Un terzo degli inglesi vorrebbe acquistare una casa da affittare... ma è ancora una buona idea?

Secondo un nuovo sondaggio, un terzo degli inglesi aspira a possedere un immobile da affittare, nonostante l'aumento delle tasse, le normative più severe e le segnalazioni di un mercato in declino.

Da un sondaggio condotto dall'istituto di credito Market Financial Solutions è emerso che i giovani sono quelli che desiderano maggiormente diventare proprietari di immobili.

Oltre la metà degli intervistati di età compresa tra 18 e 34 anni ha dichiarato di voler acquistare un immobile da affittare in futuro, rispetto a solo il 14% tra coloro di età pari o superiore a 55 anni.

Si potrebbe sostenere che un diciottenne non abbia ancora considerato appieno i pro e i contro dell'affitto. Per non parlare del fatto che una parte degli over 55 potrebbe non aspirare a diventare proprietario di casa, perché lo è già.

Tuttavia, ciò suggerisce che c'è ancora propensione a investire in immobili da acquistare a scopo di locazione, nonostante si percepisca che negli ultimi anni questa opzione sia diventata meno redditizia a livello finanziario.

Paresh Raja, amministratore delegato di Market Financial Solutions, afferma: "Negli ultimi dieci anni è diventato popolare criticare gli investimenti in immobili da affittare, ritenendoli sempre meno attraenti, ma è chiaro che non è affatto così.

"L' aumento dei prezzi delle case e dei costi dei prestiti , unito alle norme e alle regolamentazioni più severe nel mercato degli affitti, ha senza dubbio causato delle sfide sia ai proprietari attuali che a quelli futuri.

"Sono certo che questo avrà dato ad alcuni motivo di chiedersi se acquistare un immobile a scopo di locazione sia la strada giusta per loro, ma i risultati di questo sondaggio sottolineano la passione che il Regno Unito ha per i negozi fisici".

Raja ha aggiunto che se nei prossimi mesi i tassi dei mutui buy-to-let dovessero ridursi, come previsto, ciò potrebbe incoraggiare un maggior numero di investitori a entrare nel mercato.

Molti britannici hanno utilizzato l'acquisto a scopo di locazione come mezzo per accumulare ricchezza o come metodo alternativo per finanziare la pensione.

Tuttavia, sebbene molti proprietari abbiano avuto successo negli ultimi decenni, l'opportunità di investire in immobili da affittare è messa in discussione più che mai.

Dal 2016 il settore è stato colpito duramente da tasse più elevate e da una regolamentazione più stringente.

A ottobre, il governo ha aggiunto un'imposta di bollo del 2% in aggiunta al 3% aggiuntivo che i proprietari già pagano, aggiungendo migliaia di sterline al costo degli acquisti di case in affitto e di seconde case.

Anche il disegno di legge laburista sui diritti degli inquilini dovrebbe diventare legge entro la fine dell'anno. Questo porrà fine agli sfratti "senza colpa" previsti dall'articolo 21, limiterà i proprietari a un aumento di affitto all'anno e vieterà la pratica del "rental bidding", oltre a una serie di altre modifiche.

Secondo un'analisi dell'agenzia immobiliare Hamptons, negli ultimi nove anni si è verificata una perdita netta di circa 300.000 case in affitto.

Tuttavia, nonostante siano più gli investitori che vendono rispetto a quelli che acquistano, sono ancora in molti a considerare l'acquisto a scopo di locazione un buon investimento.

Ritengono che il prezzo degli immobili tenda ad aumentare nel lungo periodo e che l' aumento degli affitti garantisca un reddito costante nell'attesa.

Nel sondaggio di Market Financial Solutions, poco più della metà concorda con l'affermazione secondo cui "gli immobili rappresentano un bene sicuro e stabile in cui investire".

