Een derde van de Britten wil een koophuis bezitten... maar is dat nog wel een goed idee?

Volgens een nieuw onderzoek wil een derde van de Britten een koopwoning bezitten om te verhuren, ondanks stijgende belastingen, strengere regelgeving en berichten dat de markt in verval is.

Uit een onderzoek van kredietverstrekker Market Financial Solutions is gebleken dat vooral jongeren graag verhuurder willen worden.

Meer dan de helft van de ondervraagden tussen de 18 en 34 jaar gaf aan dat ze in de toekomst een koopwoning willen bezitten, vergeleken met slechts 14 procent van de mensen van 55 jaar en ouder.

Je zou kunnen stellen dat een 18-jarige de voor- en nadelen van het verhuren van een woning nog niet volledig heeft overwogen. Bovendien ambieert een deel van de 55-plussers misschien geen verhuurder, omdat ze dat al zijn.

Het suggereert echter dat er nog steeds animo is om te investeren in koopwoningen, ondanks het idee dat dit de afgelopen jaren financieel minder lonend is geworden.

Paresh Raja, algemeen directeur van Market Financial Solutions, zegt: 'Het is de afgelopen tien jaar populair geworden om te zeggen dat beleggen in koopwoningen steeds minder aantrekkelijk zou zijn, maar dat is duidelijk niet waar.

'De stijging van de huizenprijzen en de kosten van leningen , in combinatie met strengere regels en voorschriften op de huurmarkt, heeft ongetwijfeld tot uitdagingen geleid voor zowel huidige als toekomstige verhuurders.

'Ik weet zeker dat sommige mensen zich hierdoor zijn gaan afvragen of kopen om te verhuren wel de juiste weg voor hen is, maar deze onderzoeksresultaten onderstrepen de liefde die het Verenigd Koninkrijk voelt voor fysieke winkels.'

Raja voegde eraan toe dat als de hypotheekrente voor koopwoningen in de komende maanden daalt, zoals voorspeld, dit meer investeerders zou kunnen aanmoedigen om de markt te betreden.

Veel Britten kiezen ervoor om een ​​woning te kopen om te verhuren. Ze willen hiermee vermogen opbouwen of hun pensioen financieren.

Hoewel veel verhuurders de afgelopen decennia goede zaken hebben gedaan, worden de investeringsaspecten voor koopwoningen steeds vaker in twijfel getrokken.

Hogere belastingen en strengere regelgeving hebben de sector sinds 2016 hard getroffen.

In oktober heeft de overheid een toeslag van 2 procent op de overdrachtsbelasting geheven, bovenop de extra 3 procent die verhuurders al betalen. Hierdoor zijn de kosten voor huurwoningen en tweede huizen met duizenden ponden gestegen.

De Huurdersrechtenwet van Labour zal naar verwachting later dit jaar in werking treden. Deze wet maakt een einde aan 'no fault'-uitzettingen onder artikel 21, beperkt verhuurders tot één huurverhoging per jaar en verbiedt de praktijk van 'huurbieden', naast een hele reeks andere wijzigingen.

Volgens een analyse van makelaar Hamptons zijn er in de afgelopen negen jaar ongeveer 300.000 huurwoningen verloren gegaan.

Maar hoewel er meer investeerders zijn die verkopen dan kopen, zijn er nog steeds genoeg mensen die buy-to-let-panden als een gezonde investering beschouwen.

Zij zijn van mening dat de prijzen van onroerend goed op lange termijn doorgaans stijgen en dat stijgende huren voor een stabiel inkomen zorgen terwijl de huurprijzen stijgen.

Uit het onderzoek van Market Financial Solutions bleek dat iets meer dan de helft het eens was met de stelling dat 'onroerend goed een veilige en stabiele belegging is'.

Uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de volwassenen van mening is dat beleggen in onroerend goed een effectieve manier is om op de lange termijn vermogen op te bouwen. 37 procent zegt zelfs liever te investeren in onroerend goed dan in aandelen.

