Cosa c'è da sapere sulla spinta di Trump a rendere pubblici Fannie Mae e Freddie Mac

Questa settimana il presidente Trump ha dichiarato che potrebbe rendere pubbliche le società di credito immobiliare Fannie Mae e Freddie Mac, ponendo fine a 17 anni di controllo federale su due settori chiave del mercato immobiliare statunitense, una mossa accolta con favore dall'alleato di Trump e noto investitore di Wall Street Bill Ackman.

Porre fine alla tutela di Fannie e Freddie – che garantiscono mutui per migliaia di miliardi di dollari – sarebbe complicato e i critici lo considerano rischioso. Un piano in tal senso durante il primo mandato di Trump non è stato attuato . Ma il presidente afferma che deciderà "nel prossimo futuro" se riprovarci, sottolineando il ritorno alla redditività delle aziende dopo la loro acquisizione da parte del governo nel 2008.

"Fannie Mae e Freddie Mac stanno andando molto bene, stanno producendo un sacco di SOLDI e sembra che il momento sia giusto", ha scritto Trump su Truth Social mercoledì sera, provocando un rialzo a due cifre delle azioni il giorno successivo sia di Fannie che di Freddie, che sono scambiate fuori borsa piuttosto che su una delle principali borse valori.

L'idea di quotare in borsa le due società finanziate dal governo ha raccolto un certo sostegno per anni, con i sostenitori che sostengono che Fannie e Freddie potrebbero funzionare meglio se liberate dal controllo federale. Il rilascio di Fannie e Freddie potrebbe anche avvantaggiare alcuni investitori che hanno acquistato azioni delle società nel corso degli anni, scommettendo su un eventuale spin-off federale dei colossi dei mutui.

Uno dei più grandi – e più espliciti – è Ackman, il cui hedge fund Pershing Square Capital Management ha investito in Fannie e Freddie oltre un decennio fa. La società è il maggiore azionista privato di Fannie, con poco più di 115 milioni di azioni secondo i dati di S&P Capital IQ, per un valore di oltre 1,2 miliardi di dollari al prezzo di venerdì. Giovedì, durante una conference call sui risultati finanziari, Ackman ha dichiarato che Pershing Square detiene complessivamente circa 220 milioni di azioni di Fannie e Freddie.

Tra gli altri principali azionisti delle due società figura Capital Research and Management Company, che detiene la maggiore partecipazione nota in Freddie (350 milioni di dollari) e la seconda in Fannie (oltre 1 miliardo di dollari), secondo S&P Capital IQ. Anche Paulson & Co., fondata dal miliardario John Paulson, ha investito in Fannie e Freddie a un certo punto, secondo quanto riportato dal Wall Street Journal nel 2021, sebbene l'entità della sua partecipazione attuale non sia chiara.

Da quando Trump è stato rieletto l'anno scorso, Ackman ha pubblicamente fatto pressione su X affinché ponesse fine alla tutela federale di Fannie e Freddie, definendolo un buon accordo per i contribuenti che potrebbe generare fino a 300 miliardi di dollari per il governo. A gennaio, Pershing Square ha preparato una presentazione intitolata "The Art of the Deal" che ha approfondito la questione.

"A Trump piacciono i grandi affari e questo sarebbe il più grande della storia. Sono fiducioso che lo porterà a termine", ha scritto Ackman su X a dicembre .

Quando Trump ha annunciato mercoledì di "prendere in seria considerazione" l'idea, Ackman ha risposto con un'emoji del pollice in su su X. Nella conference call di giovedì sui risultati finanziari, Ackman ha dichiarato: "Siamo estremamente incoraggiati dall'annuncio del presidente". Ackman ha anche affermato giovedì che l'azienda non era a conoscenza di alcun piano dell'amministrazione Trump per liberare Fannie e Freddie dalla tutela.

Famoso per la sua strategia di investimento attivista e le sue scommesse durante la pandemia , Ackman ha fatto scalpore negli ultimi mesi per le sue idee politiche. Ha appoggiato Trump nel 2024 e ha criticato la leadership dell'Università di Harvard per la sua gestione delle proteste contro Israele e Hamas.

Gli scettici del rilascio di Fannie e Freddie, come la senatrice democratica Elizabeth Warren, si sono opposti all'idea, avvertendo che potrebbe avvantaggiare gli investitori, ma rischiare di sconvolgere il mercato dei mutui.

"[Il presidente] non si è presentato al Congresso con alcun piano per Fannie Mae e Freddie Mac, e l'ultima cosa di cui abbiamo bisogno è privatizzarle in un modo che premi Wall Street e faccia aumentare i prezzi delle case per le persone che già faticano ad acquistare una casa", ha dichiarato in una nota alla CBS News Warren, deputata del Massachusetts e principale esponente democratico della commissione bancaria del Senato.

Il portavoce della Casa Bianca, Harrison Fields, ha dichiarato in una nota: "L'amministrazione Trump è impegnata a rafforzare la Federal Housing Finance Agency (FHFA) per promuovere la missione del Presidente di ripristinare il sogno della proprietà immobiliare per tutti gli americani. Qualsiasi azione presa in considerazione sarà attentamente valutata in modo sicuro e sensato per realizzare lo storico programma del Presidente".