La ricerca ha scoperto che tre adulti su cinque ritengono che gli investimenti immobiliari siano un mezzo efficace per creare ricchezza a lungo termine, mentre il 37 percento afferma che preferirebbe investire in immobili piuttosto che in azioni e titoli.

Per molti investitori, l'acquisto a scopo di locazione rappresenta una sorta di piano pensionistico, ampliando il portafoglio mentre lavorano e godendo del reddito una volta in pensione.

In passato si è rivelato un'alternativa credibile agli investimenti in azioni e obbligazioni o altri asset, sebbene le tasse più elevate sugli acquisti e sulle vendite abbiano reso i margini più ridotti.

Secondo una recente analisi di Hamptons, nel 2024 il proprietario medio in Inghilterra e Galles ha realizzato un profitto medio di £ 103.640 vendendo un immobile.

Ciò equivale a un guadagno del 70 per cento, dato che l'investitore medio incassa i proventi di un immobile dopo 11-12 anni.

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Ovviamente, il guadagno che un proprietario ricava dal suo investimento dipenderà dal valore della casa acquistata e dalla posizione in cui è stata acquistata.

Ad esempio, secondo i dati del Catasto, chi ha acquistato una proprietà media a Londra nel 2009 vedrà il valore del proprio investimento più che raddoppiare da allora.

Al contrario, il tipico proprietario immobiliare di Middlesbrough avrà visto il suo investimento crescere in media solo del 23 per cento dal 2009, la maggior parte del quale si è verificato negli ultimi tre o quattro anni.

In futuro, è difficile prevedere cosa accadrà ai prezzi delle case e in quale parte del Paese i valori saliranno maggiormente. Al momento, i prezzi delle case nelle Midlands e nel Nord sembrano essere in forte espansione.

Savills prevede che il valore della casa tipo nel Regno Unito aumenterà del 23,4% entro il 2029. Una proprietà da 300.000 sterline oggi varrebbe circa 370.000 sterline.

Tuttavia, il problema con l'acquisto a scopo di locazione è che ci sono tasse elevate sia quando si acquista, sia quando si vende.

Per cominciare, chiunque acquisti un immobile da affittare sarà ora soggetto a un'imposta di bollo del 5% in più rispetto a quanto pagherebbe normalmente chi si trasferisce.

Un proprietario che acquista un immobile da 300.000 sterline pagherebbe anticipatamente 20.000 sterline di imposta di bollo.

Oltre a ciò, i proprietari dovranno sostenere costi di trasferimento immobiliare pari a circa £ 2.500, una perizia che varierà tra £ 300 e £ 1.500 a seconda dell'immobile e anche un mediatore creditizio se ne utilizzano uno che addebita una commissione.

Possono anche pagare per arredarlo e decorarlo, ingaggiare un agente per trovare un inquilino e ingegneri del gas e dell'elettricità per ottenere i certificati di sicurezza adeguati.

Dopo tutto ciò, il "prezzo" della proprietà potrebbe ammontare a 325.000 sterline o più.

Se poi decidessero di vendere la proprietà, pagherebbero una commissione all'agente immobiliare, pari a circa l'1,5% del prezzo di vendita dell'immobile, e un avvocato.

Una volta venduta, pagheranno un'imposta sulle plusvalenze del 24% su qualsiasi profitto. Sebbene possano dedurre tutti i costi associati all'acquisto e alla vendita dell'immobile dalla loro dichiarazione dei redditi, l'importo potrebbe comunque essere elevato, a seconda dell'aumento di valore dell'immobile.

Secondo i dati recentemente pubblicati dalla Paragon Bank, gli immobili acquistati a scopo di locazione stanno generando i rendimenti medi più elevati da febbraio 2011.

Ha affermato che il rendimento lordo medio degli affitti raggiunto dai proprietari ad aprile 2025 era del 7,11%.

Ciò significa che un immobile medio da £ 200.000 acquistato quest'anno a scopo di locazione genera un reddito da locazione di £ 14.220 ogni anno, prima che vengano dedotte le tasse e altri costi.