Voor veel beleggers is een koopwoning een soort pensioenregeling, waarmee ze hun portefeuille kunnen uitbreiden terwijl ze nog werken en van de inkomsten kunnen genieten als ze met pensioen gaan.

In het verleden was beleggen een betrouwbaar alternatief voor beleggen in aandelen en andere activa, hoewel hogere belastingen op aan- en verkoop de marges wel kleiner hebben gemaakt.

Volgens een recente analyse van Hamptons maakte de gemiddelde verhuurder in Engeland en Wales in 2024 een gemiddelde winst van £ 103.640 bij de verkoop van zijn woning.

Dat komt neer op een winst van 70 procent, waarbij de gemiddelde investeerder het pand na 11 tot 12 jaar kan verzilveren.

Lees meer

Het is duidelijk dat wat een verhuurder aan zijn investering verdient, afhangt van de waarde van het huis dat hij gekocht heeft en de locatie waar het gekocht is.

Iemand die in 2009 bijvoorbeeld een gemiddelde woning in Londen kocht, zag de waarde van zijn investering sindsdien meer dan verdubbelen, zo blijkt uit gegevens van het Kadaster.

Daarentegen is de investering van de gemiddelde verhuurder in Middlesbrough sinds 2009 met slechts 23 procent gegroeid. Het grootste deel daarvan is in de laatste drie of vier jaar tot stand gekomen.

Het is moeilijk te voorspellen wat er in de toekomst met de huizenprijzen zal gebeuren en waar in het land de prijzen het sterkst zullen stijgen. Momenteel lijken de huizenprijzen in de Midlands en het noorden te exploderen.

Savills voorspelt dat de prijs van een gemiddelde woning in het Verenigd Koninkrijk tegen 2029 met 23,4 procent zal stijgen. Een woning van £ 300.000 zou nu ongeveer £ 370.000 waard zijn.

Het probleem met kopen om te verhuren is echter dat er hoge belastingen worden geheven bij aankoop en bij verkoop.

Om te beginnen wordt iedereen die een beleggingspand koopt, nu geconfronteerd met een overdrachtsbelastingtoeslag van 5 procent bovenop het bedrag dat een gemiddelde huizenkoper betaalt.

Een verhuurder die een woning van £ 300.000 koopt, betaalt vooraf £ 20.000 aan zegelrecht.

Daarnaast krijgen verhuurders te maken met overdrachtskosten van ongeveer £ 2.500, een taxatie die tussen de £ 300 en £ 1.500 ligt, afhankelijk van het soort woning, en ook nog een hypotheekadviseur als ze er een inhuren, die hiervoor kosten in rekening brengt.

Ze betalen misschien ook voor de meubilering en decoratie, een makelaar om een ​​huurder te vinden en gas- en elektriciteitsmonteurs om de juiste veiligheidscertificaten te behalen.

Na al deze factoren zou de 'prijs' van het onroerend goed £ 325.000 of meer kunnen zijn.

Als ze het pand vervolgens verkopen, betalen ze een makelaarscourtage, ongeveer 1,5 procent van de verkoopprijs van het pand, en ook een advocaat.

Bij verkoop betalen ze 24 procent vermogenswinstbelasting over de winst. Hoewel ze alle kosten die gepaard gaan met de aankoop en verkoop van het onroerend goed kunnen aftrekken van hun vermogenswinstbelasting, kan het nog steeds een flink bedrag zijn, afhankelijk van de waardestijging van het onroerend goed.

Huurwoningen genereren de hoogste gemiddelde huuropbrengsten sinds februari 2011, zo bleek uit nieuwe cijfers van Paragon Bank.

Volgens het rapport bedroeg het gemiddelde brutohuurrendement dat verhuurders in april 2025 behaalden 7,11 procent.

Dat betekent dat een gemiddeld huurhuis van £ 200.000 dat dit jaar wordt gekocht, jaarlijks een huuropbrengst van £ 14.220 oplevert, vóór aftrek van belastingen en andere kosten.

