Quando l’offerta turistica può cedere il passo agli immobili residenziali

Trasformare gli hotel in appartamenti potrebbe essere una delle soluzioni per rispondere alla crisi immobiliare che colpisce il Portogallo e non solo. Anche se può sembrare un'idea allettante, non è sempre facile da realizzare. Diversi responsabili del settore intervistati da Nascer do SOL ammettono di aver incontrato alcuni ostacoli. «Se da un lato chi mette in vendita un'unità alberghiera ha l'intenzione di invogliare gli investitori a continuare a investire nella stessa area, dall'altro, anche se sta pensando a questa idea, non può dimenticare che trasformare quello spazio in abitazioni richiede una serie di adempimenti, dalla modifica dei progetti, all'ottenimento delle licenze e persino dei lavori di riqualificazione e adeguamento. Vale a dire che devono affrontare un iter burocratico e richiedere un investimento che potrebbe rendere questa idea poco attraente", sottolineano.

E i numeri parlano da soli. Secondo una fonte ufficiale di idealista, “l’elevata attrattività degli immobili turistici per gli investimenti si è riflessa in un assorbimento significativo dell’offerta disponibile sul mercato”. Afferma che, nonostante ciò, alla fine di marzo 2025 in Portogallo erano in vendita 131 strutture turistiche, il che rappresenta una riduzione del 28% rispetto allo stesso periodo del 2024, ovvero 51 unità alberghiere in meno.

E ricordiamo che la metà dell’offerta nazionale è concentrata in soli tre quartieri: Faro (con 34 unità), Porto (16) e Lisbona (15). «Tuttavia, il settore alberghiero continua a presentare opportunità di business in quasi tutto il territorio nazionale, isole comprese, con almeno una struttura disponibile per la vendita praticamente in ogni distretto. L'unica eccezione è Bragança, dove in questo periodo non sono stati registrati annunci di hotel in vendita", sottolinea.

Tra marzo 2024 e marzo 2025 si è registrata una riduzione dell'offerta di edifici turistici in vendita nella maggior parte dei distretti e delle isole del Paese, con cali in 13 dei 20 distretti e isole analizzati. «Spiccano i cali nei distretti di Porto (-12 unità), Setúbal (-7) e Lisbona (-6), così come nelle regioni di Madeira e Portalegre (entrambe con -5). A Évora, Coimbra e Vila Real l'offerta è rimasta stabile. D'altro canto, solo quattro distretti hanno registrato un aumento degli immobili turistici sul mercato: Guarda (4 unità in più), Aveiro (3 in più), Beja (2 in più) e Castelo Branco (1 in più)», afferma.

Investire in affitti a lungo termine

Un'altra possibilità per aumentare l'offerta di alloggi, soprattutto in termini di affitti, è quella di convertire gli immobili precedentemente destinati all'accoglienza locale in affitti a lungo termine. Un cambiamento che ha conquistato alcuni proprietari contattati da Nascer do SOL e c'è chi sceglie addirittura di vendere i propri immobili a famiglie in cerca di casa.

Avere un reddito mensile fisso ha nuovamente attratto i proprietari che per alcuni anni si erano abbandonati al turismo. "Quando investivo in alloggi locali, dipendevo dalle fluttuazioni della domanda e dei prezzi in determinati periodi dell'anno e, sebbene il reddito fosse più alto, non sempre rendeva la cifra che mi aspettavo perché finivo per avere la casa completamente chiusa per settimane, il che significava che non ricevevo alcun reddito in quei giorni", confessa un proprietario.

Oltre alle fluttuazioni del mercato turistico, ci sono anche delle spese legate a chi destina i propri immobili a questo settore. "Ero sempre preoccupato per i costi associati all'utilizzo dell'immobile, dalle pulizie alla riparazione di qualsiasi materiale o elettrodomestico, per non parlare del mal di testa ogni volta che c'era un'assemblea condominiale perché c'erano sempre lamentele per il rumore o semplicemente perché qualcuno suonava il campanello sbagliato. Queste preoccupazioni sono ormai alle spalle. Ora guadagno meno, ma ho più tranquillità e un reddito fisso", rivela.

È vero che questa attività continua ad avere un peso nel mercato nazionale. Secondo gli ultimi dati pubblicati dall'Associazione degli alloggi locali del Portogallo (ALEP), le registrazioni sono circa 120 mila, ma non tutte sono attive. «La maggior parte di loro sono piccoli operatori e gestiscono autonomamente l'intera attività. Sono persone qualificate, il 91% ha un'istruzione superiore e sono loro a contattare gli ospiti, cioè a valorizzare l'offerta turistica in sé. Le strutture ricettive locali hanno avuto un ruolo essenziale non solo nel fungere da pilastro per la crescita del turismo, ma hanno anche portato diversità e rafforzato la destinazione».