Si tratta di una cifra molto più alta di quella che si guadagnerebbe depositando denaro nei conti di risparmio più redditizi, che attualmente hanno un rendimento inferiore al 5% prima delle imposte.

E le recenti turbolenze tariffarie potrebbero anche rendere l'acquisto a scopo di locazione un'alternativa interessante agli investimenti nel mercato azionario.

Russell Anderson, direttore commerciale dei mutui presso Paragon Bank, afferma: "Sebbene la recente instabilità economica causata dalla minaccia dei dazi di Trump stia comprensibilmente influenzando la fiducia delle imprese in molti settori, queste cifre offrono una prova tangibile del fatto che l'acquisto a scopo di locazione continua a offrire ottimi rendimenti per gli investitori.

"Ciò è particolarmente vero quando i proprietari adottano una strategia mirata a immobili che offrono rendimenti più elevati, come nel caso delle case con più occupanti, o quando investono in aree in cui gli immobili sono relativamente più accessibili ma beneficiano della forte domanda da parte degli inquilini che vediamo in tutto il Regno Unito".

Tuttavia, i proprietari dovranno anche considerare costi quali le commissioni dell'agente immobiliare, che ammontano a circa il 10 per cento per la gestione, e i costi separati per la ricerca di un inquilino, la verifica delle referenze e la redazione degli inventari.

Poi ci sono i costi di manutenzione, ad esempio se la caldaia ha bisogno di essere riparata o se una tubatura perde.

Se i proprietari hanno un mutuo, anche gli interessi incideranno sui profitti.

Anche se ricorrere a un mutuo comporta ovviamente dei rischi (in particolare il rischio che l'istituto di credito pignori l'immobile se non si è in grado di pagare), offre anche un enorme potenziale di guadagno per i proprietari.

Questo perché, se l'immobile aumenta di valore, il guadagno spetta all'investitore, anziché essere ripartito proporzionalmente con la banca. Questo vale anche se la banca ha versato la maggior parte del denaro.

Ciò significa che l'acquisto a scopo di locazione consente agli investitori di amplificare i propri guadagni in un modo che pochi altri investimenti possono fare.

Ad esempio, supponiamo che qualcuno investa 100.000 sterline per acquistare una proprietà del valore di 300.000 sterline e utilizzi un mutuo per compensare la differenza.

Se il valore di quell'immobile aumenta del 50% in dieci anni, il suo valore diventa di 450.000 sterline. Ma poiché l'investimento iniziale era di 100.000 sterline, il rendimento effettivo del capitale investito è del 150%.

Anche se questo potrebbe ovviamente rivelarsi un fattore sfavorevole se i prezzi dovessero scendere, è difficile contestare il vantaggio di ricorrere a un mutuo in un mercato in cui i prezzi tendono a salire nel lungo periodo.

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Naturalmente, la limitazione è che bisogna anche pagare il mutuo ogni mese.

Tipici investitori buy-to-let che utilizzano mutui a tasso solo interessi, il che significa che le loro rate mensili sono più basse e il reddito da locazione dovrebbe essere più che sufficiente a coprire il costo. In seguito, vendono l'immobile per rimborsare la banca.

Sebbene sia ancora troppo presto per parlare di una ripresa del mercato degli immobili da affittare, il settore sta iniziando a intravedere un po' di luce alla fine del tunnel, secondo Jonathan Hopper, amministratore delegato di Garrington Property Finders, in parte grazie al calo dei tassi dei mutui e all'aumento degli affitti.

"Nell'ultimo anno, molti proprietari hanno venduto, mettendo sul mercato immobili molto redditizi e consentendo a chi è ancora in gioco di accaparrarsi buoni immobili a prezzi interessanti", afferma Hopper.