Dat is een stuk meer dan iemand zou verdienen door geld op een spaarrekening met de hoogste rente te zetten. Op dit moment bedraagt ​​het rentepercentage vóór belasting minder dan 5 procent.

En de recente tariefturbulentie kan ervoor zorgen dat koopwoningen aantrekkelijk worden als alternatief voor beleggen op de aandelenmarkt.

Russell Anderson, commercieel directeur hypotheken bij Paragon Bank, zegt: 'De meest recente economische instabiliteit, die werd veroorzaakt door de dreiging van Trumps tarieven, heeft begrijpelijkerwijs invloed op het ondernemersvertrouwen in veel sectoren. Toch leveren deze cijfers tastbaar bewijs dat buy-to-let-woningen nog steeds sterke rendementen opleveren voor investeerders.

'Dit geldt vooral wanneer verhuurders een strategie hanteren waarbij ze zich richten op panden die hogere rendementen opleveren (huizen met meerdere bewoners zijn het meest voor de hand liggende voorbeeld). Ook investeren ze in gebieden waar onroerend goed relatief betaalbaar is, maar wel profiteert van de sterke vraag van huurders in het hele Verenigd Koninkrijk.'

Verhuurders moeten echter ook rekening houden met kosten zoals makelaarskosten (circa 10 procent voor beheer) en aparte kosten voor het vinden van een huurder, het raadplegen van referenties en het opstellen van een inventarislijst.

Dan zijn er nog de onderhoudskosten, bijvoorbeeld als de CV-ketel gerepareerd moet worden of er een leiding lekt.

Als de verhuurder een hypotheek heeft, dan zal de rente ook in de winst snijden.

Het gebruik van een hypotheek brengt uiteraard risico's met zich mee (bijvoorbeeld dat de geldverstrekker het pand in beslag neemt als u niet kunt betalen), maar voor verhuurders biedt het ook enorme voordelen.

Dat komt doordat, als het onroerend goed in waarde stijgt, de winst toekomt aan de investeerder en niet evenredig wordt gedeeld met de bank. Dat geldt zelfs als de bank het grootste deel van het geld heeft geïnvesteerd.

Dit betekent dat beleggers die investeren in koopwoningen hun winst kunnen vergroten op een manier die met weinig andere investeringen mogelijk is.

Stel bijvoorbeeld dat iemand £ 100.000 investeert in de aankoop van een woning ter waarde van £ 300.000 en een hypotheek gebruikt om het verschil bij te betalen.

Als dat onroerend goed in tien jaar tijd met 50 procent in waarde stijgt, wordt het £ 450.000. Maar omdat hun initiële investering £ 100.000 was, is hun daadwerkelijke rendement op het geïnvesteerde geld 150 procent.

Hoewel dit natuurlijk tegen hen kan werken als de prijzen dalen, valt er moeilijk iets te zeggen over de voordelen van een hypotheek in een markt waarin de prijzen op de lange termijn de neiging hebben te stijgen.

Lees meer

Uiteraard moet u hierbij wel rekening houden met het feit dat u ook elke maand de hypotheek moet betalen.

Typische beleggers in beleggingspanden maken gebruik van hypotheken met alleen rente, wat betekent dat hun maandelijkse betalingen lager zijn en de huurinkomsten ruim voldoende zouden moeten zijn om de kosten te dekken. Later verkopen ze het pand om de bank terug te betalen.

Hoewel het nog te vroeg is om te spreken van een opleving van de koop-om-te-verhuren-sector, begint de sector wel wat licht aan het einde van de tunnel te zien, aldus Jonathan Hopper, algemeen directeur van Garrington Property Finders. Dat komt deels doordat de hypotheekrente daalt en de huren stijgen.

'Het afgelopen jaar hebben veel verhuurders hun huizen verkocht, waardoor er een aantal goed verhuurbare panden op de markt kwamen. Mensen die dat nog niet wisten, konden zo een mooi pand kopen voor een aantrekkelijke prijs,' aldus Hopper.

