De Woningwet viert haar tweede verjaardag, terwijl de woningmarkt onder grote spanning staat.
De Woningwet, de belangrijkste wet van de coalitieregering, is inmiddels twee jaar geleden goedgekeurd , terwijl de vastgoedmarkt onder grote druk staat . Toegang tot huisvesting is de grootste zorg geworden voor burgers, omdat het steeds moeilijker wordt om betaalbare huisvesting te vinden en steden te kampen hebben met een ongekende huurcrisis.
Lees ookDe wet was in eerste instantie bedoeld om deze laatste noodsituatie aan te pakken, maar op dit punt is de wet duidelijk tekortgeschoten. Huurregulering wordt momenteel alleen algemeen toegepast in Catalonië en in zeven gemeenten in Baskenland. De door de PP geleide gemeenschappen verwerpen de interventie en blijven deze negeren. Zelfs op plekken waar de huren worden gemaximeerd, is de situatie gemengd. Er is sterke tegenstand vanuit het bedrijfsleven, de vastgoedsector en de onroerendgoedsector , zowel grote landeigenaren als kleine particulieren. Belangenorganisaties voor huisvesting roepen op tot meer interventie en meer sociale diensten.
Als laboratorium voor de wetgeving op het gebied van huisvesting beschikt Catalonië over de enige gegevens waarmee de effectiviteit van de volledige implementatie van de wet kan worden gemeten. De cijfers laten zien dat de huurprijzen weliswaar lager liggen en licht dalen, maar dat de markt ook tekenen van vertraging vertoont.
Alleen Catalonië en Baskenland hebben al huurregulering; de PP handhaaft de boycotIn de eerste 140 gemeenten die tot probleemgebied zijn verklaard, waaronder de stad Barcelona en haar grote stedelijke agglomeratie, daalden de huren gemiddeld met 4% tussen het tweede en vierde kwartaal van 2024 (de meest recente gegevens van het Catalaanse Zonne-instituut (Incasòl)), van gemiddeld 911 euro per maand naar 878 euro. In de Catalaanse hoofdstad, het epicentrum van de huizencrisis, daalden de huren met 6,4% tot € 1.117, na jaren van aanhoudende stijgingen boven de CPI.
Het contractuele saldo (het verschil tussen nieuwe en nieuwe huurcontracten) is echter met 60% gedaald tussen het eerste en laatste kwartaal van 2024, en de seizoensverhuur, waarmee regelgeving wordt omzeild, is met 45% gestegen. Ondertussen is het beschikbare aanbod nog steeds kleiner dan de vraag. Volgens Idealista bereikt elke geplaatste huuradvertentie in Barcelona alleen al 61 contacten. Het portaal, waarvan de gegevens door de Bank van Spanje worden gebruikt voor het samenstellen van haar rapporten over de woningmarkt, geeft aan dat de vier Catalaanse hoofdsteden tot de vijf markten behoren waar het huuraanbod het afgelopen jaar het sterkst is gedaald. Girona voert de lijst aan (-42%), gevolgd door Ciudad Real (-39%), Barcelona (-37%), Lleida (-37%) en Tarragona (-36%).
"We zien op geen enkel vlak op korte termijn verbetering. De prijzen zijn weliswaar vertraagd, maar we hebben een langere implementatieperiode nodig om een nauwkeurige beoordeling te kunnen maken. En het meest zorgwekkende is dat het aanbod niet groeit", aldus Òscar Gorgues, manager van de Kamer van Koophandel voor Stedelijk Vastgoed van Barcelona. Volgens deze organisatie zorgen de Huisvestingswet en andere regelgevingen van de Generalitat de Catalunya voor onzekerheid onder huiseigenaren. "Veel van hen, vooral kleine eigenaren, halen hun appartementen van de markt om ze te verkopen; daarom stijgt de verkoop zo sterk", zegt hij.
De huurprijzen in Catalonië dalen.Volgens Jaime Palomera, onderzoeker bij het Barcelona Urban Research Institute (IDRA), zijn de overheidsregels op de goede weg, aangezien ze erin geslaagd zijn de torenhoge huurprijzen in Catalonië aan banden te leggen. Hij benadrukt echter dat er "enkele mazen in de wet" zitten, zoals seizoensverhuur, die sommige eigenaren gebruiken om het prijsplafond te omzeilen. Er wordt in het Congres onderhandeld over een regeling voor tijdelijke verhuur die afhankelijk is van Junts, en de regering van Salvador Illa bereidt zich al voor om deze contracten te reguleren , zodat ook de huren worden gemaximeerd, naast hogere belastingen voor grote landbouwers of de uitbreiding van de voorkeursaankoop door de overheid . Palomera staat positief tegenover het plan van de Generalitat om 50.000 sociale woningen te bouwen. Ze wijst op de noodzaak om een 'chirurgische belasting' in te voeren, waarbij speculatieve activiteiten zwaarder worden belast en de belastingen worden verlaagd voor degenen die sociale woningen bouwen en voor gezinnen die hun eerste huis kopen.
Naar aanleiding van kritiek van verhuurders wijst de regering erop dat de prijscontroles niet hebben geleid tot een afname van de huurmarkt in Catalonië. Minister van Volkshuisvesting Isabel Rodríguez stelde in een vandaag in deze krant gepubliceerd interview dat het aanbod van huurwoningen ook is afgenomen in steden waar geen regelgeving is, zoals Madrid. Zij wijst op een verschuiving van traditionele huurwoningen naar meer winstgevende opties, zoals accommodaties voor toeristen. Volgens het laatste rapport van de Bank van Spanje zijn er het afgelopen jaar 50.000 toeristische woningen op de markt gekomen.
Het seizoensverhuurgatIn ieder geval wijzen de door de toezichthouder verzamelde gegevens erop dat de jaarlijkse stijging van nieuwe huurcontracten gemiddeld meer dan 10% bedraagt in 2022, 2023, 2024 en het eerste kwartaal van 2025. Deze stijgingen zijn het grootst in grote stedelijke gebieden en toeristische zones.
De gevolgen van de stijgende huurprijzen, die de Woningwet niet weet te stoppen, zijn zichtbaar bij gezinnen met de laagste inkomens. Voor hen is de druk op de woningmarkt steeds groter, ondanks de stijging van het gemiddelde reële loon in de afgelopen jaren. "Er is een groep mensen met een laag inkomen die geen huurwoningen op de markt zou moeten hebben; we hebben meer sociale huurwoningen nodig", benadrukte José García Montalvo, hoogleraar aan de UPF, deze week op de Construmat-beurs. Om dit te bereiken, is er naast wetgeving ook voldoende financiering voor het huisvestingsbeleid nodig, zo kwamen García Montalvo en Francisco Pérez, CEO van Culmia, op dezelfde beurs overeen.
lavanguardia
