Wat gebeurde er met de 150.000 huizen die van de Spaanse huurmarkt verdwenen?

Nu Spanjaarden weer de straat op gaan om te protesteren tegen toeristische huuraccommodaties en om betaalbare woningen te eisen , denken deskundigen dat duizenden panden de afgelopen jaren van de langetermijnverhuurmarkt zijn verdwenen.

Het is algemeen bekend dat Spanje kampt met een woningcrisis. Dit is met name het geval in de periode na de pandemie, waarin een combinatie van een laag aanbod en een toenemend aantal toeristische huuraccommodaties tot marktinflatie heeft geleid. In veel steden in het land zijn de prijzen zo snel gestegen dat de lokale bevolking uit hun eigen buurt wordt verdreven. Huren kost Spanjaarden nu gemiddeld 47 procent van hun salaris, terwijl de salarissen zelf de afgelopen drie jaar slechts met 7,4 procent zijn gestegen.

LEES MEER: Hoe toeristen in Spanje de lokale bevolking uit de buitenwijken van de stad verdrijven

Verhuurders (vaak Spaanse verhuurders, overigens) halen hun huurwoningen steeds vaker van de markt en zetten ze om in veel winstgevendere Airbnb's. Velen wijten deze vermeende hebzucht dan ook aan een van de onderliggende oorzaken van de woningcrisis in het land, samen met de toenemende aantallen toeristen en digitale nomaden die naar het land komen, die ook bijdragen aan het probleem.

Maar er zou ook een andere reden kunnen zijn, een die de socialistische Spaanse regering mogelijk niet had voorzien. Een interessant recent artikel in het Spaanse dagblad El Mundo wijst op de controversiële Woningwet van het land, die net twee jaar bestaat, als een belangrijke reden.

LEES OOK: Vijf redenen waarom de Spaanse woningwet faalt

Volgens deskundigen uit de sector zijn er sinds de wet in mei 2023 werd aangenomen, maar liefst 150.000 huurwoningen in Spanje van de markt verdwenen.

Volgens cijfers van de vastgoedwebsite Idealista is de totale voorraad met 17 procent gedaald, terwijl een ander onderzoek van het Huurobservatorium van de Fundación Alquiler Seguro schat dat er zo'n 120.000 woningen zijn verdwenen en dat dit aantal tegen het einde van 2025 zal stijgen tot 150.000.

Uit rapportages blijkt dat bij vier op de tien makelaarskantoren in Spanje het aanbod van langetermijnverhuurpanden in hun portefeuille met meer dan 50 procent is gedaald sinds de wet van kracht werd, terwijl de vraag met ruim 20 procent blijft groeien.

Dus wat is hier gebeurd?

Slechte wetgeving?

Volgens experts zijn de prijzen ondanks de pogingen van de overheid om in te grijpen, enorm gestegen, voornamelijk als gevolg van het afnemende aanbod op de markt. Dit is een steeds vaker voorkomend probleem in het hele land. Cijfers van El Mundo laten zien dat de voorraad in Barcelona met 46 procent is gedaald. In Córdoba is dat 66 procent; in Bilbao en San Sebastián 36 procent; in Palma 35 procent; in Sevilla 31 procent; in Malaga 23 procent; en in Madrid 21 procent.

El Mundo gebruikte ook een minder bekende, maar verhelderende metriek om te meten hoe ernstig de huizencrisis in Spanje is geworden.

"Een andere manier om dit te meten", aldus het rapport, is door te kijken naar "de concurrentie tussen potentiële huurders om aangeboden appartementen". Kijkend naar hoeveel mensen er in verschillende steden concurreren om huurwoningen: "In Barcelona zijn er gemiddeld 61 gezinnen per advertentie, gevolgd door Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) en Sevilla (35)."

Sommige experts wijten dit aan huurplafonds in 'stressvolle' huurmarkten. Volgens de Woningwet worden gebieden als 'stressvol' beschouwd als de prijzen de consumentenprijsindex (CPI) van hun provincie met vijf punten overschrijden of als gezinnen meer dan 30 procent van hun salaris aan huur besteden. Dit was een van de meest controversiële onderdelen van de wet.