Anche i tassi di interesse sono diventati più favorevoli per gli investitori che intendono acquistare immobili a scopo di locazione. Hanno reso i mutui più accessibili, riducendo al contempo gli interessi che un proprietario di immobili riceverebbe se lasciasse il suo gruzzolo in banca.

'Pian piano sempre più persone stanno prendendo in considerazione il modo di far fruttare al meglio il proprio denaro, e i rendimenti crescenti offerti dal buy-to-let stanno diventando sempre più interessanti per gli investitori più attenti.'

Essere proprietari di un immobile tramite una società a responsabilità limitata , anziché a proprio nome personale, un processo noto anche come "costituzione" può aiutare i proprietari a migliorare i rendimenti degli immobili in locazione.

Secondo Hamptons, nel 2024 sono state costituite 61.517 nuove società a responsabilità limitata per l'acquisto di immobili a scopo di locazione, un numero record, pari a un aumento del 23% rispetto al precedente record del 2023.

Ciò è dovuto alle diverse modalità di tassazione degli acquisti a fini di locazione da parte di società e degli acquisti a fini di locazione da parte di persone fisiche.

Essere proprietari di una società a responsabilità limitata comporta vari vantaggi fiscali, tra cui il fatto che l'imposta sulle società (pagabile in una struttura societaria) è inferiore all'imposta sul reddito , che è dovuta dai proprietari che possiedono immobili a proprio nome.

Ciò consente ai proprietari di accumulare profitti all'interno dell'azienda, che possono utilizzare per reinvestire in un'altra proprietà prima di quanto avrebbero potuto fare se fossero stati proprietari a proprio nome.

Essere proprietari di una società a responsabilità limitata consente inoltre agli investitori immobiliari di compensare completamente tutti gli interessi del mutuo con i redditi da locazione, prima di pagare le tasse.

Questa situazione è diversa per i proprietari di immobili a proprio nome: ricevono un'agevolazione fiscale solo sul 20% degli interessi del mutuo.

Questa misura è meno generosa per i contribuenti con aliquote fiscali più elevate, che in precedenza ricevevano un'agevolazione fiscale del 40 per cento sui costi dei mutui prima della modifica normativa del 2016.

Un locatore con un'aliquota fiscale più elevata, con interessi sul mutuo pari a 500 £ al mese su un immobile affittato a 1.000 £ al mese, paga ora le tasse sull'intera somma di 1.000 £, con un'aliquota del 20% sulle 500 £ utilizzate per il mutuo.

Un locatore che detiene una società a responsabilità limitata con interessi sul mutuo pari a 500 £ al mese su un immobile affittato per 1.000 £ al mese pagherebbe le tasse solo su 500 £ di quel reddito.

In parole povere, significa che mentre i singoli locatori sono di fatto tassati sul fatturato, i locatori aziendali sono tassati esclusivamente sugli utili.

Grazie a questi vantaggi fiscali, Hamptons stima che il 70-75 percento dei nuovi acquisti di immobili a scopo di locazione venga ora gestito da una struttura aziendale, una cifra in costante crescita.

In definitiva, se vi sia o meno un vantaggio dipende dalle circostanze individuali del locatore.

Ad esempio, i contribuenti con aliquote fiscali più basse, soprattutto se non hanno un mutuo elevato sul loro immobile da acquistare a scopo di locazione, potrebbero trovare più vantaggioso intestare l'immobile a loro nome personale.

Infine, c'è un ulteriore livello di burocrazia che accompagna la struttura aziendale. I bilanci aziendali devono essere formalmente redatti e archiviati, i registri contabili devono essere conservati e gli amministratori devono essere nominati.

Ciò comporta più lavoro per i proprietari che scelgono la strada della società a responsabilità limitata e un costo aggiuntivo se si avvalgono di un commercialista.

È probabile che ci siano anche costi aggiuntivi per chi acquista con un mutuo. Questo perché i mutui aziendali tendono ad avere tassi e commissioni più elevati in media.