L'edilizia popolare non è vantaggiosa

La percentuale residua di patrimonio edilizio pubblico, di natura sociale, prevalentemente destinato alle fasce di popolazione più svantaggiate e, pertanto, con risvolti stigmatizzanti, è stata ampiamente indicata come uno dei fattori strutturali di creazione di un vuoto normativo nel nostro sistema abitativo, incapace quindi di controbilanciare i prezzi esagerati praticati dal mercato, soprattutto nelle aree a forte pressione urbana. Le politiche pubbliche attuate per affrontare questo problema hanno incontrato difficoltà pratiche molto evidenti. Al 30 settembre 2024, nell'ambito del programma 1st Right, erano state completate solo 1.700 case, meno del 3% dell'obiettivo totale fissato per il 2030, ovvero circa 59.000 case. L'attuazione del progetto finanziato dal Piano di ripresa e resilienza è stata fortemente contestata a causa delle procedure burocratiche dell'intero processo, che insistono nell'allontanare le imprese edili, oltre all'apparente assenza dell'IHRU nel fornire risposte tempestive (Gonçalves [idealista], 2025).

Si fa molto riferimento all'elevato volume del patrimonio edilizio sociale olandese, frutto di una traiettoria completamente diversa da quella del caso portoghese, basata, fin dall'inizio del XX secolo, su una forte componente associativa e con una chiara attenzione al mercato degli affitti sociali. Tuttavia, è importante sottolineare la traiettoria convergente tra i due contesti. Dopo il 2011, questa cultura associativa è stata progressivamente smantellata: gli affitti a prezzi accessibili sono stati preclusi alla maggior parte della classe media olandese, che è stata costretta a ricorrere a soluzioni di affitto private, poco sviluppate, scarsamente regolamentate e decisamente dannose per il loro portafoglio. Più di recente, lo Stato olandese ha riconosciuto questo fallimento del mercato, ampliando i criteri di ammissibilità per le abitazioni (in base all'affitto richiesto) coperte dal sistema di affitti a prezzi accessibili (Hochstenbach, 2023, p. 519).

Menzionare l’ambizione di seguire rapidamente le orme dell’esempio olandese è controproducente, soprattutto perché non “discendiamo” in alcun modo dal loro modello. Considerate le risorse limitate che abbiamo a disposizione e la cultura stessa del settore, dobbiamo creare soluzioni che incoraggino il mercato a fungere da promotore sociale, favorendo la fattibilità di un'edilizia abitativa a costi contenuti, che in verità è molto maltrattata.

La prima revisione significativa del Quadro giuridico per gli strumenti di gestione territoriale (RJIGT), la sfortunata legge fondiaria (decreto-legge n. 117/2024 – decreto-legge n. 80/2015) è stata vista come un meccanismo per produrre effetti deflazionistici sul mercato immobiliare, attraverso la costruzione di alloggi a costi controllati. Prima ancora della sua pubblicazione, alcuni leader del settore chiedevano già misure aggiuntive, ovvero l'aliquota IVA del 6% e l'inserimento di questi terreni rurali convertiti in urbani in un'Area di Riabilitazione Urbana, o in un altro piano speciale che consentisse di accedere a questa agevolazione fiscale, perché, come avvertiva il presidente dell'AICCIPN, Manuel Reis Campos (Sousa & Ferreira [idealista], 2024), solo così si sarebbe potuto costruire e vendere a prezzi più bassi. Questa iniziativa di conversione dei terreni rurali ha un limite evidente: la possibilità che i suoi costi subiscano naturalmente una spirale inflazionistica, a seguito della sua rinnovata attrattiva (Sousa & Ferreira [idealista], 2024).

Nel testo del preambolo del decreto-legge n. 117/2024, si afferma che questo “regime speciale di riclassificazione garantisce inoltre che almeno 700/1000 della superficie edificabile totale fuori terra sia destinata ad edilizia residenziale pubblica o di pregio” , da non confondere con “altri concetti quali “costi controllati”, in quanto mira a coprire l’accesso da parte della classe media, considerando i valori mediani del mercato locale e nazionale, e definendo valori massimi per garantire maggiore equità” . Il RJIGT è già stato oggetto di una nuova revisione, effettuata dalla legge n. 53-A/2025, che stabilisce la categorizzazione di “alloggi pubblici”, “affitti a prezzi accessibili” e “alloggi a costo controllato”, questi ultimi due concetti utilizzati a scapito degli “alloggi a valore moderato”. Questa nuova realtà, come ha sottolineato l'attuale Segretaria di Stato per l'edilizia abitativa, Patrícia Gonçalves Costa, limita l'efficacia del diploma. Altre personalità del settore, come il presidente dell'Associazione portoghese degli sviluppatori e degli investitori immobiliari, hanno già espresso il loro disappunto per questa battuta d'arresto (Sousa [idealista], 2025).

Il percorso irregolare di questi interventi legislativi potrebbe rendere impraticabile il modello di costruzione di alloggi a costi controllati (Sousa [idealista], 2025). L'ordinanza n. 69-B/2024, che apporta la seconda modifica all'ordinanza n. 65/2019, stabilisce che uno sviluppo edilizio a costi controllati corrisponde ad almeno il 70% della sua superficie lorda totale. Il Governo ritiene tuttavia che sia possibile rendere praticabile questa struttura “aziendale”, destinando il restante 30% degli “usi correlati” ai servizi o al commercio (Sousa [idealista], 2025).

Ciononostante, vorrei ribadire gli evidenti ma completamente trascurati vincoli associati al fatto che i prezzi dei terreni rurali convertiti non sono soggetti ad alcuna limitazione, aumentando così gli stessi effetti inflazionistici che normalmente si osservano già. Inoltre, come sottolinea il presidente dell'APPII, nonostante l'Housing a Costo Controllato benefici già di un'aliquota IVA minima del 6%, permangono intricati iter burocratici che rendono impossibile l'accesso a questo beneficio, scoraggiando così gli investimenti in questa opzione con margini di profitto ridotti (Sousa [idealista], 2025).

Le circostanze contraddittorie descritte, tipiche della nostra distinta produzione legislativa, in particolare a livello di edilizia, potrebbero certamente indebolire gli unici mezzi di cui disponiamo per promuovere rapidamente un'edilizia abitativa di qualità, accessibile alla classe media portoghese.