LEES OOK: Hoe de privatisering van 2,7 miljoen sociale huurwoningen de woningcrisis veroorzaakte

Tot nu toe hebben alleen Catalonië en Baskenland deze limieten toegepast, maar Hernández en Fosch stellen dat het "effect groot genoeg is om andere investeerders en eigenaren een signaal te geven over wat de toekomst kan brengen als alle regio's dit voorbeeld volgen."

"Dit is dan ook de fundamentele reden achter de vlucht van veel verhuurders uit de markt voor langetermijnhuurwoningen", voegen ze eraan toe. Idealista analyseerde gegevens van de 15 grootste Catalaanse steden en constateerde dat het aantal langetermijnhuurcontracten met 21,5 procent is gedaald sinds de Huisvestingswet en het huurplafond van kracht werden.

Simpel gezegd: hebben verhuurders gekeken naar de prijslimieten in Catalonië en Baskenland en besloten hun panden van de markt te halen voordat vergelijkbare regels in hun regio van kracht worden?

"Veel eigenaren willen hun huizen niet op de langetermijnverhuurmarkt zetten vanwege onzekerheid en angst voor zogenaamde inquiocupación", vertelde Ferran Font, directeur onderzoek bij de website Pisos.com, aan El Mundo .

LEES OOK: Inquiokupas - Het type kraakpand waar huiseigenaren in Spanje het meest bang voor zijn

"We zien ook dat erfgenamen, die er voorheen voor kozen om hun panden te verhuren en er op termijn rendement op te behalen, nu direct kiezen voor verkoop, omdat ze geen risico willen lopen met huurders en omdat ze willen profiteren van de huidige verkoopprijzen", voegt Font toe.

Hierdoor worden veel huurwoningen die al langere tijd te huur staan, nu te koop aangeboden.

Tijdelijke verhuur

Ongeacht of verhuurders hun panden daadwerkelijk verkopen of simpelweg van de markt halen, eindigen duizenden van deze appartementen in tijdelijke verhuur of als tijdelijke verhuur voor korte termijn, zoals op Airbnb.

El Mundo haalt gegevens aan waaruit blijkt dat in Malaga, een van de steden die het zwaarst getroffen is door de vlucht van betaalbare huurwoningen, de inkomsten uit een toeristisch appartement die van een conventionele huurwoning met wel 400 procent kunnen overtreffen. Prijsplafonds en wetgeving in bepaalde regio's zijn één ding, maar in veel gevallen in andere delen van Spanje lijkt het antwoord duidelijk: winst.

Sterker nog, veel verhuurders kiezen nu voor seizoensverhuur of kamers om de regels van de woningwet te omzeilen. Tijdelijke contracten en kamers zijn een maas in de wet geworden voor verhuurders die ze gebruikten om de prijzen op te drijven en makelaarskosten te vermijden. Volgens gegevens van de gespecialiseerde website Idealista heeft seizoensverhuur aan populariteit gewonnen met een jaarlijkse stijging van 25 procent in het aanbod in het eerste kwartaal van 2025 en vertegenwoordigt het nu 14 procent van de totale huurmarkt in Spanje. In Barcelona is 47 procent van de aangeboden woningen seizoensverhuur, terwijl dit in San Sebastián 37 procent van het totaal uitmaakt.

Met alle recente wetswijzigingen en onzekerheid geven sommige verhuurders er de voorkeur aan hun woning leeg te laten staan. Volgens gegevens uit een onderzoek van Fotocasa Research heeft bijna 3 procent van de huiseigenaren in Spanje een leegstaande woning, hetzij omdat deze in bewoonbare staat verkeert, hetzij uit angst voor wanbetaling of schade aan de woning (18 procent) en de angst om de huur niet te kunnen terugkrijgen bij wanbetaling (10 procent).

Het is duidelijk dat een combinatie van factoren de massale woningvlucht uit de Spaanse huurmarkt heeft veroorzaakt. Het winstmotief van verhuurders is er natuurlijk één van, iets wat velen in Spanje pure hebzucht zouden noemen, maar het lijkt er ook op dat de Spaanse overheid marktinterventies zoals prijsplafonds – hoe goed bedoeld ook – heeft veroorzaakt, veel verhuurders heeft afgeschrikt en hen ertoe heeft aangezet om te zoeken naar mazen in de wet of manieren om de nieuwe wetgeving te omzeilen.

LEES MEER: Waarom verhuurders in Spanje hun appartementen leeg laten staan ​​in plaats van ze voor langere tijd te verhuren