Leasehold: een goedkope manier om een ​​huis te bezitten? Belangrijke informatie voor consumenten

Een huis kopen is een dure aangelegenheid. Voor de meeste mensen is het de grootste investering van hun leven. Gezien de hoge vastgoedprijzen zoeken veel potentiële kopers wanhopig naar manieren om hun investering te verlagen. Erfpacht is daar een voorbeeld van. Een woning leasen in plaats van kopen bespaart op korte termijn veel geld. Erfpacht kan echter op de lange termijn duur zijn. En er zijn nog meer valkuilen, zoals ons overzicht laat zien.

Sommige grond in Duitsland is niet te koop, maar kan wel verpacht worden. Een erfpachtrecht (Erbpacht) – in de volksmond ook wel erfpacht genoemd – maakt het mogelijk om een ​​huis te bouwen op gepachte grond of een bestaand pand te betrekken. Hiervoor wordt een erfpachtovereenkomst opgesteld, waarin meestal een gebruiksduur van 50 tot 99 jaar wordt vastgelegd. De partij die de grond ter beschikking stelt – de erfpachtgever – ontvangt rente. Deze jaarlijkse erfpachtrente bedraagt ​​doorgaans 2 tot 5 procent van de waarde van het onroerend goed.

Er zijn geen precieze statistieken hierover. De Duitse Vereniging van Pachthouders schat echter dat ongeveer 5 procent van alle grond in Duitsland onder pacht wordt verpacht.

De kerken zijn traditioneel de houders van erfelijke bouwrechten. Zo claimt het bisdom Münster – het grootste katholieke bisdom van Duitsland – ongeveer 340 erfelijke bouwrechten te bezitten. Zoals een woordvoerder uitlegde naar aanleiding van een onderzoek van de RND, zijn deze rechten ook in handen van individuele parochies. Gezien de meer dan 200 parochies in het bisdom, ligt dit aantal waarschijnlijk aanzienlijk hoger.

Andere grote pachteigenaren zijn stichtingen en gemeenten. "Iedereen die grond bezit, kan dit doen", zegt advocaat Christoph Stroyer van de Werkgroep Huurrecht en Vastgoed van de Duitse Orde van Advocaten. Ook particulieren kunnen grond die ze zelf niet gebruiken, pachten in plaats van verkopen.

De voordelen van een leaseholdwoning zijn voornamelijk financieel van aard. Bouwers of huizenkopers besparen op de overwaarde of de dure financiering van de aankoop van de woning. "Voor veel gezinnen is dit een geweldige kans om hun droom van een eigen huis te verwezenlijken", zegt advocaat Stroyer. Omdat de leasetermijn tot 99 jaar kan bedragen, betekent dit dat de eerste en meestal ook de tweede generatie van een gezin oud kan worden in het huis.

Een perceel grond in erfpacht is niet eigendom van de eigenaar. Alle belanghebbenden moeten zich ervan bewust zijn dat de pachtperiode op een dag afloopt. Degenen die de grond schenken of hun erfgenamen hebben inspraak in wat er na afloop van de pachtperiode gebeurt.

Daarnaast is er het zogenaamde terugkooprecht: "Dit kan betekenen dat iemand de woning moet verlaten als hij of zij ernstig contractueel tekortschiet – net als bij een normale huurovereenkomst", aldus expert Stroyer. Wie de gepachte grond anders gebruikt dan contractueel is overeengekomen of de erfpachtcanon niet betaalt, loopt het risico de woning en het daarop gebouwde huis te verliezen. Doorgaans is er dan sprake van een schadevergoeding voor de pachter.

De vastgoedexperts van hypotheekadviseur Dr. Klein wijzen er bovendien op dat de erfpachtcanon elke drie jaar verhoogd kan worden. Het financiële voordeel bij het tekenen van het contract kan daardoor op de lange termijn weer teniet worden gedaan. Afhankelijk van de overwaarde en de bouwrente is een erfpachtovereenkomst over de looptijd van het contract vaak aanzienlijk duurder dan een koopovereenkomst.

De nieuwe Duitse minister van Bouw vindt dat de woningbouw sneller moet. In een interview met de Duitse Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RDW) legt Verena Hubertz (SPD) uit hoe ze dit wil aanpakken.

"Je kunt ook een verlenging met de erfpachter afspreken", legt advocaat Stroyer uit. Hij constateert vaak dat beide partijen snel tot overeenstemming komen. Vooral institutionele erfpachters hebben doorgaans weinig belang bij een teruggave van het onroerend goed. Een contractverlenging gaat echter meestal gepaard met een verhoging van de erfpacht.

Neem het geval van een stel dat gaat samenwonen, een huurovereenkomst voor 99 jaar aangaat en het huis 50 jaar later aan hun kinderen wil nalaten. Dat is mogelijk, zegt advocaat Stroyer. "Als je iets onder erfpacht krijgt, kun je erover beschikken." Het kan dus verkocht, geërfd of weggegeven worden. "De meeste erfpachtcontracten bevatten echter een voorbehoud van toestemming", zegt hij.

Dat kan: wie dat doet, sluit een contract met de verkoper van het gebouw en gaat tegelijkertijd het contract aan met de grondeigenaar, legt Stroyer uit.

Veel gemeenten en kerken willen hun grond niet opgeven, merkt Stroyer op. "Maar ze willen wel dat die gebruikt wordt." Cathrin Christoph van het Erbbaurechtsverband (Vereniging van Erfpachteigenaren) ziet het vergelijkbaar: "Vooral gemeenten vertonen al jaren een trend om steeds vaker erfpacht te verlenen in plaats van hun grond te verkopen," zegt ze. "Enerzijds houdt dit hen in staat invloed te houden op het grondgebruik. Anderzijds voorkomt het grondspeculatie met deze percelen."