Pershing Square di Ackman ha rifiutato di rilasciare dichiarazioni a CBS News. La FHFA, che supervisiona Fannie Mae e Freddie Mac, non ha risposto alla richiesta di commento.

Il governo creò Fannie Mae e Freddie Mac – o, più formalmente, la Federal National Mortgage Association e la Federal Home Loan Mortgage Corporation – nel XX secolo, con Fannie Mae che risale alla Grande Depressione. Essenzialmente, acquistano mutui da istituti di credito come le banche e li raggruppano in titoli garantiti da ipoteca che possono essere venduti a ogni tipo di investitore – un settore noto come mercato ipotecario secondario.

L'obiettivo di questo lavoro è quello di immettere più denaro nel sistema nazionale di prestiti residenziali, rendendo più facile per le famiglie medie acquistare una casa. Fannie Mae si descrive come "la spina dorsale del mutuo a tasso fisso trentennale".

Per decenni, Fannie e Freddie sono state entrambe società quotate in borsa, sebbene molti osservatori ritenessero che operassero con una "garanzia implicita" che il governo sarebbe intervenuto se una delle due società avesse vacillato.

Ma dopo che una crisi dei mutui ha innescato la recessione del 2008, l'amministrazione Bush ha salvato Fannie e Freddie e le ha poste sotto tutela federale per salvarle dal collasso. Da allora, la FHFA ha di fatto controllato le due società. Tale accordo non avrebbe dovuto essere necessariamente permanente, ma è durato per oltre un decennio, con le due società che hanno effettuato miliardi di pagamenti al governo .

Da anni si sta preparando una spinta affinché il governo ponga fine alla sua amministrazione controllata di Fannie e Freddie. Alcuni critici ritengono che le società assumano un ingiusto ruolo dominante nel settore dei mutui e ritengono che svolgano un ruolo che dovrebbe essere svolto dal settore privato . Altri sostenitori della privatizzazione, come Ackman, sostengono che potrebbe rappresentare una manna per i contribuenti , in parte perché, come conseguenza della crisi finanziaria, il governo ha il diritto di acquistare quasi l'80% delle azioni di entrambe le società.

Gli oppositori della privatizzazione sostengono che potrebbe far salire i tassi dei mutui , soprattutto se Fannie e Freddie non fossero più considerate garantite dal governo . L'esito di questa situazione potrebbe dipendere da come il governo deciderà di porre fine alla tutela, e se offrirà ancora una qualche forma di garanzia. L'agenzia di rating Fitch Ratings ha affermato che manterrà la valutazione del debito di Fannie e Freddie in modo simile a quella del governo statunitense se le aziende manterranno la garanzia federale, ma in caso contrario, saranno valutate separatamente, e potrebbero subire un calo se la loro posizione dominante sul mercato dovesse ridursi.

Il rischio di costi ipotecari più elevati potrebbe rappresentare un ostacolo significativo in un'epoca di tassi di interesse elevati. Il Segretario al Tesoro Scott Bessent ha dichiarato a Bloomberg all'inizio di quest'anno : "Qualsiasi decisione presa per garantire un rilascio sicuro e affidabile [di Fannie e Freddie] dipenderà dall'effetto dei tassi ipotecari a lungo termine".

In parte per questo motivo, Jaret Seiberg, analista di TD Cowen, ha affermato venerdì in una nota che l'azienda si aspetta che l'amministrazione Trump apporti modifiche a Fannie e Freddie a un ritmo "più lento e deliberato" rispetto ad altre questioni, come i dazi.

"I dazi potrebbero aver avuto un impatto sul mercato azionario, ma non hanno portato a un aumento immediato dei prezzi da Walmart o Dollar General. Al contrario, il prezzo dei mutui dipenderà da ogni riepilogativo e da ogni sviluppo", ha scritto Seiberg. "Questo rende il costo politico più immediato e dà al Presidente meno margine di manovra per cambiare posizione, come ha fatto sul commercio."

Durante il suo primo mandato, il Dipartimento del Tesoro di Trump propose di porre fine alla tutela di Fannie e Freddie . Sebbene la prima amministrazione Trump non abbia poi intrapreso questa strada, apportò alcune modifiche al funzionamento delle due istituzioni.

Nella sua presentazione di gennaio, Pershing Square di Ackman ha definito la liberazione di Fannie e Freddie "la questione in sospeso della prima amministrazione Trump". Lo studio ha delineato una possibile tabella di marcia per trasformare Fannie e Freddie in società quotate indipendenti: ha suggerito di effettuare offerte pubbliche iniziali entro il 2026 per Fannie e il 2027 per Freddie, e poi di consentire al governo federale di vendere le sue quote nell'arco di cinque anni.

Ma non è chiaro come – o se – l'amministrazione Trump intenda perseguire l'idea. Nella sua audizione di conferma al Senato all'inizio di quest'anno, il direttore della FHFA William Pulte ha affermato di ritenere che qualsiasi cessazione del controllo governativo su Fannie e Freddie dovesse essere "estremamente ponderata".

"Sebbene la loro tutela non debba essere a tempo indeterminato, ogni uscita dalla tutela deve essere pianificata attentamente per garantire la sicurezza e la solidità del mercato immobiliare senza esercitare pressioni al rialzo sui tassi dei mutui", ha affermato Pulte.