista, è aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili, soprattutto nelle aree con la maggiore pressione della domanda.
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