Ook de rentetarieven zijn gunstiger geworden voor beleggers in koopwoningen. Ze hebben hypotheken betaalbaarder gemaakt en tegelijkertijd de rente verlaagd die een verhuurder zou krijgen als hij zijn spaargeld op de bank zou laten staan.

'Steeds meer mensen denken na over hoe ze hun geld beter kunnen laten renderen. En de stijgende rendementen die buy-to-let-woningen bieden, zorgen ervoor dat dit steeds aantrekkelijker wordt voor slimme investeerders.'

Door onroerend goed in een besloten vennootschap te bezitten in plaats van op uw eigen naam (een proces dat ook wel 'oprichting' wordt genoemd), kunnen verhuurders hun rendement op beleggingspanden verbeteren.

Volgens Hamptons werden er in 2024 maar liefst 61.517 nieuwe besloten vennootschappen voor verhuur opgericht. Dat is een stijging van 23 procent ten opzichte van het recordjaar 2023.

Dit komt doordat er een andere belastingheffing geldt voor koopwoningen op naam van bedrijven en koopwoningen op persoonlijke naam.

Bezit binnen een besloten vennootschap brengt diverse belastingvoordelen met zich mee. Een daarvan is het feit dat de vennootschapsbelasting, die betaald moet worden binnen een vennootschapsstructuur, lager is dan de inkomstenbelasting , die verschuldigd is voor verhuurders die panden op eigen naam bezitten.

Hierdoor kunnen verhuurders winst opbouwen binnen het bedrijf. Deze winst kunnen ze vervolgens gebruiken om sneller te investeren in een ander pand dan wanneer ze het onder eigen naam zouden bezitten.

Als u eigenaar bent van een besloten vennootschap, kunnen vastgoedbeleggers hun hypotheekrente volledig verrekenen met hun huurinkomsten, voordat ze belasting betalen.

Dit verschilt van verhuurders die een woning op eigen naam bezitten. Zij krijgen alleen belastingvoordeel over 20 procent van hun hypotheekrente.

Dit is minder gunstig voor belastingbetalers met een hoger tarief. Zij kregen voorheen 40 procent belastingvermindering op hypotheekkosten, voordat de regels in 2016 werden gewijzigd.

Een verhuurder met een hoger belastingtarief en een hypotheekrente van £ 500 per maand op een woning die voor £ 1.000 per maand wordt verhuurd, betaalt nu belasting over de volledige £ 1.000, met een tarief van 20 procent over de £ 500 die wordt gebruikt voor de hypotheek.

Een verhuurder van een besloten vennootschap met hypotheekrente van £ 500 per maand op een woning die voor £ 1.000 per maand wordt verhuurd, hoeft slechts belasting te betalen over £ 500 van dat inkomen.

Simpel gezegd betekent dit dat individuele verhuurders feitelijk belasting betalen over de omzet, terwijl bedrijfsverhuurders uitsluitend belasting betalen over de winst.

Hamptons schat dat 70-75 procent van de nieuwe koopwoningen dankzij deze belastingvoordelen nu onder een bedrijfsstructuur vallen. Dit percentage groeit gestaag.

Of er sprake is van een voordeel, hangt uiteindelijk af van de individuele omstandigheden van de verhuurder.

Zo kunnen belastingbetalers met een lager tarief, met name als ze geen grote hypotheek op hun beleggingspand hebben, er beter aan doen om het pand op hun eigen naam te zetten.

Ten slotte is er nog een extra laag bureaucratie die bij een bedrijfsstructuur hoort. Bedrijfsrekeningen moeten formeel worden opgesteld en gedeponeerd, administratie moet worden bijgehouden en directeuren moeten worden benoemd.

Dit brengt meer werk met zich mee voor verhuurders die voor de BV kiezen, en extra kosten als ze een accountant inschakelen.

Er zijn waarschijnlijk ook extra kosten voor kopers met een hypotheek. Dit komt doordat bedrijfshypotheken gemiddeld hogere rentes en kosten met zich meebrengen.